对于大多数城市楼市保值的信仰破碎了

熊头头麻麻

房产保值的关键是人口。

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. }" f6 ?% |' u9 J7 E: n2 [  r' e人口要看两部分，一是出生人口，二是老龄化。

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出生人口是未来买房的希望，老龄化，未来是会不断腾出房子的。


先看下面这张图：
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6 f4 v% b5 ~' E& Q" f& L90年代，每年还有两千多万的娃出生，如今他们30岁左右了，是买房的主力军。

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但最近两年，每年出生的娃只有一千万左右了，所以20-30年之后的房地产，可以想象。


+ _) @' ^3 N( z/ X" C, G这个数据未来可能会好转吗？

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不可能。

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% j4 Q* q& j5 O7 X/ k看看最近10年结婚登记的数量，一路往下掉。
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结婚数量掉到什么程度？掉到连离婚数量都开始掉了。
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只要是离婚的人，他们之前结过婚的比例是100%。
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2 |# b/ H' n- n5 o" c. i3 q没人结婚，如何离婚~对吧

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看到这里，你可千万不要绝望。
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毕竟，接下来的内容可能更绝望...

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* L: L) w! x  l) j4 m; |- E. H" H到去年，我们已经有2.67亿的60岁以上老人，进入中度老龄化社会。
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老人，一般不怎么会买房了，离世之后还会腾出一些房子。
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超过4个亿的老年人口，和每年一千万不到的新生儿，都将决定未来房地产的供需。

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至于城镇化率，老实说，还有空间，但是不多了。
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大多数国家，房地产的一个完整周期，也就是20年左右，现在我们也走到了末端。


- B, e0 ?+ M0 O这些年，人口疯狂涌入城市，中国的城镇化也经历了巅峰历程。

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所以你会看到，很多城市的房子，开始找不到人买了。


6 M" z9 ^% x- V% v7 w' a+ i至于货币流向，其实今年感触特别明显。
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钱是放了很多的，看看M2（广义货币）的增速，已经攀升到6年来的新高。


但是，这些钱有没有流入房地产呢?非常少...
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一个是房贷，今年银行放出去的房贷，一直都是低位运行。甚至有两个月份，还钱的比借钱的还多。

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. m! Q! y- Z- Z0 {这在有这项统计数据十多年来，还是第一次。
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! L2 A/ P/ e- b另外是，经营贷。
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前几年，经营贷流入楼市的情况很普遍，但是今年呢?


当房价不涨的时候，买房就失去了“赚钱效应”，那么即便是3-4%低利率借来的经营贷，拿来炒楼也是亏本的。
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这两年，多少人现实中缝缝补补，楼市里挥金如土，买房亏钱。

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很简单，没有利润可图的地方，资本是不会进来的。
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' \& J! g6 J& K, {4 @) y大家也不要自欺欺人，说什么房子买来自住的，不要考虑升值贬值。


1000万买来的房子，住得在再舒服，过两年变成500万，看谁心里能舒服。
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# A) N9 T' h6 Y但是，房地产就要这样完了吗?
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当一两个人说楼市完蛋时，我不以为然。
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但是当越来越多的人说楼市完蛋时，我意识到了事情的严重性，骗子真是越来越多了！


上面说的所有，都只是总量。

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+ R8 M6 n% I3 ~4 Z总量偏差，是极为可怕的。
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就好像，我和马云加起来的财富总量是两千亿。

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对吗？对！有意义吗?没意义！


7 g- ^0 ?6 `0 \# g# R中国太大了，总量之内的分化极大，一个最简单的例子，最近很多人说的：中国城市人均住房面积已经达到36.52㎡，接近发达国家水平。


9 a4 {+ q. ^' f- {* ]+ {数据是对的，但是里面有人均51㎡的西藏，也有人均29㎡的广东。

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2 }$ \$ W" _5 L1 Y假设人均40㎡是一个饱和值，那青海、云南、河南这些人均41㎡的可以说是饱和了，那广东人均才29㎡是不是还非常缺房子？
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! o7 n# ~5 o8 _+ m, B/ w7 Q* {再比如，孩子生的那么少，那一年还能出生近120万孩子的广东，未来是不是楼市还有点希望?


