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嗨，各位老伙计们，都在干嘛呢 我回了趟老家，打发这几天的时光 我是一个典型的小镇青年，在江浙的一个岛屿上出生、成长 9 m1 C. p G: n* K y
* |" B! n/ p1 j T我的老家是一个很小的地方，人口40万，地方不大一天就可以走完 我们的县城有着和很多小地方一样的问题，人口外溢，没什么核心产业，城市不大，并且面貌也开始老去 大家都有房子，城市里好像也没什么土地出让，我一度认为这里好像就没有房地产可言 但是这件事在2018年发生了变化，一个江浙开发项目的房企开发了一个项目 单价一万出头，我让我妈去买了 买的时候倒不是说投资或者看好老家发展什么的，只是单纯的觉得老人家年纪大了爬不了楼梯需要住一个电梯房，真的仅此而已 没想到那只是一个开始，这趟回来之后看到的，就很不一样 - ~5 f- b# [6 F( X1 p6 _4 P
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01 这一趟回去，我妈第一眼看到我就兴奋的和我说：你知道我们家现在单价涨到什么价格了么 2.5万啦 这应该我妈第一次感受到房地产汹涌澎湃的力量 新城在我们老家盖了一个吾悦广场，让这个老城边缘位置的地段突然就成为了城市中心 除了新城，碧桂园来了，中梁来了，这些都不是什么好牌子，但是也算是引起了不少主流开发商的注意，后来金茂来了，首开来了
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; _: j7 r- l, n" l3 f, V) U0 \4 ]我老家的房地产市场算是被彻底的打开了 2.5万的单价已经是普通住宅的单价，别墅类产品问了下，价格已经站上了3.5万+ 而且据说楼市异常的火热，房子买不到 各位，这个价格在我眼里算是非常非常的贵了 为什么 在成都、在武汉、在重庆，两万单价虽然不能占据绝对核心，但是已经可以买到城市非常核心的地理位置资源 这是在一个核心城市200万-300万可以买到的房产资源，可以占据的城市视野 但是在我们县城，仅有的几个商品房清一色的都是如此的价格，而且毛坯，单价怎么这么贵 这是为什么，我把这个问到了我妈 我妈看了我一眼说：你知道在老家住一个有围墙的小区有多难么 被他这么一说，我好像突然明白了什么 我从小生活长大的地方，虽然住的面积不小，但是几乎没有玩耍的院落 而这个2018年开发的这个项目，最大的亮点就是：是一个完整的独立社区了，房子有绿化了，房子也有物业了 ' U9 d" v3 A f) I% Q
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' Z! f. A" ]2 K$ U3 U; C就是这样的 这样的房子在其他地方稀疏平常，但是在我们老家就瞬间点燃了城市汹涌的购买力，这种购买力叫置换 市场商业化发展虽然助推了房价，但也确实给到我们这些住户想要的产品 2万+的单价虽然不便宜，但是是我们都可以接受的价格，卖掉以前的老房子，再凑一点点钱，就可以了 这样的代价还可以，换来的就是完全不一样的生活体验，所以几乎没有什么好纠结的，但凡有点积蓄的家庭，都想要能有这样的生活
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02 你说这样的城市，房价涨的猛么，好像横向对比那些热点城市，好像价格真的不便宜啊 但是你看到了这样的需求情况，你又会觉得这样走势无比的真实，并且健康有力 在我们县城，好像从来没有刚需这么一说 因为不存在没地方住的情况，每个人出生就住在那种一栋一栋的房子 在这里同样也没有城镇化这件事，老中心的三纵三横早就成熟，城市仿佛就是那么大 所以这么多年一直被遗忘，房地产产业也从未真正落地过 而2018年之后的县城遇到了两股力量，点状的城市更新和点状的改善置换终于在这个赛道里相遇 这两件事在上海被认定为房地产开发的末端，但是在我们县城就是这个行业开发的开始 所有人都期待能够换到更好的房子 面对这一点啊，我们老家的朋友对于价格也很坦然：房子太贵也买不起，但是2万的单价还是要的，低于一万可能也买不到什么好房子 这或许是一个需求价值认可的折射，对于他们眼中的品质住宅，单价就是在两万元以上 伴随而来的，是我们这里有了所谓的二手房市场 % p2 y: B# n! w5 t# t* m0 Y1 B
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这一趟回去中介门店像雨后春笋一般的冒了出来 这么多年来都没有的房产流通的需求，感觉一瞬间被点燃了 小县城很奇怪，要么不动一动起来就是所有的都开始动 整个定价体系也很有趣，流动的次新房，也就是2018年前后的商品房，单价统一2万+，老房子那种，品相好一点的1万+，不行的就是几千块了 而吃到城市发展的红利的老家，最近也明显加快了城市开发，这几年的土地整理速度是我眼中最快的几年 S6 s* D" t4 R7 j
