先锋街道办事处公然不执行法律规定对参选业委会成员设置限 制性条件

第九园68

近期，通州区第九园小区首次业主大会会议筹备组正按照法 定程序起草了《关于报名参选业委会成员的通知》，但筹备组组长、先锋街道办事处物管办同志公然违反相关法律和行政法规规定，非要强行增加拖欠物业费和存有违章建筑物业主不得报名参选候选人的限制性条件。针对这种十分明显的行政错误行为，筹备组业主将相关法律法规条款和全国人大常委会法工委的解释等材料呈送给他看，并经过多次沟通，但他坚持认为这是通州区地方自己作出的规定，包括通州区房管局主管物业的同志也是同一口径，导致筹备工作暂时停止。

《物业管理条例》第十六条第二款、《江苏省物业管理条例》 第二十一条、《南通市住宅物业管理条例》第十四条规定，业主委员会委员（成员）应当由热心公益事业、责任心强、具有一定  组织能力的业主担任。换言之，只要是小区业主，就都有被选为首次业主大会会议筹备组业主成员、业主代表和业委会成员的可能性，没有其他限制条件。2020 年 1 月，全国人大常委会法工委经研究认为，民法典物权编对业主大会、业委会成立的具体条  件和程序作出了原则性的指引规定。有些地方将“按时交纳物业费等相关费用 ”作为参选业主委员会成员的必要条件，缺乏上位法依据，不符合立法原意和法治精神，应予以纠正。

街道是法律、法规章赋予的物业管理执法机构，是对业委会 成立进行指导和监督，应当严格遵守坚持依法治国的方针政策， 理应依法履职，此外，街道依法履职这是一项义务和责任，是业主必要时可以寻求帮助的资源，而不是政府部门百般刁难、设置障碍的理由。

民生问题是国民生计的大问题也是最大的政治大问题。业委会作为一种新兴的民间组织，其运作机制及对城市基层治理的影响深远。街道、住建部门主要职责是指导、监督业委会成立和加强对业委会日常运行的指导和监督，让小区业主自治在法治轨道 上健康运行。恳请南通市住房和城乡建设局、通州区住房和城乡建设局两级职能部门重视我们的反映，及时纠正先锋街道办事处 的极其错误行为，保证我们业主的合法权益不受侵犯。

我们从申请至今已经历时三年之久，街道物管办数次丢资料或忙作为借 口，让我们一次一次送资料，直至拖到现在。望有关 部门重视！政府职能部门到底是在维护老百姓的利益还是其他利益？

第九园68

老百姓是弱势群体，诉求无门，12345打了也不回复

下载APP客户端

我是梦里水乡

如此不专业，愧对纳税人，拿着纳税人的血汗钱，在其位不谋其政，不懂，可以加强学习的呀！

lybiuing

有违章建筑的不行

来自APP客户端

第九园68

2021年9月29日
江苏省人民代表大会常务委员会关于修改
《江苏省河道管理条例》等二十九件
地方性法规的决定
（物业费、共同管理权相关修改内容节选及修 改内容前后对比）


（2021 年 9 月 29  日江苏省第十三届人民代表大会 常务委员会第二十五次会议通过）


江苏省第十三届人民代表大会常务委员会第二十五次会议 决定：
二十二、对《江苏省物业管理条例》作出修改
（一）将第二十一条第一款修改为：“业主委员会由业主大 会会议选举产生。业主委员会成员应当由履行业主义务，热心公 益事业、责任心强，具有一定组织能力的业主担任。对有不履行 业主义务、侵害业主共同利益行为的业主，业主大会可以在业主 大会议事规则、管理规约中对其担任业主委员会成员作出限制性 规定。”
本决定自公布之日起施行。
《江苏省物业管理条例》根据本决定作相应修改，重新公布。



修改内容：


第二十一条 第一款


“业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会成员应 当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。 业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变 物业使用性质、无故欠交物业费或者专项维修资金、违法出租房 屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的，不得担任业 主委员会成员；担任业主委员会成员后出现上述情形的，应当按 照业主大会确定的规则予以罢免。”（2020-11-27 版）


修改为


“业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会成员应 当由履行业主义务，热心公益事业、责任心强，具有一定组织能 力的业主担任。对有不履行业主义务、侵害业主共同利益行为的 业主，业主大会可以在业主大会议事规则、管理规约中对其担任 业主委员会成员作出限制性规定。”（2021-09-29 现行有效版本）

第九园68

关于《南通市人民代表大会常务委员会关于 修改〈南通市住宅物业管理条例〉的决定》
的说明
——2022 年 11 月 25 日在省十三届人大常委会第三十三次会议上
南通市人大常委会


