城市嘉苑的物业有点厉害

慢慢走

在这全市上下，努力创建文明城市的攻坚时刻，出现这样的问题，哎，虽然不影响南通最终当选全国文明城市，

煮酒听雨

掐指一算，城市嘉苑物业公司正在紧张的公关中，

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长江之尾11

社区治理的核心内容是政府管控和服务，包括社区管理、社区安全、社区服务。制度建设和社会建设的重点在于解决日益复杂化的社会问题，提高管理服务效率，并有不断地走向职业化和专业化的趋向。这意味着公民要对自己社区的未来承担更大的责任，并以主体行动者的担当参与到社区治理中来。

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近几年，我市在基层治理实践中创新社区治理，推进小区物业服务工作健康有序发展等方面开展了大量卓有成效的工作。根据《物业管理条例》、住建部印发的《业主大会和业主委员会指导规则》、《江苏省物业管理条例》和《南通住宅物业管理条例》等法律法规规定，经过多年的培育和发展，各地已经有相当数量的小区成立了业委会。这些业委会在维护小区业主的合法权益、监督物业公司按照服务合同约定做好服务工作以及配合所在地街道、社区管理小区等方面发挥了积极的作用。但与先进地区相比，我市还有约百分之八十左右的小区因为种种原因，迟迟无法成立业委会，与我市物业管理覆盖面的迅速增长相比，仍显缓慢滞后。同时，我市住宅小区业委会分布也存在不平衡的情况，新开发小区成立业委会多于老旧小区，中心城区多于镇村。

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一、物业管理方面存在的主要问题和矛盾
由于相当数量住宅小区的业主们无法成立业委会行使业主应有的权力，造成物业管理纠纷问题日益凸显，信访投诉居高不下，呈现出诉求主体多元化、形式多样化、内容复杂化以及矛盾易激化等特点。主要体现在：一是共有产权权属不清，业主维权引发群体事件；二是物业公司侵占小区公共收益和服务不到位严重；三是业主大会权利义务落实不到位，业主委员会成立难、运作难、换届难、监督难等问题突出；四是政府职能定位不清晰、监管措施手段欠缺；五是市场机制难以发挥作用，物业服务陷入低价低质恶性循环，并导致部分小区设施设备因为没有及时有效维护而提前老化，缩短了物业使用寿命，导致物业严重减值和缩水。这些问题和矛盾的存在大大制约了物业服务水平提升，给基层社会治理带来巨大压力。

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二、业委会成立率覆盖率不高的主要成因
据了解，目前我市各地住宅小区在业委会推进组建过程中、实际运作的过程中或多或少存在成立率不高及发挥作用不强的问题，整体效果并没有达到预期目标。目前我市约有住宅小区2750个，截至2022年12月底，已成立业主大会536个，约占我市住宅小区总数的19.5 %。虽然比例处于全省前列，与全国先进地区相比还有明显差距（如上海就达到80%以上）,但绝对值仍然偏低。
（一）业主参与意识偏低。有的小区出租率较高或入住率较低，难以发动广大业主参与；有的业主民主意识淡薄，参与意识不强，难以达成多数意见，对于公共部分享有共有和共同管理的权利并不关心，在推选业主代表和业委会成员时，参选人员达不到规定的人数，召开业主（代表）大会表决重大事项时业主参与率达不到《民法典》规定的三分之二业主参与人数

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（二）房地产商和物业公司方面极力阻挠成立。业主委员会成立难，除了相关法律法规不够完善、可操作性较差外，大多数更来自于房地产商和物业公司方面的人为阻力。由于政府相关职能监管不到位，有的物业公司角色摆不正，把自己当作主人，把业主当作仆人，除服务质量与合同约定的严重不相符，业主交纳的物业费与享受的服务不匹配外，主要还存在如下问题：一是利用业主不知情，非法侵占业主巨大经济利益。如按照《江苏省物业管理条例》第66条规定，物业公司每年收取的汽车停车管理费用，业委会没有成立前百分之七十交纳给公共维修基。随着汽车的普及，现在每个小区业主汽车应有数量庞大，规模大的小区所在物业公司光一年收取的汽车停车费就达几百万元左右，这些黑心物业公司利用业主不知情和没有成立业委会而无法参与监督的空档之机，这些收益他们全部进入自己腰包。二是虚构公共能耗费数额。部分物业公司对公共能耗费从不主动公示，即使公示了也是虚构的笼统数据，让业主看不清楚，不公示交纳发票，业主每年交纳的是一笔糊涂账。三是虚报公共维修数额。部分物业公司在公共维修基金上动歪脑子，虚构维修项目（特别是对电梯，轮流要“维修”到），维修的价格高于市场行情的几十倍甚至上百倍，如电梯上主板上一个小的电子管，正常调换价格是上百元左右，但有些物业公司与维护单位联手造假，欺骗业主说主板坏了，调换一般达到万元左右。四是侵占小区公建配套用房和设施。2014年2月1日施行的《南通市市区新建住宅区配套用房管理暂行规定》，对之前的住宅小区的公建配套用房和设施权属没有明确规定，部分开发建设单位和物业公司利用政策空档，把这些小区配套的公建配套用房和设施占用作为总公司办公用房或出租，租金占有已有。五是偷盗小区财物。极少数物业把小区的名贵树种蚂蚁搬家式的偷运出卖；有的把小区配置的设施设备偷运出卖，如地下人防的防护门、电动脚踏两用离心风机等。

