关于为涉及诉讼解聘物业服务人案件开设立快速案审理绿色通道的联合建议

长江之尾11 · 发表于 2024-8-27 12:24

南通市中级人民法院：

进入新世纪来，随着我市城市建设的快速发展，城市化水平不断提高，新建小区日益增多，物业管理的重要性逐级凸显，经过多年的培育和发展，我市物业管理工作取得显著成效，专业化物业服务比例逐年提升，为服务广大业主、保障和改善民生、促进社会和谐稳定做出了重要贡献。

虽然我市物业行业加速发展,但是仍存在行业发展良莠不齐、企业规模化、集约化程度较低，服务内容单一等问题。部分企业经营者不顺应行业发展潮流，不在提高企业专业化、综合实力水平上下功夫,在实际履行服务中擅自压低服务标准，服务质量与服务合同约定的严重不相符，业主交纳的物业费与享受的服务不匹配外，还存在如下问题：一是非法侵占小区公共收益利益。按照相关法律法规规定，小区公共收益百分之七十归业主所有。如，随着汽车的普及，现在每个小区业主汽车应有数量庞大，规模大的小区所在物业企业光一年收取的汽车停车费就达上百万元以上，这些黑心物业企业利用业主不知情和没有成立业委会而无从知晓参与监督的空档之机，这些收益全部进入自己腰包。二是虚构公共能耗费数额。大部分物业企业对公共能耗费从不主动公示，即使公示了也是虚构的笼统数据，让业主看不清楚，不公示交纳发票，业主每年交纳的是一笔糊涂账。三是虚报公共维修数额。

长江之尾11 · 发表于 2024-8-27 12:24

大部分物业企业在公共维修基金上动歪脑子，虚构维修项目（特别是对电梯，轮流要“维修”到），维修的价格高于市场行情的几十倍甚至上百倍，如电梯上主板上一个小的电子管，正常调换价格是上百元左右，但有些不良物业企业与维保单位联手造假，欺骗业主说主板坏了，调换一般达到万元左右。四是侵占小区公建配套用房和设施。部分物业企业把小区公建配套用房出租，巨额租金占有已有。五是偷盗小区公共财物。极少数物业把小区的名贵树种、配置的设施设备蚂蚁搬家式的偷运出卖。靠着不讲诚信不讲契约不讲武德的非法行为，这些物业企业每年非法取得巨额利润。而大部分物业企业一旦被业主大会按照法定程度被依法解聘后，不轻易放弃在手的“金矿”，强势霸占拒不退出，贯用手段是以自身实际业主身份或让被“收卖”的极少数业主以撤销权案由恶意诉讼业委会，以达到长期拒不撤离物业服务区域的目的。此外，即使业委会同步诉讼解除物业服务合同（要求物业服务人撤离物业服务区域）案，正常的终审判决书下来到强制执行最快要一年半左右时间，如有的案件二审发回重审，四个来回到终审判决下来至少三年左右时间。其产生严重的负面后果有四：
一是易引发重大治安案件。按照生效的物业服务合同，中标物业企业履行合同进场服务，而被解聘的物业企业武力守门不让人员进场，从而双方容易引发人员冲突。为避免发生重大治安案件发生，属地派出所需派出大量警力维持秩序，或时常出警处理警情。如双方长期不能正常交接而形成对峙局面，存在重大治安

长江之尾11 · 发表于 2024-8-27 12:30

现在在我们南通物业行业领域存在这样一种不正常的现象，大部分物业公司被依法解聘后，贯用的手段是通过让业主恶意起诉业委会撤销权的名义，拒绝撤场，以达到长期不撤离其服务物业区域的目的

长江之尾11 · 发表于 2024-8-27 13:02

《江苏省物业管理条例》第五十八条第二款规定：被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门应当责令其限期撤出，业主委员会可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

长江之尾11 · 发表于 2024-8-27 13:03

《江苏省物业管理条例》第八十八条违反本条例第五十七条第一款规定，原物业服务企业未按照规定履行交接义务的，由县（市、区）物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期仍不履行交接义务的，对物业服务企业予以通报，处一万元以上十万元以下的罚款。