主任、各位副主任、秘书长、各位委员：
《南通市人民代表大会常务委员会关于修改〈南通市住宅物 业管理条例〉 的决定》（ 以下简称《决定》） 已于2022年10月27 日 由南通市第十六届人民代表大会常务委员会第五次会议审议 通过，现提请本次省人大常委会会议审议批准。现就《决定》作 如下说明：
一、修改的必要性
《南通市住宅物业管理条例》（以下简称条例）， 自 2020 年 10 月起施行 2 年多来，对于规范我市住宅物业管理活动，维护 物业管理各方合法权益，营造良好的居住环境，发挥了非常重要 的促进和保障作用。2021 年 1 月《中华人民共和国民法典》施 行，《江苏省物业管理条例》于 2020 年 11 月、2021 年 9 月进行 了二次修改，相关内容进行了调整。同时，住宅物业管理实践中 也出现了一些新情况、新问题，需要及时应对和解决。为了维护



法制统一，适应形势发展需要，进一步加强住宅物业的管理，有 必要及时对条例进行修改。
二、修改的指导思想
在条例修改工作中，注意把握了以下原则：一是维护法制统 一，严格坚持“不与上位法相抵触”原则。二是坚持问题导向， 积极适应实践需要。三是贯彻落实上级决策部署，主动适应改革 发展需要。四是积极稳妥，修改完善。条例是经省人大批准的法 规，实施时间不长，本次修改是内容上的微调，不是全面修改， 对于可改可不改的内容原则上不作修改；对于认识比较一致、条 件成熟的，予以补充完善；对于认识尚不统一的，进行深入研究； 对于属于工作机制和法律实施层面的问题，通过加强和改进相关 工作予以解决。
三、条例修改的主要内容
（一）关于建设单位筹备召开首次业主大会会议的责任。针 对实践中存在的建设单位不按照要求报送筹备首次业主大会会 议资料、不负担筹备费用的问题，第十一条第四款规定，建设单 位应当按照省物业管理条例的规定向街办（镇政府）报送筹备首 次业主大会会议所需的文件资料，第五款对建设单位筹备召开首 次业主大会会议所需费用的交费方式、交费标准进行了明确。
（二）关于首次业主大会筹备组成员、业主代表和业主委员 会成员候选人资格内容的修改。条例第十五条规定了不得成为首 次业主大会筹备组成员、业主代表和业主委员会成员候选人的具



体情形。省物业管理条例修改中，删除了“业主有损坏房屋承重 结构、违法搭建、破坏房屋外貌、无故欠交物业服务费等情形， 不得担任业主委员会委员”的规定。为了和上位法保持一致，删 除条例第十五条的规定。第十四条增加规定“对有不履行业主义 务、侵害业主共同利益行为的业主，业主大会可以在业主大会议 事规则、管理规约中对其担任业主代表、业主委员会成员、业主 委员会换届工作小组成员作出限制性规定”。
（三）关于物业保修金。条例第三十二条、第三十三条、第 三十四条要求建设单位在办理房屋所有权首次登记前，应当按照 物业建筑安装总造价百分之二的比例交存物业保修金，用于建设 单位无法履行保修责任的维修费用列支。条例实施后，上述物业 保修金的规定未实际执行。近年来，国家出台了《关于加快建设 全国统一大市场的意见》等规定，提出了优化营商环境、减轻企 业负担的要求。条例关于建设单位交存物业保修金的规定，与当 前最新要求不符。相关部门可以通过其他管理方式落实建设单位 的物业保修责任。省内常州等地在修改物业管理条例时，删除了 物业保修金的内容。故决定删除物业保修金的相关规定。
（四）关于法律责任的修改。条例第十六条规定了业主委员 会成员的禁止性行为，法律责任中未设定处罚。近年来，业主委 员会成员的违法行为较多，深圳、广州、杭州、苏州等地的物业 管理条例对此设定了处罚。第五十六条对于业主委员会成员的违 法行为设定了处罚。实践中建设单位不按照要求报送筹备首次业



主大会会议资料、不负担筹备费用的现象比较普遍，物业管理主 管部门和镇、街等要求加强管理的呼声较高，经广泛听取社会意 见，借鉴苏州、镇江、泰州等地物业管理条例的规定，第五十五 条第一项、第二项设定了相关处罚。同时，因省物业管理条例对 物业服务企业退出物业管理区域未办理移交的处罚进行了修改， 第五十八条对相关处罚进行了调整。
另外，对有关条款作了部分文字修改和顺序调整。 以上说明连同决定，请予审议。

第九园68

2022 年 12 月 1  日《南通市住宅物业管理条例》 与物业费、共同管理权相关修改内容


第十四条
“业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有较         强的公信力和组织能力  、模范履行业主义务的业主担任。” （2020-10-1 版本）


