对于大多数城市楼市保值的信仰破碎了

熊头头麻麻

房产保值的关键是人口。
2 e8 O8 w- E4 ~, d+ _4 P

人口要看两部分，一是出生人口，二是老龄化。


" y. J" ], {9 z出生人口是未来买房的希望，老龄化，未来是会不断腾出房子的。
; c1 j& ?6 I( j1 H/ n2 I* G, _& e

先看下面这张图：
- c- S7 a0 d$ V! r9 s
( P0 i9 u/ S1 Z+ Z$ P8 h
; [. i4 b/ v! U0 f& Q90年代，每年还有两千多万的娃出生，如今他们30岁左右了，是买房的主力军。

/ e- T+ w; p5 [" S, q, t8 k
但最近两年，每年出生的娃只有一千万左右了，所以20-30年之后的房地产，可以想象。


  F# N8 Q* v+ l9 n/ F5 i! C) n这个数据未来可能会好转吗？
8 G: a* _, |. V/ o
+ u* D  Y8 _" x1 l
" c: t4 K' ~$ |0 M/ {1 h1 I& X- I3 O1 J不可能。

$ ~! y, y3 |! S6 J* H; @" D: @" [
看看最近10年结婚登记的数量，一路往下掉。


& P9 f8 k; X* ^8 b( n! z: h5 J5 t结婚数量掉到什么程度？掉到连离婚数量都开始掉了。
! d# q5 p; E3 z$ y
; Y1 X/ F: p- C
只要是离婚的人，他们之前结过婚的比例是100%。
: v$ `. {3 f. ^- G

没人结婚，如何离婚~对吧


看到这里，你可千万不要绝望。
, F: K; S4 W2 P, G: H
% i: t: V* t' b* W9 J
  H; }) _5 `% L+ v毕竟，接下来的内容可能更绝望...
- C- D: Q+ b5 I* X3 B2 y

1 F. h; k: B3 |& E5 n0 c$ B) Z$ Y. J- I到去年，我们已经有2.67亿的60岁以上老人，进入中度老龄化社会。


$ M% p/ U( k7 q7 x老人，一般不怎么会买房了，离世之后还会腾出一些房子。


超过4个亿的老年人口，和每年一千万不到的新生儿，都将决定未来房地产的供需。
' y3 [0 p4 J6 O) z
% _" c6 T$ e5 l/ A
7 s( D9 c  y. R1 a  x至于城镇化率，老实说，还有空间，但是不多了。

, ?9 z- F* }+ s% J+ \; p9 R
; d9 H+ k( V( w4 _% F. g大多数国家，房地产的一个完整周期，也就是20年左右，现在我们也走到了末端。

: n9 Y0 G! }" d. n/ z  T0 h
这些年，人口疯狂涌入城市，中国的城镇化也经历了巅峰历程。
* O9 p" S$ d) e+ I" y
& G! n  G& C7 w9 {- C
) S& T  y+ M; o; j7 G9 L所以你会看到，很多城市的房子，开始找不到人买了。
& m( ?; M* b  f8 z3 g. W2 A
( w$ @. C- P9 P4 _  F- S
至于货币流向，其实今年感触特别明显。
6 N3 M- e* Y& `" Y- O( `  J  K

钱是放了很多的，看看M2（广义货币）的增速，已经攀升到6年来的新高。


' Y/ W: q; G* m3 F但是，这些钱有没有流入房地产呢?非常少...

7 `9 j, _$ I! x3 z
. `7 P. Y& {  S- W9 M+ Z一个是房贷，今年银行放出去的房贷，一直都是低位运行。甚至有两个月份，还钱的比借钱的还多。

8 Z( r* \3 @, A* M
3 s2 a  `/ I, i5 X! O: v3 k这在有这项统计数据十多年来，还是第一次。
- s$ w7 o+ L6 X5 u1 p+ {) ?1 L
+ ]4 e8 j9 p( P! R
# X. G7 [3 s. L0 ^另外是，经营贷。

+ a  M; \+ F" z9 D& q/ i' r1 Q  Z
3 i! R; T$ O; G" q' g6 c前几年，经营贷流入楼市的情况很普遍，但是今年呢?