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大部分小区的前期物业是房地产商指派的，业主并没有足够选择权，而只有成立了业主委员会后，才可以更换不能让业主满意的物业公司，才可以通过正常手段追讨被侵犯的权益。也正因为如此，一些自身有问题的物业公司，为了掩盖自己的不足，害怕被分权、被断财路、被监督、被“炒鱿鱼”，业主想成立业委会百搬阻挠，有的收买少数业主制造内部矛盾；有的联手社区和街道挖坑，采取种种不正当手段阻挠业主委员会的成立。

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（三）部分社区和街道及干部与开发商、物业公司存在利益瓜葛和利益输送。有的街道和社区非法把住宅小区配置的公建配套用房（会所）和设施当作自己的房产，尽情使用，如把配套的文化活动用房、物业管理用房、卫生站和幼儿园等除部分非法作为办公用房外，大部分私自对外出租，租金由街道和社区支配；有的街道非法向物业公司提取一定比例的本应属于全体业主的汽车管理费；有相当部分的社区主要负责人和街道分管物业工作的同志涉嫌与开发商、物业公司勾肩搭背，有说不清道不明的特殊关系，存有利益输送之嫌。对于业主递交上去的筹备申请报告，没有任何书面的答复，一拖了之，再无下文；在推进过程中以各种理由推诿扯皮，拒不履行法定职责和程序，小区筹备成立再而三遇到这样的阻力，很多原本很热心的业主也就打了退堂鼓。总之，相当数量的街道物管办就是一座跨不过的大山。

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（四）业委会履职能力不强。有的业委会成员不懂业委会权责，不按政策法规行事甚至滥用权利；有的业委会缺乏民主协商机制，成员之间各执己见，难以形成合力，无法正常开展工作；有的业委会服务热情有余，由于业委会成员没有薪酬，导致业委会成员中普遍缺乏专业人士，与业主期望存在较大差距；有的业委会缺乏监督，运行混乱，不作为或乱作为，更有甚者，为私利而不惜损害大多数业主利益；有的业委会无视市场规律，动辄就炒物业公司的“鱿鱼”，扰乱了正常的物业管理服务和市场秩序等。另一方面目前我市缺乏提升业委会履职能力的机制，缺乏一个为业委会提供互相学习、互相交流、业务培训、促进业委会整体水平提高的平台。

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二是用三年时间推动符合条件的小区实现业主委员会应建尽建。对标先进地区深圳市，市住建局要全面梳理全市住宅小区业委会建设情况，尽早出台关于推进全市住宅小区业主委员会三年全覆盖的行动纲领，按照“因地制宜、分类指导、有序推进、应建尽建”的原则，督促各县（市）区制定住宅小区业委会全覆盖的三年计划，逐步实现2026年全市所有住宅小区业委全覆盖，筑牢小区治理根基。
建议各地将业委会成立率纳入平安建设等考评指标体系，并通过季度联席会议等方式进行定期通报。

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三是尽早制定出可操作性强的相关配套规范性文件。已出台的相关法律法规虽对成立业主大会、业委会基本条件和业主代表、业委会成员参选条件等有明确的条款规定，但诸如对筹备组业主成员条件未做明确规定，对业主的轻微违章算不算违章建筑没有细化等等。这样导致没有执行标准衡量，镇（乡）、街道也难以审核把关。市住建局局应及时制定《南通市业主大会和业主委员会指导规则》和《南通市业主委员会运行管理指导意见》，对业委会组建各环节程序细节及时限进行明确规定，对业委会工作经费、办公场所设置进行强制性规定，设立业委会成员报酬参考标准，激发业委会成员工作积极性。此外，为解决因使用书面方式投票引发的业主、物业服务企业对业主大会表决结果真实性问题产生怀疑而造成的矛盾纠纷，应制定《南通市业主决策电子投票暂行规则》，并同步建立电子投票系统，业主对物业管理区域内业主共同决定事项进行表决时可以采用方便、快捷的电子投票方式。行政主管部门应加快建立住宅小区电子投票数据库，在全市更多小区推广使用电子投票。

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四是切实进一步推进“红色业委会”建设。按照《省政府办公厅关于提升社区物业服务水平促进现代物业服务业发展的指导意见》（苏政办发〔2017〕117号）、《关于以党建引领全面提升物业管理服务水平的指导意见》（苏建组〔2019〕58号两份指导性文件，推动小区党支部与业主委员会成员“双向培养、交叉进入”，切实推动小区党支部书记、小区党员依照法定程序担任业主委员会主任或委员；支持符合条件的社区“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会成员，把好业委会主任人选关，条件成熟一个推一个。通过动员鼓励小区党员参选、在优秀业主委员会委员中发展党员等方式，提高业主委员会中党员比例。建立社区居委会、业主委员会、业主、物业企业党员代表共同参加的“四位一体”党的基层组织，强化基层党组织的政治功能和服务功能，在加强对业主委员会的监督、协调处理各类物业管理矛盾纠纷中，充分发挥基层党组织战斗堡垒作用和党员先锋模范作用。

