对于大多数城市楼市保值的信仰破碎了

熊头头麻麻

房产保值的关键是人口。


3 h4 j0 h( A" D% @, ~# J5 c人口要看两部分，一是出生人口，二是老龄化。

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. p% k0 t" R# L" G8 s出生人口是未来买房的希望，老龄化，未来是会不断腾出房子的。


. b7 j, I/ ?. o2 H) L9 B3 N7 F9 F先看下面这张图：


90年代，每年还有两千多万的娃出生，如今他们30岁左右了，是买房的主力军。

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但最近两年，每年出生的娃只有一千万左右了，所以20-30年之后的房地产，可以想象。
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这个数据未来可能会好转吗？
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( T; f$ _, |' |6 @不可能。
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看看最近10年结婚登记的数量，一路往下掉。


结婚数量掉到什么程度？掉到连离婚数量都开始掉了。


1 @% S3 K. t2 X- t/ a2 r只要是离婚的人，他们之前结过婚的比例是100%。
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没人结婚，如何离婚~对吧
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) ?, t3 e! _7 Z) w1 D0 K) n看到这里，你可千万不要绝望。
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毕竟，接下来的内容可能更绝望...


& J- R$ s3 e% w. k1 Q到去年，我们已经有2.67亿的60岁以上老人，进入中度老龄化社会。

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) `. N% K0 a( Q% l. Q- Q老人，一般不怎么会买房了，离世之后还会腾出一些房子。
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2 \" M% b0 \/ v0 {" N  z超过4个亿的老年人口，和每年一千万不到的新生儿，都将决定未来房地产的供需。

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至于城镇化率，老实说，还有空间，但是不多了。


, w/ C- L. E8 m1 e8 P$ Q大多数国家，房地产的一个完整周期，也就是20年左右，现在我们也走到了末端。


这些年，人口疯狂涌入城市，中国的城镇化也经历了巅峰历程。


所以你会看到，很多城市的房子，开始找不到人买了。

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至于货币流向，其实今年感触特别明显。

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钱是放了很多的，看看M2（广义货币）的增速，已经攀升到6年来的新高。
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但是，这些钱有没有流入房地产呢?非常少...
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5 U/ o6 P  |8 A' r$ c$ Y一个是房贷，今年银行放出去的房贷，一直都是低位运行。甚至有两个月份，还钱的比借钱的还多。


! D* b2 i* _: z, w6 y& x' U! X! }这在有这项统计数据十多年来，还是第一次。
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5 }# n8 {; @- B9 G0 V
" }$ g8 `) _. ~另外是，经营贷。
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" \2 Y( j/ X8 g# s7 N6 o前几年，经营贷流入楼市的情况很普遍，但是今年呢?

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当房价不涨的时候，买房就失去了“赚钱效应”，那么即便是3-4%低利率借来的经营贷，拿来炒楼也是亏本的。
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% s( D  {; ^) p( ^+ {0 J) X这两年，多少人现实中缝缝补补，楼市里挥金如土，买房亏钱。


很简单，没有利润可图的地方，资本是不会进来的。
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大家也不要自欺欺人，说什么房子买来自住的，不要考虑升值贬值。


/ Q  c. G/ z0 s1 e# s1000万买来的房子，住得在再舒服，过两年变成500万，看谁心里能舒服。
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3 f/ d! p% I% ~, T3 |' y' `但是，房地产就要这样完了吗?


' m! E0 Q- E6 y, d! X当一两个人说楼市完蛋时，我不以为然。
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& W8 f' b, d+ r+ h, K: D
0 s6 D( R) k$ c" S但是当越来越多的人说楼市完蛋时，我意识到了事情的严重性，骗子真是越来越多了！
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2 V- m8 T* ~# A上面说的所有，都只是总量。

