对于大多数城市楼市保值的信仰破碎了

熊头头麻麻

房产保值的关键是人口。
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人口要看两部分，一是出生人口，二是老龄化。


出生人口是未来买房的希望，老龄化，未来是会不断腾出房子的。
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先看下面这张图：

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% f$ c9 ]! I* |! f90年代，每年还有两千多万的娃出生，如今他们30岁左右了，是买房的主力军。

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% T. O* ]& g8 Q但最近两年，每年出生的娃只有一千万左右了，所以20-30年之后的房地产，可以想象。

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这个数据未来可能会好转吗？
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不可能。

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看看最近10年结婚登记的数量，一路往下掉。
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$ K4 ?% u9 F) I9 x结婚数量掉到什么程度？掉到连离婚数量都开始掉了。
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1 S3 `/ a4 L% \只要是离婚的人，他们之前结过婚的比例是100%。
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1 b3 }' h8 P8 G, K, A( A5 F没人结婚，如何离婚~对吧

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看到这里，你可千万不要绝望。
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毕竟，接下来的内容可能更绝望...
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到去年，我们已经有2.67亿的60岁以上老人，进入中度老龄化社会。


老人，一般不怎么会买房了，离世之后还会腾出一些房子。

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" Y5 I8 G4 K7 L$ {, D/ y超过4个亿的老年人口，和每年一千万不到的新生儿，都将决定未来房地产的供需。
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至于城镇化率，老实说，还有空间，但是不多了。


* F  D, c  e: O1 L0 H  [- ]4 l9 k大多数国家，房地产的一个完整周期，也就是20年左右，现在我们也走到了末端。
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- w' h8 o2 l: _' w- L5 i这些年，人口疯狂涌入城市，中国的城镇化也经历了巅峰历程。
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所以你会看到，很多城市的房子，开始找不到人买了。

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; R2 \2 R# v( J0 d至于货币流向，其实今年感触特别明显。
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" a6 X# ^9 e, q4 b1 g' h6 B钱是放了很多的，看看M2（广义货币）的增速，已经攀升到6年来的新高。


' v* ?; h5 n9 a. t/ Z8 N  y+ v% {但是，这些钱有没有流入房地产呢?非常少...
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$ f$ N( w8 _! Q8 b/ T$ h3 [一个是房贷，今年银行放出去的房贷，一直都是低位运行。甚至有两个月份，还钱的比借钱的还多。
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8 Q8 \# \1 M' @$ j这在有这项统计数据十多年来，还是第一次。
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7 R8 \3 j& v( z$ u另外是，经营贷。

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前几年，经营贷流入楼市的情况很普遍，但是今年呢?


当房价不涨的时候，买房就失去了“赚钱效应”，那么即便是3-4%低利率借来的经营贷，拿来炒楼也是亏本的。
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- ~* G1 Q1 f. a; F1 d这两年，多少人现实中缝缝补补，楼市里挥金如土，买房亏钱。
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很简单，没有利润可图的地方，资本是不会进来的。
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2 V, o! l" M/ f  O1 V" ]大家也不要自欺欺人，说什么房子买来自住的，不要考虑升值贬值。
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1000万买来的房子，住得在再舒服，过两年变成500万，看谁心里能舒服。
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& f& @! K& O: K' J) f0 R但是，房地产就要这样完了吗?
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4 {6 J- ^2 X9 p% D+ s' {当一两个人说楼市完蛋时，我不以为然。
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2 x0 Y- l5 R$ E+ p, x4 `: ^6 r$ W
4 c. {, U0 }8 E' ?3 L5 q但是当越来越多的人说楼市完蛋时，我意识到了事情的严重性，骗子真是越来越多了！
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上面说的所有，都只是总量。
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8 Z' ~0 ?& V. s8 u0 Q$ a) B% ~
0 m: I6 @' b& e  O' ~总量偏差，是极为可怕的。
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5 u  b* R# b2 z! ]# |2 D0 p* u! l就好像，我和马云加起来的财富总量是两千亿。


! s- e0 @  U) ]5 J3 B9 ~% E" A对吗？对！有意义吗?没意义！
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中国太大了，总量之内的分化极大，一个最简单的例子，最近很多人说的：中国城市人均住房面积已经达到36.52㎡，接近发达国家水平。
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数据是对的，但是里面有人均51㎡的西藏，也有人均29㎡的广东。

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" i# Q) m6 n# P: j. A% X6 n假设人均40㎡是一个饱和值，那青海、云南、河南这些人均41㎡的可以说是饱和了，那广东人均才29㎡是不是还非常缺房子？


再比如，孩子生的那么少，那一年还能出生近120万孩子的广东，未来是不是楼市还有点希望?