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五是规范业主委员会运作。加强对业主委员会委员的培训，逐步实现对业主委员会委员培训的全覆盖。制定业主委员会负面清单，提高业主委员会委员的责任意识、法律意识和服务水平，规范业主委员会运作。引导业主委员会自觉接受街道、社区的指导和监督，完善自我管理，依法履行职责。

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六是搭建交流平台。建议政府发挥主导作用，帮助打造业委会的联合平台，为业委会提供一个互相学习、互相交流和业务培训的阵地，促进业主自治健康发展。通过平台举行针对不同类型的小区、不同职务的业委会成员进行形式多样化、内容多种化的培训，发挥其枢纽中介作用，联动业主、物业企业、居委会、政府主管部门等，加强相互沟通协调。随着智慧城市的建设，可以开发促进业主自治的移动信息平台，推进业委会运作快捷高效、公开透明的网上交流平台。上海在社区中推行“掌上社区”软件，能提供电子选票、小区自治内容、便民服务、问卷调查等应用，值得我市借鉴。

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七是推动成立业主委员会协会。行业协会是连接政府和企业的桥梁和纽带。参照省内外业主委员会协会办会经验，形成可复制、可推广经验，鼓励、支持成立市、县（市）区业主委员会协会，充分发挥汇聚行业智慧、加强行业自律、展示行业风采、提升行业形象的功能，发挥其服务、咨询、沟通、监督、自律、协调的中介作用。
八是纪委监委加大监督和查处力度。各级纪委监委要以有效政治监督推动业委会成立难问题的解决，把业委会难成立列入南通市集中整治民生领域腐败之列；要常态化开展物业管理领域突出问题专项整治监督工作，排查梳理问题线索，对政府部门和基层单位履责不力、收受开发商、物业公司好处从而阻挠业委会成立的公职人员从严查处。

正义之剑

有理说理，有法谈法。

蔡夏天

希望严查，而不是敷衍了事，现在的物业简直是黑恶势力的滋生地，一起不做事瞎收钱的懒汉组成的垃圾组织。

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如东蓬蓬树

派出所介入了，肯定会有个结果出来的

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我是梦里水乡

长江之尾11 发表于 2023-04-17 10:20
由于政府相关职能部门监管不到位，有的物业公司角色摆不正，把自己当作主人，把业主当作仆人，除服务质量与合同约定的严重不相符，业主交纳的物业费与享受的服务不匹配外，主要还存在如下问题：一是利用业主不知情，非法侵占业主巨大经济利益。如按照《江苏省物业管理条例》第66条规定，物业公司每年收取的汽车停车管理费用，业委会没有成立前百分之七十打给业主公共维修基账上，业委会成立后交纳业委会账上。随着汽车的普及，现在每个小区业主汽车应有数量庞大，规模大的小区所在物业公司光一年收取的汽车停车费就达几百万元左右，这些黑心物业公司利用业主不知情和没有成立业委会而无法参与监督的空档之机，这些收益他们全部进入自己腰包。二是虚构公共能耗费数额。部分物业公司对公共能耗费从不主动公示，即使公示了也是虚构的笼统数据，让业主看不清楚，不公示交纳发票，业主每年交纳的是一笔糊涂账。三是虚报公共维修数额。部分物业公司在公共维修基金上动歪脑子，虚构维修项目（特别是对电梯，轮流要“维修”到），维修的价格高于市场行情的几十倍甚至上百倍，如电梯上主板上一个小的电子管，正常调换价格是上百元左右，但有些物业公司与维护单位联手造假，欺骗业主说主板坏了，调换一般达到万元左右。四是侵占小区公建配套用房和设施。2014年2月1日施行的《南通市市区新建住宅区配套用房管理暂行规定》，对之前的住宅小区的公建配套用房和设施权属没有明确规定，部分开发建设单位和物业公司利用政策空档，把这些小区配套的公建配套用房和设施占用作为总公司办公用房或出租，租金占有已有。五是偷盗小区财物。极少数物业把小区的名贵树种蚂蚁搬家式的偷运出卖；有的把小区配置的设施设备偷运出卖，如地下人防的防护门、电动脚踏两用离心风机等。

南通市物业协会副会长的公司 难道也不懂法律吗？指定规则的人还不懂规则吗？打官司败诉了应该公示了，申请强制执行了，还没有公示。

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我是梦里水乡

南通的这种物业公司真横

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我是梦里水乡

jga 发表于 2023-04-17 10:01
物业带一帮人带着防爆工具主动上门找业主，还先动手，赶紧炒了这个物业

三个人聚集到人家门口，已经涉黑了

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