对于大多数城市楼市保值的信仰破碎了

熊头头麻麻

房产保值的关键是人口。


$ N  G/ c* T* y" M( S人口要看两部分，一是出生人口，二是老龄化。
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4 i* Z1 @- B5 q/ ^- O出生人口是未来买房的希望，老龄化，未来是会不断腾出房子的。

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2 a$ S: F' L! p$ g% f# C先看下面这张图：

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90年代，每年还有两千多万的娃出生，如今他们30岁左右了，是买房的主力军。
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但最近两年，每年出生的娃只有一千万左右了，所以20-30年之后的房地产，可以想象。
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& U% s+ t# i! h$ }8 [" s1 R这个数据未来可能会好转吗？
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2 ~; X6 v9 |9 V% N* J/ `1 X不可能。
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看看最近10年结婚登记的数量，一路往下掉。


结婚数量掉到什么程度？掉到连离婚数量都开始掉了。

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$ {; {6 X4 ~8 {0 K1 c只要是离婚的人，他们之前结过婚的比例是100%。

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没人结婚，如何离婚~对吧
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看到这里，你可千万不要绝望。

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. G/ p$ |# x9 B0 E毕竟，接下来的内容可能更绝望...
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到去年，我们已经有2.67亿的60岁以上老人，进入中度老龄化社会。

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5 f+ A  i- r' F& q' r6 p老人，一般不怎么会买房了，离世之后还会腾出一些房子。
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超过4个亿的老年人口，和每年一千万不到的新生儿，都将决定未来房地产的供需。

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  o  v4 M9 E, ~* d9 }2 @至于城镇化率，老实说，还有空间，但是不多了。
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大多数国家，房地产的一个完整周期，也就是20年左右，现在我们也走到了末端。


$ s: S4 p% \. d- l) C9 g这些年，人口疯狂涌入城市，中国的城镇化也经历了巅峰历程。
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所以你会看到，很多城市的房子，开始找不到人买了。


6 @3 l0 T7 w3 \9 Z# y& }, a至于货币流向，其实今年感触特别明显。

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钱是放了很多的，看看M2（广义货币）的增速，已经攀升到6年来的新高。
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但是，这些钱有没有流入房地产呢?非常少...

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% z% S: q- q( B, s8 {: C2 d, T: Z& K一个是房贷，今年银行放出去的房贷，一直都是低位运行。甚至有两个月份，还钱的比借钱的还多。
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这在有这项统计数据十多年来，还是第一次。
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* F2 v% G7 d$ \+ J' f! r: o另外是，经营贷。

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* e; ?  m4 i3 W9 R$ F前几年，经营贷流入楼市的情况很普遍，但是今年呢?
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当房价不涨的时候，买房就失去了“赚钱效应”，那么即便是3-4%低利率借来的经营贷，拿来炒楼也是亏本的。

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这两年，多少人现实中缝缝补补，楼市里挥金如土，买房亏钱。
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, f( l: |# n* f& F2 ?/ O很简单，没有利润可图的地方，资本是不会进来的。


1 N8 B: n; n9 z大家也不要自欺欺人，说什么房子买来自住的，不要考虑升值贬值。


5 f0 S+ M3 H$ n1000万买来的房子，住得在再舒服，过两年变成500万，看谁心里能舒服。


但是，房地产就要这样完了吗?
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当一两个人说楼市完蛋时，我不以为然。

+ @# |$ b6 K. D- B1 V
) B6 N5 [: d) L4 M但是当越来越多的人说楼市完蛋时，我意识到了事情的严重性，骗子真是越来越多了！
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上面说的所有，都只是总量。


$ Z# b& `% U# b( p1 _% q总量偏差，是极为可怕的。
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就好像，我和马云加起来的财富总量是两千亿。

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/ H* u) ?- h3 Z5 ~3 G对吗？对！有意义吗?没意义！
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中国太大了，总量之内的分化极大，一个最简单的例子，最近很多人说的：中国城市人均住房面积已经达到36.52㎡，接近发达国家水平。
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数据是对的，但是里面有人均51㎡的西藏，也有人均29㎡的广东。

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假设人均40㎡是一个饱和值，那青海、云南、河南这些人均41㎡的可以说是饱和了，那广东人均才29㎡是不是还非常缺房子？
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再比如，孩子生的那么少，那一年还能出生近120万孩子的广东，未来是不是楼市还有点希望?

