新民法典增设“居住权”, 买二手房要多一份小心

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      有过二手房买卖经历的人都知道，二手房交易手续较为复杂，相关产权在买房之前必须查询清楚，否则，会出现签了买房合同，支付了购房款，但却无法过户的情况。也有过户之后，原户主的户籍不配合及时迁出，从而影响买房人落户。因此，买房人在确定是否购买看中的房屋之前，查询相关权属是必然之举。

      但是，今天民法典通过后，买二手房又将增加一个查询事项，那就是“居住权”。如果不查询清楚，可能房屋过户完成，还会出现无法使用房子的情况。总体来看，新的民法典从明年一月一日执行后，买二手房不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立质押等情况，还应注意查询房屋是否登记居住权。

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      什么是居住权？

      根据民法典规定：

      居住权是人役权的一种特殊形式，係指排除所有人而将建筑物或建筑物之特定部分作为住房使用的权利。其权利内容，主要为居住的权利，可以因居住之目的而使用房屋，并可排除房屋所有人或第三人对其使用权的干预。

      居住权相关规定如下图：

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      如果你正准备买二手房，请看下面这一段话：

      新增居住权的用益物权，实际上是把居住权和所有权分开，设立了居住权的房屋，其自由处置受到限制，在房屋交易过程中可能会遇到障碍，因为即使是房屋能够过户，但如果合同约定的居住时间还在持续，依然需要保障居住权人的权益。

      也就是说，如果所购买的房屋已经登记了居住权，即使过户完成，你也无法合法入住。

      39.9元买不了什么，

      却可避免花300万买房后悔，

      别人上过的当，那些买房的坑你不必去踩。

      当然，作为购房者，如果房子是用来自住，一般也不会考虑此类房子。如果买房是用来投融资，且原房主所登记的居住权时间并不长，也可以考虑。

      总之，如果买二手房，记得查询居住权是否登记。

      以“老人子女与保姆争夺房产”为案例：一个老人被保姆照顾了很久的时间，老人去世前，希望通过合同或者遗嘱的方式，让保姆可以继续在房子里居住，但把房屋产权留给子女。老人可以去登记机构为保姆登记居住权，保姆能在约定的时间内一直住在里面。老人的子女或房子的所有权者都不能赶走保姆。保姆也只能居住，无权出租或出售该房屋。

      需要提醒买房人注意的是，居住权的期间可以设定固定期限，也可以设定为终生。居住权期间届满或者居住权人死亡，居住权即告消灭。居住权人对标的房屋享有物权效力，产权人在居住权享有时间内无权赶走居住人。

      所以，如果你在买房时，没有查询居住权登记，而原房主并没有告诉你，他已经把此房屋的居住权交给了某人居住（例如三十年）。那么，你即便拥有房屋的产权，在三十年内无法居住、无法出租、难以出售，买房的意义何在呢？

      现强调一遍，现在买二手房，记得在查询房屋的权属、司法查封、设立质押等情况，还应注意查询房屋是否登记居住权。

      你记住了吗？

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上海房地产交易中心:规范存量房房源核验及信息发布


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　中新经纬客户端2020年11月26日电 据微信号“上海市房地产经纪行业协会”消息，上海市房地产交易中心日前印发《关于进一步规范存量房房源核验及信息发布工作的通知》（下称《通知》）提到，经纪机构通过门店、网站等各类渠道发布拟出售的存量房房源信息应明确标识房源核验编号及二维码。

图片来源：微信号“上海市房地产经纪行业协会”

　　《通知》明确，存量房房源核验（以下简称房源核验），是指房地产权利人（以下简称权利人）在委托房地产经纪机构（以下简称经纪机构）出售存量房前，由受托经纪机构登录存量房交易合同网上备案系统（以下简称备案系统）并提交房源核验申请，市房地产交易中心（以下简 称市交易中心）依据不动产登记系统与备案系统共享信息，进行房源信息校验的过程。

