对于大多数城市楼市保值的信仰破碎了

熊头头麻麻

房产保值的关键是人口。

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人口要看两部分，一是出生人口，二是老龄化。
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出生人口是未来买房的希望，老龄化，未来是会不断腾出房子的。
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0 ]' |' y9 K# U+ \+ v先看下面这张图：

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90年代，每年还有两千多万的娃出生，如今他们30岁左右了，是买房的主力军。
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但最近两年，每年出生的娃只有一千万左右了，所以20-30年之后的房地产，可以想象。
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; D0 @; \' E: a2 b+ u  q3 O9 S这个数据未来可能会好转吗？

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不可能。
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看看最近10年结婚登记的数量，一路往下掉。


结婚数量掉到什么程度？掉到连离婚数量都开始掉了。

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6 |4 a, D' [/ Z# q2 h6 s9 y% T5 ?只要是离婚的人，他们之前结过婚的比例是100%。
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4 D/ V/ A6 a" K5 E2 X6 O' v没人结婚，如何离婚~对吧
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- ~1 T7 i) {8 Y9 i看到这里，你可千万不要绝望。
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+ N7 C4 v3 m, v- K6 `; A- _+ \毕竟，接下来的内容可能更绝望...
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9 X4 `1 {' S) w' V9 x到去年，我们已经有2.67亿的60岁以上老人，进入中度老龄化社会。

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老人，一般不怎么会买房了，离世之后还会腾出一些房子。

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超过4个亿的老年人口，和每年一千万不到的新生儿，都将决定未来房地产的供需。


  E0 Y; L  `9 F& y4 r至于城镇化率，老实说，还有空间，但是不多了。
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2 @$ p3 S$ g- ?$ l2 O4 Z大多数国家，房地产的一个完整周期，也就是20年左右，现在我们也走到了末端。
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- x& X* Q' T3 M8 `$ g6 g这些年，人口疯狂涌入城市，中国的城镇化也经历了巅峰历程。
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所以你会看到，很多城市的房子，开始找不到人买了。


4 x& l7 h/ o2 S4 A1 P' r至于货币流向，其实今年感触特别明显。


钱是放了很多的，看看M2（广义货币）的增速，已经攀升到6年来的新高。
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但是，这些钱有没有流入房地产呢?非常少...


4 B, o) \  T" d' O一个是房贷，今年银行放出去的房贷，一直都是低位运行。甚至有两个月份，还钱的比借钱的还多。


" U: c2 x, W+ u+ s3 X; t这在有这项统计数据十多年来，还是第一次。

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1 q' Q& s& f; M& E另外是，经营贷。
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前几年，经营贷流入楼市的情况很普遍，但是今年呢?


当房价不涨的时候，买房就失去了“赚钱效应”，那么即便是3-4%低利率借来的经营贷，拿来炒楼也是亏本的。
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6 I0 W/ @5 R& P" G  [这两年，多少人现实中缝缝补补，楼市里挥金如土，买房亏钱。
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; K9 r$ O6 ^" R$ I) D" }) F很简单，没有利润可图的地方，资本是不会进来的。
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大家也不要自欺欺人，说什么房子买来自住的，不要考虑升值贬值。
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5 i8 K4 E& n6 Y+ k- t5 m1000万买来的房子，住得在再舒服，过两年变成500万，看谁心里能舒服。


但是，房地产就要这样完了吗?
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当一两个人说楼市完蛋时，我不以为然。
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' ^! A4 V1 ~  u; |& d但是当越来越多的人说楼市完蛋时，我意识到了事情的严重性，骗子真是越来越多了！
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7 R, Y- f9 c: Y( X1 }7 F上面说的所有，都只是总量。
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0 w: Q: m- o9 b/ B总量偏差，是极为可怕的。
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2 P: ?- K; q8 P' P4 R. @: R就好像，我和马云加起来的财富总量是两千亿。
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% Y" C& g/ O1 w7 R对吗？对！有意义吗?没意义！
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1 ~4 ]9 Y# G( V: v) r! P中国太大了，总量之内的分化极大，一个最简单的例子，最近很多人说的：中国城市人均住房面积已经达到36.52㎡，接近发达国家水平。

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' J! R2 ?9 m5 ~4 L; `7 |* P( _数据是对的，但是里面有人均51㎡的西藏，也有人均29㎡的广东。