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  a( g/ s: G2 |, \( R4 Z老龄化极其严重了，有些省份确实很老了，但也有些省份还很年轻，劳动力大量涌入，依然还有机会。

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  U; T5 a8 t7 L5 E3 J" F! u! K城镇化减速会降低需求，但也不是全部。
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  Q( ]0 K8 G! o韩国城市化率91%，5000万人口，但每年新房需求30万套。

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4 @$ S' J( L( Y9 c+ {  {文在寅政府曾出台多达25轮的楼市调控政策，但最后还是只能对控不住房价上涨而道歉。
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, `0 F# H0 w) z9 p3 ^往核心城市中心城区、以及居住改善的需求，会一直存在。
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可以看到，同样在广东省，广州30万/㎡的顶豪，20万/㎡的公寓，依然在成交。
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& Q& A1 C7 j# U  t但增城、南沙，4万跌到2万多的楼盘，也不少。
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+ w* D3 _- L7 [6 i2 Y2 u3 e, f. ?! T这就是巨大的分化，未来会越来越大。

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+ u; `; W9 z! I4 L所以，选对房子真的很重要，至于房产税，会迟到，但不会缺席。
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只是想说，没必要那么惧怕房产税。房产税出台，如果会引发房产抛售，那就意味着这个税他只能收一年。
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& _9 ]$ i& {* x对任何一个国家而言，都不希望见到抛售资产的情况发生。
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况且，房产税不是为了降房价的，美国有房产税，但这两年房价涨的有多猛？
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( m) Q* o0 Q9 |, Y& `美国的房贷利率，已经奔着7%去了，因为房价一年能涨10%，甚至30%，所以这么高的利率还是有人买。
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而我们的房贷利率一路走低，但还是没人买房，毕竟暂时还看不到赚钱效应。
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这也是为什么房地产调控这么难的原因。

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涨价就很多人买，降价就没人买，永远在两头，很难维持在中间的平稳状态。
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& L3 l: O' Z! K: |而且，房子的金融属性，可能彻底消灭吗?
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现在，即便是投放到实体经济的贷款，也是要用房子来抵押的。
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不然，银行怎么敢借钱给你，公司可是说倒闭就倒闭的，拿个人信用贷款吗。
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但是，未来会有很大部分的房子会失去金融属性，这个是确定的。五六七八线小城市的房子，甚至一二线城市边缘的房子，都可能会失去金融属性。

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所以，要选中小部分金融属性的房子。
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1 e; I$ X1 v5 k" Y否则，为何最近铁狮门、凯德等一些外资，怎么又来抄底中国楼市了。
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  m: w% D& @$ i, t2 A房地产投资神话，是破灭了，但也还有机会。

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( I  J8 H6 r9 {! y也不要妖魔化房地产，过去20年的，并不是谁的选择，就是时代的选择。
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虽然房地产带来的伤痛是有，但是想想20年前的生活，和现在的生活。
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只不过...

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, n2 m+ ^8 U+ W& j7 k一部分人，在不停的享受买房带来的财富增长效应，早年的房子越来越贵，也更敢消费；


; v* e2 g5 j4 S( M另一部分人，则在体验着财富挤出效应，这两年买错了地方，入手高位，手里房子变得不值钱，越来越不敢消费。


! s9 N. V. X1 N有受益者，也有受伤者。

- r3 p4 g. U6 I& ?2 n" I5 B
" M: X' m, a+ e# H& g而现在，很难再继续维系之前20年的风华。

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老百姓的债务、货币的battle、国际环境都不允许了。

$ a0 Y6 J  Z* X/ Z/ p$ K
$ T6 P- \# D4 P不过，悲观者永远正确，乐观者永远进步...

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未来也很难预知，我们只能仰仗当下每一个细微的决定


即便信仰开始破灭，在超一线城市买对房子，还是很重要。
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既往不咎

房住不炒，房子买了就跌，**买房啊，存银行还有利息呢

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