　　存量房房源发布，是指市交易中心在网上房地产网站（www.fangdi.com.cn）发布通过房源核验的拟出售存量房房源信息的过程。

　　《通知》明确，房源核验流程依次为“申请-受理-核验-结果告知-结果复核”。《通知》显示，房源核验申请受理后，备案系统依据不动产登记信息和存量房 交易合同备案信息，实时完成核验。房源核验内容如下：1。 反馈房屋的权证号、坐落、建筑面积等基本信息，核验权利人信息是否与不动产登记簿信息一致；2。 核实房屋是否存在抵押登记、租赁登记、异议登记（包括临时异议登记）、单双方预告登记、文件登记（对损坏房屋承重结构的认定、对附有违法建筑的认定）、查封登记等不动产登记信息；3。 其他需要核验事项。

　　关于房源发布，《通知》提出，网上房地产网站（www.fangdi.com.cn）及时发布通过房源核 验或复核的存量房房源信息，包括：小区名称、房屋所在区域、建筑面积、用途、抵押状况、拟售价格、受托经纪机构、核验编号等。

　　《通知》提出，对于一套房源委托多家经纪机构挂牌的，网上房地产网站将展示所有通过该房源核验的受托机构的挂牌信息。

　　《通知》提出，受托经纪机构发布存量房房源信息的，应当保持其门店、网站等各类渠道的房源信息与网上房地产网站发布的信息一致，并明确标示房源核验二维码，该二维码可从备案系统中下载。购房人可用手机扫描经纪机构发布的房源信息上的二维码，获取核验编号，到网 上房地产网站核实房源信息。房源核验未通过的，系统不生成二维码，受托经纪机构不得对外发布该房源信息。

　　《通知》还就存量房房源核验及发布的变更、房源核验及发布的撤销、房源核验惩处机制等进行明确规定。《通知》显示，若未按规定执行的或存在以下违规操作情形的：1。 填写虚假产权人联系电话、所售房屋价格未如实填写的；2。 申请承诺书未按规定签字、存档的；3。 投诉量年累计超过一定比例的；4。 不按规定展示二维码的；5。 其他违规情形。市交易中心将采取撤销委托备案、约谈、书面警告、网上房地产网站曝光、纳入诚信记录、暂停网签密钥等监管措施，督促整改。

　　《通知》显示，本操作规范于2020年12月15日起实施。（中新经纬APP）

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上海:挂虚假房源或房价的中介将被暂停网签密钥
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4 U6 `! I, V1 A' H为进一步规范存量房房源信息发布，防范假房源、低价“钓鱼”等行为，上海市房地产交易中心2020年11月26日发布通知，要求房地产经纪机构发布受委托房源，必须通过官方系统核验，包括申请、受理、核验、结果告知和结果复核5个流程，不合格房源将自动撤销发布。中介通过门店、网站等各类渠道发布拟出售的二手房信息，应明确标识房源核验编号及二维码。对于发布虚假房源、泄露客户信息等的违规中介，将被采取暂停网签密钥等措施。

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上海发布二手房房源管理新政，上海的二手房市场要变了吗？

11月25日，上海市房地产交易中心发布《关于进一步规范存量房房源核验及信息发布工作的通知》。此次政策对于房管的核验和信息的发布等做了规范，有助于规范市场交易，相关制度值得中介等机构的学习。

对此，我们请到了易居研究院智库中心研究总监严跃进进行分析：

1、政策核心

此次政策主要涉及到房屋核验等内容。根据政策规定，房源核验申请受理后,备案系统依据不动产登记信息和存量房交易合同备案信息,实时完成核验。房源核验内容如下：第一、 反馈房屋的权证号、坐落、建筑面积等基本信息，核验权利人信息是否与不动产登记簿信息一致；第二、核实房屋是否存在抵押登记、租赁登记、异议登记（包括临时异议登记）、单双方预告登记、文件登记（对损坏房屋承重结构的认定、对附有违法建筑的认定）、查封登记等不动产登记信息；第三、其他需要核验事项。

2、政策意义

房屋核验是房源信息挂牌和房屋交易的前提工作，核验工作对于摸清房屋属性、确保交易安全等有积极的作用。尤其是在房屋交易过程中，因为房屋属性不清晰而导致争议的现象有很多，所以通过此类核验，能够确保房东、中介和购房者的权益。另外通过此类核验的过程，实际上也是真房源工作的前提保障，对于确保二手房交易市场的效率和公平等都有积极的作用。

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