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老城开始有一些些的地块被盘整出来了 也有一些拆迁院落的发生，也开始有土地招拍挂市场，也有越来越多的人意识到买房的好处 所以各位看到了没，在很多县城，关于楼市的一切都不是循序渐进的，一切都是在短时间内快速叠加产生的 不论是商品房、拆迁、置换、二手房赛道……这些在很多大城市需要很长时间孵化的赛道如今在县城正在蓬勃发展 原因这里有最真实也最健康的消费升级 不论是造一个商业综合体还是盖一套精装修的房子，在县城都是一次居住领域的消费升级 城市副中心开始出现，人口开始流动，这些都是楼市推动下带来的变化 4 v) C7 F" A! ^
3 s, o5 R# k& q0 f03 如果说在房地产而言是城市更新和改善需求叠加出来的效果，那对于很多县城而言，如今经历的是基建和新基建的对冲 什么意思 县城因为经济能级和城市规模，你没有办法期待发生太大的变化，地铁不会出现、CBD不会出现、产业不会出现太大的变化 这一些能够改变很多二三线城市命运的动力都不会在县城落地 这是必须要接受的事实 这也是为什么出现一个吾悦广场这个城市就疯狂了，因为确实大家有了一个除了吃饭麻将之外还有一个可以玩的地方 在县城这一点点的改变都弥足珍贵 传统基建如何，但是在另一头物联网为内核的新基建正在重新结构这个县城 这几乎是一个被二维码重新定义的地方 一个二维码大家可以随时调取一个商店的厨房实况画面
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3 }3 V2 N8 K% M一个二维码可以随处买口罩 一个二维码就可以看到路边的一套房子有没有对外出租以及如果空置的话内部是什么样子
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在这里不用担心出现疫情之后的形成轨迹，因为几乎没去一个地方都需要扫二维码，你轨迹大数据都可以告诉你 这就是小城市的优势，相对聚集之后，物联网就开始发挥优势 ! c- @( k6 B3 C% M9 y6 `
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从天而建的互联网、物联网这一轮的新基建虽然没有改变城市肌理，但是提升了个体的眼界和意识 所以在老家虽然没有什么大牌子，但是很奇怪会有一些新兴品牌在这里被快速接受 * R! V9 s$ p. B2 `+ A
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比如我怎么都没想到的瑞幸、蜜雪冰城，这次回来都有看到 这也是为什么如今这里这么客户这么期待商品房的原因，因为眼界已经打开，意识已经唤醒，这也是购买力如此汹涌的原因 因为大家真的想要啊 也因为基建和新基建的对冲，你会发现县城房地产有一个很撕裂的地方，就是产品已经提升到二线城市的标准 但是营销模式就非常的分裂，十年前的那种传统模式，地推，小蜜蜂，派单，摆摊……这些方式在这里依然有效 但是当下最时髦的抖音、B站、直播等宣传模式打开手机山呼海啸的扑面而来 房地产行业正在适应县城的开发模式，而县城本身正在强烈呼唤品质项目的到来 这就是典型的基建和新基建对冲之后激起的城市现象 3 C4 f: o# H( d; P3 A) S# i
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04 所以我们应该怎么理解县城的楼市和这里的个体 大家真的还觉得依靠着碧桂园那套模式还是可以征服这里的市场么 其实我们对县城是有偏见的，甚至可以说连偏见都是落后的 很多人觉得县城应该走一二线城市过去10年走过的道路，但是真实的县城是在同步走一二线城市正在走的路 旧城改造，城市更新，改善置换……这些一二线城市正在发生的，如今县城也在经历 无非在用10年前的骨架经历如今的变化 没有任何一段过去能够重演，每个城市都在努力抓住属于自己的机遇 这就是一个县城如今真实的样子，房地产只是这个城市很小的一面，但是在这个侧面我们或许可以结构出一个真实的县城 他或许没有那么高大上的概念，但也真真实实的变好 房地产这行在这里没有被妖魔化，城市不论个体还是城市本身也都因为这个行业而变得更好 这可能是房地产这个赛道本来的样子，也是一个城市期待的那个样子 很多改变不是自上而下的，底层爆发出来的力量往往是最抓实坚挺的 ( o4 N/ P& \8 i& S3 w
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发表于 2021-10-15 11:50
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