. ^  Q9 T3 |! M0 d3 \/ t
" d8 y# \& e6 @6 i; t当房价不涨的时候，买房就失去了“赚钱效应”，那么即便是3-4%低利率借来的经营贷，拿来炒楼也是亏本的。

7 Z! ]- b: S: D( _  }* a2 c6 e
这两年，多少人现实中缝缝补补，楼市里挥金如土，买房亏钱。


很简单，没有利润可图的地方，资本是不会进来的。
/ q4 J" N. F8 A& V4 p7 _

* A) P% [. |& I大家也不要自欺欺人，说什么房子买来自住的，不要考虑升值贬值。
- @  O' S- K" t4 ]2 o

1000万买来的房子，住得在再舒服，过两年变成500万，看谁心里能舒服。

. \' v' v0 K& {6 F  A& }2 ?* |* K
但是，房地产就要这样完了吗?

7 v: T0 E/ p9 G5 ~) v3 A
当一两个人说楼市完蛋时，我不以为然。

( L* W/ I7 ]! E0 O) T+ B
7 B& i# v6 V% ~# M  I+ v但是当越来越多的人说楼市完蛋时，我意识到了事情的严重性，骗子真是越来越多了！


上面说的所有，都只是总量。
( \. o" N# c8 y. q: a$ r

! B5 i8 c5 T3 z2 ]# E! [$ g& m总量偏差，是极为可怕的。
/ L4 \! u' ^! W# p# Q/ O9 e

就好像，我和马云加起来的财富总量是两千亿。
4 o) h; u1 f& o$ L- z: h- k
. N( b1 {* s0 q4 V" M$ t: A
' n" c, j# y2 y, ]5 Y" v对吗？对！有意义吗?没意义！


中国太大了，总量之内的分化极大，一个最简单的例子，最近很多人说的：中国城市人均住房面积已经达到36.52㎡，接近发达国家水平。
0 q9 V# g* k: B' {' |6 C
) M' X) b5 z" B8 z, s) p/ C/ G/ r
% }8 L/ R5 a9 R( D数据是对的，但是里面有人均51㎡的西藏，也有人均29㎡的广东。


假设人均40㎡是一个饱和值，那青海、云南、河南这些人均41㎡的可以说是饱和了，那广东人均才29㎡是不是还非常缺房子？
0 V8 ?6 d( g" k1 l

再比如，孩子生的那么少，那一年还能出生近120万孩子的广东，未来是不是楼市还有点希望?

9 Q: y7 }& a) m( s, \0 K
老龄化极其严重了，有些省份确实很老了，但也有些省份还很年轻，劳动力大量涌入，依然还有机会。
5 [6 B8 T) e: j$ a& W, E( u& d, S
) f9 q2 D5 a8 l- \+ I5 G
' b0 I, Q# h  h9 g3 _) f$ {7 X城镇化减速会降低需求，但也不是全部。
/ E  `) I, t& k) P

1 f  i. ?7 F% N- V  v7 @) V% l韩国城市化率91%，5000万人口，但每年新房需求30万套。
1 k. }$ q9 }# x

# y' ^6 M/ y) o0 c& B文在寅政府曾出台多达25轮的楼市调控政策，但最后还是只能对控不住房价上涨而道歉。
# N6 U/ ~4 m) |& Z5 L& g% l4 _% q

往核心城市中心城区、以及居住改善的需求，会一直存在。
. R4 H. p$ B5 L: V' P
* ]8 A0 e0 [0 W
可以看到，同样在广东省，广州30万/㎡的顶豪，20万/㎡的公寓，依然在成交。

( a! F# Y7 R. b
但增城、南沙，4万跌到2万多的楼盘，也不少。
) i. S7 p6 P# @/ T
2 Y) d0 z0 M% B
2 [" e) I# L8 j这就是巨大的分化，未来会越来越大。
2 |5 Z: a. k9 e( R7 D