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老龄化极其严重了，有些省份确实很老了，但也有些省份还很年轻，劳动力大量涌入，依然还有机会。
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9 h9 q6 U& s) l  Z0 G& ~% X# c城镇化减速会降低需求，但也不是全部。

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韩国城市化率91%，5000万人口，但每年新房需求30万套。

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$ Q" M! J# L( s. h" V文在寅政府曾出台多达25轮的楼市调控政策，但最后还是只能对控不住房价上涨而道歉。
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往核心城市中心城区、以及居住改善的需求，会一直存在。
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5 `8 j+ _% C$ s* c) g3 f可以看到，同样在广东省，广州30万/㎡的顶豪，20万/㎡的公寓，依然在成交。
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2 X8 {3 K1 @, a! Q, Y7 w% F$ `但增城、南沙，4万跌到2万多的楼盘，也不少。
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1 M  f: `" C3 n这就是巨大的分化，未来会越来越大。


所以，选对房子真的很重要，至于房产税，会迟到，但不会缺席。


只是想说，没必要那么惧怕房产税。房产税出台，如果会引发房产抛售，那就意味着这个税他只能收一年。
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对任何一个国家而言，都不希望见到抛售资产的情况发生。


9 c9 V( J/ B  B* V$ i4 k" U3 V况且，房产税不是为了降房价的，美国有房产税，但这两年房价涨的有多猛？


. j4 f7 ~' H# A美国的房贷利率，已经奔着7%去了，因为房价一年能涨10%，甚至30%，所以这么高的利率还是有人买。

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而我们的房贷利率一路走低，但还是没人买房，毕竟暂时还看不到赚钱效应。


这也是为什么房地产调控这么难的原因。


涨价就很多人买，降价就没人买，永远在两头，很难维持在中间的平稳状态。
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9 ~8 q2 ]1 E7 D7 P而且，房子的金融属性，可能彻底消灭吗?


现在，即便是投放到实体经济的贷款，也是要用房子来抵押的。


不然，银行怎么敢借钱给你，公司可是说倒闭就倒闭的，拿个人信用贷款吗。

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但是，未来会有很大部分的房子会失去金融属性，这个是确定的。五六七八线小城市的房子，甚至一二线城市边缘的房子，都可能会失去金融属性。


所以，要选中小部分金融属性的房子。
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& y! c* ~1 O- S% Z0 |4 R9 P/ h否则，为何最近铁狮门、凯德等一些外资，怎么又来抄底中国楼市了。


) t. A: F# b. S. L% Y9 O) x房地产投资神话，是破灭了，但也还有机会。

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& Y. A1 t6 M, s0 u/ c也不要妖魔化房地产，过去20年的，并不是谁的选择，就是时代的选择。


- e+ M# J+ P! X虽然房地产带来的伤痛是有，但是想想20年前的生活，和现在的生活。
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: s( V0 X: S9 G( Q4 T9 \只不过...


一部分人，在不停的享受买房带来的财富增长效应，早年的房子越来越贵，也更敢消费；


另一部分人，则在体验着财富挤出效应，这两年买错了地方，入手高位，手里房子变得不值钱，越来越不敢消费。

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有受益者，也有受伤者。


: m+ g8 M, t6 P9 k) K! c9 j# Q而现在，很难再继续维系之前20年的风华。


老百姓的债务、货币的battle、国际环境都不允许了。

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不过，悲观者永远正确，乐观者永远进步...

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未来也很难预知，我们只能仰仗当下每一个细微的决定
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即便信仰开始破灭，在超一线城市买对房子，还是很重要。

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既往不咎

房住不炒，房子买了就跌，**买房啊，存银行还有利息呢

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