浅谈南通目前的房价

风间月圆

关于南通房价的走势，以下是我个人的分析，仅仅代表我个人的意见。非喜勿喷。
有房的人肯定希望房价涨，没有房的肯定希望跌。没有标准答案。
房价和商品是一样的，价格和需求、供给有直接的关系。和本身的价值关系不大。需求表面上来源于，老百姓手头上有多少钱够支配房价，实际上最终还是源于人口。
1、  南通不是净流入的人口的城市，再上高昂的房价，无异于提高人口流入的门槛。
包含了房价高，增加了民众的压力，同时减少了二胎的数量，近两年二胎明显下降和房价是有直接的关系，压力太大，是不敢生二胎的。这些都是相辅相成的。
2、  一直鼓吹的GDP无非来至于卖地卖房。经济发展大部分人清楚，钱一年比一年难赚。
3、  南通新房房价2万起步，算差的，放风价三万以上的比比皆是。但是现在头挤破去买新房的，大部分人应该是买掉手上旧的，才有能力去买新的。如果都是靠打工有或者做点小生意，能去买300万-400万的房子少之又少。为什么这么说呢，现在这么高的物价，年存20万的应该算不错的，这样算下来也要15年。所以说现在买新房的也是趁这行情卖掉手上多余的一套然后再去买新房的是大多数情况。但是随着新房水涨船高，二手房也会涨，到一定的程度，渐渐后面的接盘能力会慢慢减弱。如果手上没有房子买超过150万以上房子，可能普通人接就很吃力了。卖家如果得到150万，想再买300万的房子，还是比较吃力的。我这里只是说大部分情况。不代表还是有20%很有钱的人。
4、  按照现在2万的比较低的单价，如果100个方，价值200万，如果10年后，卖不到300万，其实就是跌的。这个很明显。并不是所有的地方，都具有保值能力的，像老城区那些没有学位的房子，相对就是贬值的，听得吗？小石桥的房子，几年前也许和人家一个价，但是现在人家已经至少高出了50%，其实就是下滑。
5、  关于升值，原来16年之前，8000到1万一个方，现在差不多有2万多了。很明显大部分房子涨了100%，就是双倍。这里面的双倍其实也就是1万一个方，100方的房子，100万而已。大家想一下，如果现在的两万变为4万，也就是刚刚说的双倍。但是这里的代价就不是刚刚说的100万，其实是200万。100万挤挤出来了，200万就没有那么快挤出来了。到4万的时候想涨到8万，那就更难了，多出来的400万，更不是一般人能承担得起的。除非人民币大幅度贬值。所以再有成倍的增加是非常困难的事情。
6、  南通在控制上面做得还相对比较好，在下面市县不断拿房子出来的时候，而南通的新房却非常少。这点也确实控制的比较好，多了以后，就少了哄抢的场面，容易崩盘，所以这样相对稳些，不过随着今年下半年新盘越来越多，大家要捏把汗，弄不好就撑不住。
特别个别港闸区高架下面的房子放风2万7,300万买个高架下面的房子，可能是作死的前奏，不过好在盘下，说不定还能再忽悠几把。毕竟接盘的有点吃力，但是还是接得起。但是中创区的几个大盘放风3万3，那就要小心了。仁恒靠着旁边的多少亩的公园，卖个3万，其他北面的几个盘也想开3万3，换言之，改善型住房，大家都不想买太小，作为130算，450万起步。就这点，我感觉后面接盘侠目前是没有能力撑得起来的。如果这样下去的结果的估计是死多活少。有个常识，大家不懂是否清楚，一般开一期的时候，挤破头，二期的时候，就会没那么紧俏。这个常识也不代表全部，有一定的代表性。所以中创区，火了东越和仁恒，慢慢会疲软，也是必然。
7、  谈谈买房成本吧。举个例子刚刚说的450万的房子，手上的房子卖掉200万以后，再加上手上的50万，合计250万，贷款200万，10年后的此款房子的成本应该就是，250万的利息150万，200万贷款要多还200万。合计成本为800万。10年后这个房子如果没有800万，就等于没有升值而是贬值，当然自住另当别论，买了放着，应该是不划算的，还要承担贷款的压力。
8、  现在又在搞滨江，南通就这么多人口，搞得越多，导致房子越不稀罕，结果就是大家选择的余地越多，制造当日清盘的紧张气氛的机会就会越少，所以现在也算强弩之末。
9、  人口跟不上，造成最终的结果，空房越来越多，政府还在不断建新房，大家拿着空房在手没有办法升值，最终只有抛售。会有这么一天的，只是早晚，房市和股市其实一样，如果真开始跌是卖不掉的。可能现在还不是时候，大家不要看了我的帖子就不去买房，结果又涨了，涨一段时间是必然，涨多久就不懂了。我只分析利和弊。
10、              稍微的交通便利，另一方便其实也是加速了人口流出。
11、              对于三中城中现在炒到3万的二手房，如果没有小孩上学的强迫症，最好别碰。
即使现在比较高的，有四万的学府雅居，尽量不要碰。
最后总结一点;如果不需要贷款，可以买房。如果需要贷很多款，这个必须谨慎买房，如果是刚需自住，那尽早买房，可以买老城区的房子，不是很好学位的那种，便宜。炒房慎重。