修改为：
“业主委员会成员应当由热心公益事业、责任心强，具有一 定组织能力的业主担任。”（2022-12-1 版，现行有效版本）


删去第十五条
第十五条 “业主有下列情形之一的，不得作为首次业主大 会筹备组成员、业主代表和业主委员会委员候选人：
        （一）正在被执行刑事处罚的；
        （二）有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅 自改变物业使用性质、违法出租房屋、侵占公共场所等物业管理 相关违法行为且未改正的；
        （三）无故欠交物业服务费用或者住宅专项维修资金且未改 正的；
        （四）有较为严重的个人不良信用记录或者严重违反社会公



德造成不良影响的；
        （五）本人、配偶及其直系亲属与为本物业管理区域提供服 务的物业服务企业有利害关系的；
        （六）索取、收受建设单位、物业服务企业的财物或者其他 利益的；
        （七）法律、法规以及业主大会议事规则、管理规约规定的 其他情形。”（2020-10-1 版本存在此条，2022-12-1 现行有效版本 已删除此条）

lybiuing

起违章建筑的霸占公共利益，分明不符合“热心公益事业”这一条

来自APP客户端

长江之尾11

只要是产权人的业主，有就权参选业委会成员。至于拖欠物业费、有违章是两个不同的民事主体，对拖欠物业费用的由物业公司诉讼，对有违章的业主由城管部门处理。

长江之尾11

行政法规和规范性文件对业委会成员（委员）参选条件的规定
1、《物业管理条例》第十六条第二款规定，业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
2、《江苏省物业管理条例》第二十一条规定，业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会成员应当由履行业主义务，热心公益事业、责任心强，具有一定组织能力的业主担任。对有不履行业主义务，侵害业主共同利益行为的业主，业主大会可以在业主大会议事规则、管理规约中对其担任业主委员会成员作出限制性规定。
3、《南通市住宅物业管理条例》第十四条规定，业主委员会成员应当由热心公益事业、责任心强，具有一定组织能力的业主担任。
4、《主大会和业主委员会指导规则（住建部）》第三十一条规定，业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：（一） 具有完全民事行为能力；（二） 遵守国家有关法律、法规；（三） 遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；（四） 热心公益事业，责任心强，公正廉洁；（五） 具有一定的组织能力；（六） 具备必要的工作时间。

长江之尾11

业主与物业服务企业之间是基于物业服务合同产生的民事法律关系，业主拒不交纳物业服务费的行为，是民法典规定的违约行为，物业服务企业可以通过违约条款寻求救济。

长江之尾11

地方自行规定以资格限制的方式，干预平等主体之间的民事法律关系，不符合法治精神。

长江之尾11

参选业委会是每个业主应享有的权利，以拖欠物业费等为由拒绝业主参选没有法律依据。拒交物业费属于民事纠纷，不能影响业主的选举权和被选举权。不交物业费是业主与物业之间的民事纠纷，不能理解为“拒不履行业主义务”。

长江之尾11

实际上，虽然“不交物业费不能参选业委会”出现在多个地方的物业管理条例中，但是并不符合法治精神，原因是缺乏上位法依据，因为现行法律和行政法规均未对业主委员会的参选资格作出限制，地方性法规在没有法律依据的情况下，不宜对业主委员会委员参选资格作出限制。

无敌小黄鸭

lybiuing 发表于 2024-12-19 21:21
起违章建筑的霸占公共利益，分明不符合“热心公益事业”这一条

didi-nt社区领导，为什么你都换成这个lybiuing的小号了，还有网友说你是官方代言人呢？

来自APP客户端

lchy

同上位法冲突，按照规定，应该谁发文谁修改。法治社会，政府部门不会这样吧!

lybiuing

模范履行业主义务、热心公益，公正廉洁。

每一项都拒绝了违章业主。

来自APP客户端

悟空棒打二师兄

先锋这两年发展是停滞不前，天天这活动那活动，这会那会尽整些虚的。

lybiuing

对有不履行业主义务、侵害业主共同利益行为的 业主，业主大会可以在业主大会议事规则、管理规约中对其担任 业主委员会成员作出限制性规定。

来自APP客户端

w347695254

废话太多了，这句话你自己好好理解一下，业主委员会成员应 当由履行业主义务，热心公益事业、责任心强，第一条，履行业主义务，你欠交物业费，违章搭建，难道是履行业主义务的表现，就这一条就可以把你欠交物业费和违章搭建的业主直接否掉，而且这句话是摘自你自己5楼发表的内容

无敌小黄鸭

lybiuing 发表于 2024-12-19 19:20
有违章建筑的不行

社区领导表示这个违章建筑我看不见，把见人说人话，见鬼说鬼话表现的淋漓尽致，违章建筑也分派系，社区领导让我们见识到什么叫做真正的双标

来自APP客户端

lybiuing

违建业主进业委会是想为全体业主服务吗？

来自APP客户端