长江之尾11 · 发表于 2024-8-27 13:04

《江苏省物业管理条例》第八十八条第二款：有下列行为之一，由县（市、区）物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款：
（一）省略；
（二）违反本条例第五十八条第二款规定，被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的。

长江之尾11 · 发表于 2024-8-27 13:10

在我市大部分物业公司被解聘后拒绝撤场后，其所在小区业委会书面向所管辖的住建部门递交依法履行职责申请书，大部分住建部门答复是要等法院的终审判决书下来再依据作出处理。

长江之尾11 · 发表于 2024-8-27 13:13

如等法院终审判决书下来，至少要一年半至二年时间，加上申请强制执行的话，真正让被解聘物业公司撤场至少二年至三年时间，这套程序下来，有些业委会解散了，这些物业公司还继续留下来做，业主大会会议的决定等于是废纸一张

hhdyw · 发表于 2024-8-27 14:02

省、市政府住建职能部门应当依法对物业服务的监管作出规范、规定，依法治国依法管理不是空话。楼主用心了，但仅靠楼主在民间论坛的建议是没有办法推动的。
南通的人大、政协等也发发声对此项工作助力推动。

我是梦里水乡 · 发表于 2024-8-27 14:07

这个呼吁对于北城名郡的业主来说有点晚了

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我是梦里水乡 · 发表于 2024-8-27 14:09

北城名郡的业主大会通过了一系列的合法程序，老物业不走，找街道说你们自治的，找住建局也说你们自治的。

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我是梦里水乡 · 发表于 2024-8-27 14:10

老物业就开始诉讼，街道和住建局

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我是梦里水乡 · 发表于 2024-8-27 14:16

我是梦里水乡发表于 2024-08-27 14:10
老物业就开始诉讼，街道和住建局

街道和住建局说你们已经进入诉讼程序了，等待法院判决，这样经过长达三年的慢慢诉讼陆以后，法院最终结果出来了，老物业依法撤场，但是业委会的任期到了。街道说你们业委会任期到了，又说让业委会完成交接，（真正到了交接的时候，一直在业委会有没有主体的身份上扯来扯去，有录音）

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我是梦里水乡 · 发表于 2024-8-27 14:37

我们小区的物业，开启了南通历史上被业主大会终止了，不撤出小区的先河，现在很多小区在效仿，这样下去，业主大会只能流于形式。

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春春哥哥 · 发表于 2024-8-27 14:41

希望我们的政府部门能够真正的关注民声，体现真正的社会和谐

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天龙飞舞 · 发表于 2024-8-27 14:50

此建议针对当前社会矛盾纠纷的焦点问题，值得法院以及住建局等部门高度重视，一切为了人民，要支持老百姓的合理诉求。

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可可咖啡2 · 发表于 2024-8-27 15:03

老小区岗亭需要留门卫吗？

老小区岗亭里的门卫就是一个摆设，或者叫一个收物业费的“理由”。这些岗亭里的门卫老头，白天坐亭子里喝茶聊天玩手机，吹空调，打瞌睡。晚上躺在椅子上睡觉。从没见过他们有任何作用，拦过一个人，他们除了在岗亭外的绿化带里随地小便还干过什么？他们待的难受，居民们看着也难受。现在马云的商店都无人售货了，原来老小区车棚里需要弄个人24小时值班看守，现在都是智慧车库。摄像头联网，有险情随时报警自动灭火。进出车库随时刷脸刷卡自助服务。看车棚的门卫都撤出了！

现在老小区改造完到处都无死角安装了摄像头，全部联网监控。大一点的小区有五六个大门，白班夜班加起来最少要有十多个保安门卫，能否借鉴智慧车库的模式把这十几个人的工资省下来呢？毕竟这钱可不是天上掉下来的，还是要居民自己承担啊！物业公司应该精简或者干脆取消，还和原来一样由居委会社区代管，不然他们不失业了吗？

最后也是最重要的一点：每年收到的停车费、店面房租必须在小区里公示，由专业会计公司，财务监理签字盖章。每年盈余部分必须要返还所有居民！一旦居民发现有账目不清、贪污腐败的情况，必须移交纪检司法部门依法查处。现在21世纪了，我们要学习香港廉政公署那套，不能再做糊里糊涂的居民给不法分子钻了空子。

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