老龄化极其严重了，有些省份确实很老了，但也有些省份还很年轻，劳动力大量涌入，依然还有机会。

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+ m* m/ l; ~7 S0 s7 d$ ?# l* a城镇化减速会降低需求，但也不是全部。

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韩国城市化率91%，5000万人口，但每年新房需求30万套。
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文在寅政府曾出台多达25轮的楼市调控政策，但最后还是只能对控不住房价上涨而道歉。


; \/ C) q: L6 u* [往核心城市中心城区、以及居住改善的需求，会一直存在。


4 f% P- j, r+ o! P可以看到，同样在广东省，广州30万/㎡的顶豪，20万/㎡的公寓，依然在成交。
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但增城、南沙，4万跌到2万多的楼盘，也不少。
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" x  g/ j0 s  S/ G, j, z" `这就是巨大的分化，未来会越来越大。
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3 m8 M0 M/ N- m- N8 l! t, I7 l2 f所以，选对房子真的很重要，至于房产税，会迟到，但不会缺席。
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0 w4 f0 x# R" ^/ |( D' c8 U只是想说，没必要那么惧怕房产税。房产税出台，如果会引发房产抛售，那就意味着这个税他只能收一年。
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对任何一个国家而言，都不希望见到抛售资产的情况发生。
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) m" E" q3 J# N# n& g况且，房产税不是为了降房价的，美国有房产税，但这两年房价涨的有多猛？
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美国的房贷利率，已经奔着7%去了，因为房价一年能涨10%，甚至30%，所以这么高的利率还是有人买。


1 s8 J3 c; ]" M4 o! k! l# B而我们的房贷利率一路走低，但还是没人买房，毕竟暂时还看不到赚钱效应。
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这也是为什么房地产调控这么难的原因。
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涨价就很多人买，降价就没人买，永远在两头，很难维持在中间的平稳状态。


而且，房子的金融属性，可能彻底消灭吗?

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现在，即便是投放到实体经济的贷款，也是要用房子来抵押的。

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不然，银行怎么敢借钱给你，公司可是说倒闭就倒闭的，拿个人信用贷款吗。

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但是，未来会有很大部分的房子会失去金融属性，这个是确定的。五六七八线小城市的房子，甚至一二线城市边缘的房子，都可能会失去金融属性。


4 B8 b( n; v: m4 X- L  b所以，要选中小部分金融属性的房子。
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否则，为何最近铁狮门、凯德等一些外资，怎么又来抄底中国楼市了。

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$ x& B7 M/ \2 I  U8 i3 I房地产投资神话，是破灭了，但也还有机会。

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! J, w( f) f( [# I- J# B" i8 H) E2 Z也不要妖魔化房地产，过去20年的，并不是谁的选择，就是时代的选择。
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  N. e' V# Z' H, M虽然房地产带来的伤痛是有，但是想想20年前的生活，和现在的生活。
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只不过...

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一部分人，在不停的享受买房带来的财富增长效应，早年的房子越来越贵，也更敢消费；
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0 D: w( u7 Q+ O, t- n另一部分人，则在体验着财富挤出效应，这两年买错了地方，入手高位，手里房子变得不值钱，越来越不敢消费。
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# Y$ _2 z  n9 ~4 G有受益者，也有受伤者。

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而现在，很难再继续维系之前20年的风华。

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4 x' f/ A' |) @  L1 J* c+ [老百姓的债务、货币的battle、国际环境都不允许了。


3 j) ]5 e: v7 U- ~不过，悲观者永远正确，乐观者永远进步...
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. i/ \8 U2 p3 s1 V! n8 D& Z未来也很难预知，我们只能仰仗当下每一个细微的决定
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5 i" P4 j) P  l. v8 l3 x% H3 u即便信仰开始破灭，在超一线城市买对房子，还是很重要。
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既往不咎

房住不炒，房子买了就跌，**买房啊，存银行还有利息呢

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