房贷变身“房抵贷”：馅饼还是陷阱

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      “贷款200万元，选择10年期先息后本还款方式，原按揭利率5.3厘，月供10600元;如果采用个人房产抵押经营贷款，现抵押利率3.1厘，月供约为6250元。这样，两种贷款方式月利息差为4350元，年利息差为52200元。”日前，中国证券报记者收到某担保公司发来的广告，这条夸张的广告诱导人们相信：房贷转“房抵贷”可使200万元贷款一年“节省”5万元利息。

      记者近日调研发现，当前，有不少中介机构利用两种贷款间的利率差帮客户“省钱”。不过，专家表示，把房贷转换为“房抵贷”的资金成本并不低，且风险不小，建议不要铤而走险。中国银保监会表示，银行要监控资金流向，如果违规流向房地产市场要坚决纠正。

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资金“过桥”

      “现在各银行房贷平均年化利率约在5.6%至6.2%之间，‘房抵贷’平均年化利率约在3.74%至4.9%之间。”某担保公司人士介绍。

      那么房贷是如何摇身一变为“房抵贷”的呢?“准备资料-银行签约-下户审批-批复-过桥结清房贷-进押-放款。”一位企业咨询公司人士如此总结房贷转“房抵贷”流程。

      他介绍，在客户先与中介机构达成协议后，中介机构帮客户准备相关材料。在客户向银行申请提前还清房贷并获批复后，中介机构为客户提供过桥资金，以结清客户个人房产剩余的按揭贷款，并向银行申请进一步抵押，获得“房抵贷”。最后，客户用获得的“房抵贷”偿还中介机构提供的过桥资金并向其支付服务费。剩余资金即可由客户自由支配。

      “房抵贷”放款金额一般不高于房产价值的70%，服务费一般为放款金额的1%至3%，过桥资金日利率约为千分之一。

      记者发现，在武汉、深圳等地存在此类中介机构，为企业咨询公司、担保公司等。

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应对有“术”

      尽管“房抵贷”目前利率不及房贷，但银行对这类贷款审批更严格。据某国有大行客户经理介绍，该行放出的“房抵贷”资金只能用于企业经营，申请人必须是正常经营且能提供三年“流水”的企业。即使一些审批标准相对宽松的银行，也需客户名下有营业执照，公司注册时间满1年以上且作为股东时间需3个月以上，持股比例不低于10%。

      某中介机构人士称，可帮客户转让经营满1年的公司，理论上全流程需至少3个月。“但是，我有办法可以马上完成。”在被中国证券报记者问及采取什么方法时，他却避而不谈。

      “‘房抵贷’资金不得流入房地产市场和股市，银行会严格监控贷款账户，央行也有数据库。”上述某国有大行客户经理表示。对此，亦有中介人士支招：“客户把‘房抵贷’资金一次性取现即可，隔段时间再存进去。或者把现金存入个人及亲属以外其他账户。”

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警惕风险

      资深业内人士刘超(化名)透露，从长期看，“房抵贷”资金成本要比房贷高，且风险不小。“从短期看，‘房抵贷’资金成本比房贷低。从长期看，由于大多‘房抵贷’规定每年归本，很多客户需垫资过桥，这样算下来，贷款利率远高于房贷利率。倘若所抵押的房产价值变低，实际资金成本会更高。”

      他表示，房贷转“房抵贷”最大风险在于银行是否同意续贷。若客户因征信、经营出现状况，银行将不同意续贷，客户需每年支付大量过桥费用。“有人因无法承受过高的过桥费用，都准备卖掉房子了。”

      助贷行业人士透露，中介机构没那么“神通广大”。某城商行员工表示：“银行员工几乎不可能与中介机构有利益关联，如被发现将被辞退。”

      高文律师事务所郑文艳律师认为，客户伪造虚假条件申请“房抵贷”，一来，可能面临事后银行审查，被停止贷款，并提前偿还贷款的风险，对个人征信将产生影响。二来，可能面临骗取贷款罪的指控。“客户为了利息差，可能导致不可估量的后果，得不偿失。”

      银保监会首席风险官兼新闻发言人肖远企此前明确表示，如果是通过房产抵押申请的贷款，包括经营和按揭贷款都必须要真实遵循申请时的资金用途。银行一定要监控资金流向，确保资金运用在申请贷款时的标的上。（中国证券报）

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房贷和房抵贷的差别       首先我们需要明确一点，虽然“房贷”和“房抵贷”看上去只有一字之差，但二者的意义却差别很大。
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　　房贷，也被称为住房抵押贷款，是指借款人以自有或者第三者的物业作为抵押。并以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其产权证向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。

! }% {  L% I/ q; H8 K- Q　　那么“房抵贷”呢，也就是二次抵押贷款，是指借款人以自然人名下的房产(住房、商住两用房)作抵押，向银行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的人民币贷款。贷款用途为消费经验，包括买车、装修、教育、医疗、旅游等用途，不能用于买房。

　　所以，二者主要有以下几点主要差别：

　　当事人不同
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　　根据定义我们可以知道，住房抵押贷款是发生在按揭收益人(银行)、按揭人(买方)、第三人(开发商/二手房业主)三方之间的，是一种围绕房屋产权、借款、还款进行的钱物交易。在这个交易的过程中，开发商在担任的是中间人或者担保人的角色。在申请贷款时，还需要有评估公司、房屋抵押担保公司的参与。
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4 X2 p7 k! o3 r3 S$ Y& G　　抵押关系中，若债务人即抵押人，则只有两个法律关系主体即抵押权人(银行)和抵押人(购房者)，是一项单纯的以物换钱行为，不需要担保人，要比按揭简单许多。