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总量偏差，是极为可怕的。

- k& F! @6 u2 l. l) u. w4 i
; L8 N% s% k+ y2 ~$ C) @就好像，我和马云加起来的财富总量是两千亿。


- {8 x# O& D  h) b: E$ p对吗？对！有意义吗?没意义！


' G) U9 o# H# W2 i+ f/ o中国太大了，总量之内的分化极大，一个最简单的例子，最近很多人说的：中国城市人均住房面积已经达到36.52㎡，接近发达国家水平。
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, u  ]; J) h/ ~0 l' U数据是对的，但是里面有人均51㎡的西藏，也有人均29㎡的广东。
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& J$ N; h! C7 _; G" I  S( H假设人均40㎡是一个饱和值，那青海、云南、河南这些人均41㎡的可以说是饱和了，那广东人均才29㎡是不是还非常缺房子？
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再比如，孩子生的那么少，那一年还能出生近120万孩子的广东，未来是不是楼市还有点希望?
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老龄化极其严重了，有些省份确实很老了，但也有些省份还很年轻，劳动力大量涌入，依然还有机会。
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+ F: a7 @# s, `1 w城镇化减速会降低需求，但也不是全部。
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6 U; _' h6 F2 F7 l; F4 K5 G韩国城市化率91%，5000万人口，但每年新房需求30万套。
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文在寅政府曾出台多达25轮的楼市调控政策，但最后还是只能对控不住房价上涨而道歉。
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往核心城市中心城区、以及居住改善的需求，会一直存在。


  t, R0 J  d1 O6 V$ i3 B7 P& G可以看到，同样在广东省，广州30万/㎡的顶豪，20万/㎡的公寓，依然在成交。

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但增城、南沙，4万跌到2万多的楼盘，也不少。


  o" S6 o$ S6 B4 ]这就是巨大的分化，未来会越来越大。
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所以，选对房子真的很重要，至于房产税，会迟到，但不会缺席。
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只是想说，没必要那么惧怕房产税。房产税出台，如果会引发房产抛售，那就意味着这个税他只能收一年。
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/ k- E' A; Z0 S+ J" E/ w对任何一个国家而言，都不希望见到抛售资产的情况发生。

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8 c7 ?3 r8 w* q6 A* B" k况且，房产税不是为了降房价的，美国有房产税，但这两年房价涨的有多猛？
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0 P1 @% Z& Z& }0 s' r  _美国的房贷利率，已经奔着7%去了，因为房价一年能涨10%，甚至30%，所以这么高的利率还是有人买。
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而我们的房贷利率一路走低，但还是没人买房，毕竟暂时还看不到赚钱效应。
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8 E) x( J% Z+ \& x: M: m这也是为什么房地产调控这么难的原因。
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" ^+ x+ G7 ]) I% g4 F3 k9 g) D涨价就很多人买，降价就没人买，永远在两头，很难维持在中间的平稳状态。

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而且，房子的金融属性，可能彻底消灭吗?
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6 z- N; J' p6 L9 ~. @$ z& y/ J" X现在，即便是投放到实体经济的贷款，也是要用房子来抵押的。


- b/ P! |% s# D2 E不然，银行怎么敢借钱给你，公司可是说倒闭就倒闭的，拿个人信用贷款吗。
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但是，未来会有很大部分的房子会失去金融属性，这个是确定的。五六七八线小城市的房子，甚至一二线城市边缘的房子，都可能会失去金融属性。

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: Z3 G( ~" r* ~2 U' t4 m" L所以，要选中小部分金融属性的房子。


否则，为何最近铁狮门、凯德等一些外资，怎么又来抄底中国楼市了。

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+ t. b0 p4 t6 K  l房地产投资神话，是破灭了，但也还有机会。
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2 `9 E5 ]/ F0 i* s( @3 G1 N; O也不要妖魔化房地产，过去20年的，并不是谁的选择，就是时代的选择。
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虽然房地产带来的伤痛是有，但是想想20年前的生活，和现在的生活。

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只不过...
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6 o9 R; a! H' m4 c一部分人，在不停的享受买房带来的财富增长效应，早年的房子越来越贵，也更敢消费；


另一部分人，则在体验着财富挤出效应，这两年买错了地方，入手高位，手里房子变得不值钱，越来越不敢消费。


# N" j. N# y) w有受益者，也有受伤者。
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而现在，很难再继续维系之前20年的风华。
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. N! l! J! a2 `* M, B8 G+ J& p$ o老百姓的债务、货币的battle、国际环境都不允许了。
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1 U; B1 h; \4 ]8 t' o& }6 j不过，悲观者永远正确，乐观者永远进步...
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未来也很难预知，我们只能仰仗当下每一个细微的决定


即便信仰开始破灭，在超一线城市买对房子，还是很重要。




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既往不咎

房住不炒，房子买了就跌，**买房啊，存银行还有利息呢

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