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半沙

挺有道理 可惜现在已经非理性了

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新自由战士

支持你的观点，房价应该下来了，老百姓买不起啊

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参政建言

建议说给中介听，再传给买卖双方

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jlxox

过去三四年，南通有些地方涨的太夸张，3000块的开发区居然三年涨到接近2万，这个幅度超过了深圳上海过去十年的累计涨幅，6倍的幅度，深圳最牛逼最热门的前海2010年底2万多，算到2020年5月10万左右，十分勉强的5倍，这已是深圳涨幅最高区域，十年累计涨幅。南通开发区是要上天？

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jlxox

jlxox 发表于 2020-5-14 19:36
过去三四年，南通有些地方涨的太夸张，3000块的开发区居然三年涨到接近2万，这个幅度超过了深圳上海过去十 ...

开发区跌回1万以下一点，保持2-3倍的涨幅比较合理，崇川2万附近，2倍涨幅，港闸1.8万，2-3倍涨幅，这样相对比较符合过去3-5年全国热点城市平均涨幅，迎合大趋势，给未来留想像空间，现在太过于透支。

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jlxox

皇家特派员 发表于 2020-5-14 19:37
苏建学府雅居刚成交了单价4万多的房子，买的人不是傻子吧。

就学府来说，三年涨幅实际还勉勉强强算合理，开发区就是严重不合理了，全国找不出第二个三四年翻六倍的区域，深圳过去十年最牛的前海不过10年累计5倍不到点，过去三年累计也就50%

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家纺服装

分析的有道理，但是有个情况很多不接触外来人员或者是新南通人的是不会知道的，就是大家说的接盘侠，特别是老破小，拆迁安置房的接盘侠，很多是新南通人，大家真的低估了这一部分的购房欲望，未成年子女上学需要，成年子女结婚需要，他们买房要求不会像本地人那么高，集全家之力买一套房，再加上现在社保机制比较普及，外来人员较之以前更容易获批房贷，这部分人群的接盘欲望和能力不容忽视。所以虽然疫情影响较大，二手房成交还是挺多的。

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lwd871209

三中城中挂牌价不是已经4万了

朱大毛

分析的算很靠谱了，主要就两点，第一人口不足了，第二价格高了，买不起。总结就是接盘侠不多了。不过10年后应该还有一波，争取楼主所说，450万的房子不涨到800万，基本算亏，不过那些买得起的不买，公积金放那里就没用了。

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朱大毛

jlxox 发表于 2020-05-14 19:39
就学府来说，三年涨幅实际还勉勉强强算合理，开发区就是严重不合理了，全国找不出第二个三四年翻六倍的区域，深圳过去十年最牛的前海不过10年累计5倍不到点，过去三年累计也就50%

画大饼的本事还是有的

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无忧无虑过一生

分析得很合理，房价基数小翻倍还有很多人吃得消，基数大了感觉翻倍不太现实，毕竟大家的工资在房价飞涨的那几年并没有翻倍，尤其现在疫情阶段，很多人的收入都少了，理智看待房价，毕竟房子真的是用来住的。

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无仓

jlxox 发表于 2020-05-14 19:36
过去三四年，南通有些地方涨的太夸张，3000块的开发区居然三年涨到接近2万，这个幅度超过了深圳上海过去十年的累计涨幅，6倍的幅度，深圳最牛逼最热门的前海2010年底2万多，算到2020年5月10万左右，十分勉强的5倍，这已是深圳涨幅最高区域，十年累计涨幅。南通开发区是要上天？

开发区核心能达是6000涨到现在17000，也没你说的那么夸张 不过三倍不到

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来自未来的我

南通市区是尽流入，现在贵的也基本在市区！十五年前七十几万，现在一百五十万，自己看吧

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相关部门

初看分析的不错。看似房价这是大泡沫啊。问题是哪里跌了？多少年后会跌？跌到多少？别再坑了刚需啊，有人等了十几年，彻底买不起了

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勇敢的中国人

建议楼主给中介洗洗脑，不要再涨房价了。这个任务交给楼主你了。

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gcd2012

lwd871209 发表于 2020-5-14 20:36
三中城中挂牌价不是已经4万了

你在扯淡

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Hhhh1239

新自由战士 发表于 2020-05-14 19:32
支持你的观点，房价应该下来了，老百姓买不起啊

房价8千的时候也很多买不起，因为那时候的八千值钱，现在的钱不值钱，不能拿现在的钱去比过去的物价，以前上海房子一套才30万呢

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Hhhh1239

勇敢的中国人 发表于 2020-05-15 07:31
建议楼主给中介洗洗脑，不要再涨房价了。这个任务交给楼主你了。

中介能涨房价？你这么看得起中介

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