9 }" q- x! ^+ e8 `; @) C　　所需资料和流程
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　　住房抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。也就是说，申请贷款时，贷款人需要取得不动产证，提供首付款证明、购房合同等材料，与银行签订借贷合同。
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　　而办理二次抵押贷款时，借款人需要提供房产证国有土地证、贷款用途等材料与银行签订借贷合同。

　　所有权是否转移
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$ v  ]' d( v- j) q2 {　　住房抵押贷款是以所购住房财产作为抵押或质押。也就是说，如果出现不能支付月供款即房贷的情况，那么银行会起诉到法院，法院会查封你的房产进行拍卖，强制一次还清所有贷款。

% [/ H$ \! Z8 j# o0 B) k　　而二次抵押贷款时，购房人虽然将自己名下的房屋作为抵押物，抵押给银行，从而获得银行的贷款，但房屋的产权仍在贷款人手中，银行只是拥有了房屋的抵押权，无权随意处置房屋，也从来没有拥有过房屋的产权。

; {6 g) G; U0 s6 t; C+ J　　贷款用途不同

0 V; Z0 r% Q; C6 N# H　　住房抵押贷款，顾名思义，就是通过将原本属于贷款人的房屋所有权暂时转移给银行，作为贷款的担保，从而获得银行放款。通过贷款人每月偿还一定的月供，当最终还完全部贷款和利息之后，再将房屋产权从银行拿回，从而拥有独立的房屋产权。简单来说，就是为了买房。

　　二次按揭贷款则是指借款人以房产抵押为担保，向银行申请一次性或循环使用的贷款。贷款用途仅限于消费或经营。如果贷款用途为消费，就包括买车、装修、教育、医疗、旅游等用途，但是不能用于买房。

$ ]# H- t2 @: D0 j$ v$ `3 w$ K% C　　贷款利率不同

6 L2 O: i% C1 H/ v　　住房抵押贷款属于商业贷款。抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。一般来说，利率都是执行人民银行规定的基准利率(目前是4.90%)，但是今年贷款收紧，房贷利率一直在上浮，目前郑州大部分银行执行的房贷利率，在基准利率的基础上上浮了10%-20%。
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　　而二次抵押贷款的贷款利率一般都会在原利率的基础上上浮，且上浮的幅度较大。

2 U2 d% V8 w- N- W6 L+ c$ c5 p　　贷款年限不同
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　　我们都知道，申请房贷时，银行会对贷款人的还贷能力的评估，一般最长贷款年限为30年，不过这会受一些因素的影响，比如还款人的年龄、工作年限、还款能力等，还会出现银行不放贷的可能。
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9 Z2 @! E$ W- M* X/ [　　而二次抵押贷款的贷款期限一般为5-10年，而且只要有抵押物，抵押物的存在合理合法，一般很少会有银行单位不放款。

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! y% p1 ~7 ?, m7 `% p. H为什么要严查“房抵贷”       房抵贷的资金是不能用于买房的，这也是严查“房抵贷”的基础。那么，为什么其中不少资金还是流向购房了呢？

　　房抵贷由于利率高，放款金额少，期限短，能将收益提高20%-30%，对于银行来讲，这笔买卖更为划算，从内在动力看银行会存在监管不力的潜在可能性。而且由于银行与中介在受托支付上发明多种规避之道，银行难以对贷款去向进行监督。
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, H" x" M" h6 D8 W, R; Z　　所以在这样的情况下，加上今年整个房地产市场的情况，就出现了大规模“房抵贷”资金流入楼市的现象。

# b, k6 v" _% R1 S: l7 _; J7 Q　　“房抵贷”资金大规模进入楼市，其实就是把本来就是贷款买来的住房再次抵押贷款，由于降低了购房和首付门槛，实质上是一种加杠杆行为，其风险可想而知。如果循环往复抵押买房，整个社会经济金融风险将无穷大，一旦一个环节资金链条断裂，那么必将引爆金融风险。

: i7 [0 Q) W# f! t0 m　　而且“房抵贷”还让还款能力不足的人进入了房地产市场，一旦房地产市场走势逆转，开发商卖完房套现离场，这些还款能力不足的人就有可能产生违约风险，从而造成金融机构坏账，并可能带来系统性金融风险。

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房产抵押贷款的利息是多少        房屋抵押贷款如果走银行的话利息是5.5厘-8厘，这个是月利息，但是银行要求比较高，要求的条件也高，流程一般是这样的，先要看过你的房产三证的复印件，再要实地看房的，如果可以做的话你需要提供房产三证，结婚证（单身提供单身证明），身份证，银行的话还要看你的负债情况和信用报告，再去房管局去做个他项权证就可以下款了，下款时间一般在20天以内。

       房产证抵押贷款利息：一年期是6%。五年以上银行贷款基准利率为6.14%。十年的是6.55%。
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5 J- y1 g4 L' W贷款额度，是依照住房评估总价的60%--70%（各家银行不一样）。
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房产抵押贷款前提是该住房贷款还清，无抵押，有房产证，契税证明和土地证。

( U. j! e$ f( F8 O, y有房产证登记人本人和配偶一起持有各自身份证，户口本，结婚证，以及上述住房三证，以及各自收入情况证明，本次贷款用途的证明到本地商业银行咨询办理住房抵押贷款申请手续。

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