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5 B* J- }& K# f0 |假设人均40㎡是一个饱和值，那青海、云南、河南这些人均41㎡的可以说是饱和了，那广东人均才29㎡是不是还非常缺房子？
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5 e" I  d$ ]6 A% @再比如，孩子生的那么少，那一年还能出生近120万孩子的广东，未来是不是楼市还有点希望?
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老龄化极其严重了，有些省份确实很老了，但也有些省份还很年轻，劳动力大量涌入，依然还有机会。


城镇化减速会降低需求，但也不是全部。
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$ l/ F8 {7 G/ b5 T) @# }韩国城市化率91%，5000万人口，但每年新房需求30万套。


文在寅政府曾出台多达25轮的楼市调控政策，但最后还是只能对控不住房价上涨而道歉。
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5 i8 m$ ]' y) P! a* X8 b& q往核心城市中心城区、以及居住改善的需求，会一直存在。
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可以看到，同样在广东省，广州30万/㎡的顶豪，20万/㎡的公寓，依然在成交。

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1 [# d( I; i, |. m! n3 l+ n但增城、南沙，4万跌到2万多的楼盘，也不少。
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这就是巨大的分化，未来会越来越大。


. x$ L" W! n, M, a所以，选对房子真的很重要，至于房产税，会迟到，但不会缺席。
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# j3 w! ?3 H, `, e3 x只是想说，没必要那么惧怕房产税。房产税出台，如果会引发房产抛售，那就意味着这个税他只能收一年。
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对任何一个国家而言，都不希望见到抛售资产的情况发生。
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4 d1 F9 w( r+ ~) t  C况且，房产税不是为了降房价的，美国有房产税，但这两年房价涨的有多猛？
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$ `; d  L  y& u: w美国的房贷利率，已经奔着7%去了，因为房价一年能涨10%，甚至30%，所以这么高的利率还是有人买。
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2 |( T5 z7 l- I! P而我们的房贷利率一路走低，但还是没人买房，毕竟暂时还看不到赚钱效应。
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这也是为什么房地产调控这么难的原因。


% N6 h1 w" I& ^$ }" x5 h+ z: ]涨价就很多人买，降价就没人买，永远在两头，很难维持在中间的平稳状态。
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/ p0 k1 |  @0 j0 `& A- N而且，房子的金融属性，可能彻底消灭吗?
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现在，即便是投放到实体经济的贷款，也是要用房子来抵押的。
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' Q$ R4 H1 S/ {3 b. n8 w不然，银行怎么敢借钱给你，公司可是说倒闭就倒闭的，拿个人信用贷款吗。
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% W9 R7 K9 F  W& C: S但是，未来会有很大部分的房子会失去金融属性，这个是确定的。五六七八线小城市的房子，甚至一二线城市边缘的房子，都可能会失去金融属性。


所以，要选中小部分金融属性的房子。

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  x9 B6 M" t3 D否则，为何最近铁狮门、凯德等一些外资，怎么又来抄底中国楼市了。

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# h  K4 H7 R1 g房地产投资神话，是破灭了，但也还有机会。
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也不要妖魔化房地产，过去20年的，并不是谁的选择，就是时代的选择。

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0 E7 F0 D- E) ~9 G虽然房地产带来的伤痛是有，但是想想20年前的生活，和现在的生活。
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  ~, C( Y/ ?/ o- J+ G! q) v只不过...
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0 n& n! Z* y; ?0 D( W9 R1 V3 s% B一部分人，在不停的享受买房带来的财富增长效应，早年的房子越来越贵，也更敢消费；
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7 }2 z; u; z* @0 D/ Y1 s) W9 i8 s
% N' s- ]4 _9 i& W1 z+ _4 l4 {( s8 g另一部分人，则在体验着财富挤出效应，这两年买错了地方，入手高位，手里房子变得不值钱，越来越不敢消费。
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有受益者，也有受伤者。


而现在，很难再继续维系之前20年的风华。


老百姓的债务、货币的battle、国际环境都不允许了。
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不过，悲观者永远正确，乐观者永远进步...
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未来也很难预知，我们只能仰仗当下每一个细微的决定
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即便信仰开始破灭，在超一线城市买对房子，还是很重要。

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既往不咎

房住不炒，房子买了就跌，**买房啊，存银行还有利息呢

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