- n& t/ }1 s: B9 o所以，选对房子真的很重要，至于房产税，会迟到，但不会缺席。
. }* T9 @  R. k2 z8 @3 Q

只是想说，没必要那么惧怕房产税。房产税出台，如果会引发房产抛售，那就意味着这个税他只能收一年。
' X" ?( S( Y  {

对任何一个国家而言，都不希望见到抛售资产的情况发生。
" q# p% e. t3 c% x

况且，房产税不是为了降房价的，美国有房产税，但这两年房价涨的有多猛？
  x7 G1 ]# i9 W

美国的房贷利率，已经奔着7%去了，因为房价一年能涨10%，甚至30%，所以这么高的利率还是有人买。
0 w+ v7 j! M5 a
0 [& T$ T( s: i
而我们的房贷利率一路走低，但还是没人买房，毕竟暂时还看不到赚钱效应。


这也是为什么房地产调控这么难的原因。
7 E' V& l* g1 }6 R/ ?# D
+ t0 ]- y# Y- Y( h, a7 d
- p* O+ P: z9 b# o3 F0 L0 ~涨价就很多人买，降价就没人买，永远在两头，很难维持在中间的平稳状态。
, I$ N' o6 o2 ]
/ e/ @6 J& G. f" C* X" h8 ?* x, M  A
而且，房子的金融属性，可能彻底消灭吗?
) ~, b, e- [! r+ }8 \
2 d: m: |) H+ e2 c5 [! I/ Z' l* [
: x* s3 a& {% L7 i% n, L: j  u! e现在，即便是投放到实体经济的贷款，也是要用房子来抵押的。
2 J' G' P& j" u, e

不然，银行怎么敢借钱给你，公司可是说倒闭就倒闭的，拿个人信用贷款吗。
: X9 I1 E$ Q1 I* g3 K
& R2 H: Y. Q" i0 w7 C8 n! H
但是，未来会有很大部分的房子会失去金融属性，这个是确定的。五六七八线小城市的房子，甚至一二线城市边缘的房子，都可能会失去金融属性。

# I# B( V$ S# ?: G6 O5 A, {
& c8 ~' m8 o- ^' r所以，要选中小部分金融属性的房子。


& s9 K/ b$ e& M) r否则，为何最近铁狮门、凯德等一些外资，怎么又来抄底中国楼市了。


房地产投资神话，是破灭了，但也还有机会。
5 B4 o* L; d( [9 A5 d, Y4 p

也不要妖魔化房地产，过去20年的，并不是谁的选择，就是时代的选择。
& z. H0 [* y9 Q5 e/ o; @

* P/ h, {6 l: O5 {# s2 R虽然房地产带来的伤痛是有，但是想想20年前的生活，和现在的生活。
! M2 e$ m- ?8 e3 }$ i2 U

只不过...
( Z. n8 @8 y) Q% p" |

一部分人，在不停的享受买房带来的财富增长效应，早年的房子越来越贵，也更敢消费；


: s) X3 r" n! E% e# O! h6 N另一部分人，则在体验着财富挤出效应，这两年买错了地方，入手高位，手里房子变得不值钱，越来越不敢消费。
  r9 Q1 I" E' j, G7 S. }7 u" N
: z+ p5 ]$ S; r' b$ y. Y
有受益者，也有受伤者。


而现在，很难再继续维系之前20年的风华。
7 M7 S, C$ H* J3 E3 I6 E$ a  ^

老百姓的债务、货币的battle、国际环境都不允许了。


不过，悲观者永远正确，乐观者永远进步...


未来也很难预知，我们只能仰仗当下每一个细微的决定


. i6 F3 W. \) l: ^+ Q; C: P# r+ ?即便信仰开始破灭，在超一线城市买对房子，还是很重要。
  F6 {2 F$ C& u, b

* L0 [% h; _& _7 ]: w0 M# u
/ l/ p- N' s, V6 o. [' Y0 k
, {' ~2 g/ J/ w4 @4 y

既往不咎

房住不炒，房子买了就跌，**买房啊，存银行还有利息呢

来自APP客户端