楼市如何“去虚火”？

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2021年伊始，各类虚实参半的“楼市传言”在坊间广泛传播。先有上海房源难抢、房东抬价的消息频上热搜，紧随其后的便是一轮密集的楼市调控政策落地。

乱花渐欲迷人眼，多重消息交织在一起，让有购房计划的群体不免焦虑，也引起了从业内到市场人士的高度关注。

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房贷利率调整区域分化明显

1月21日，上海市住建委、市房管局等8部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，提出了稳地价、限制投机性需求，堵住“假离婚”下的政策漏洞等多重措施。

“此次政策出台，直接针对此前上海房屋认筹过热、房价上涨过快的现象。政策出台非常及时，也非常全面，涉及土地、限购、信贷、税费等内容，充分体现了上海稳定房价、稳定预期的导向。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《金融时报》记者。

他表示，本轮调控之前，上海房地产市场出现了明显过热。根据上海金融与发展实验室房地产金融研究中心披露，2020年第四季度，上海市住房销售面积为518.78万平方米，同期上涨41.3%，四季度销售对全年同比贡献最大，翘尾现象明显；此外，2020年12月上海市新建和二手住房价格同比分别上涨4.2%和6.3%，为2017年7月之后最高涨幅，土地溢价率达14.2%，为4年来最高值。

各方对新政本身的反应相对平稳。根据业内专家解读，该新政重在抑制投机性需求，同时兼顾了对刚需购房者的保护。

引发舆论更大关注的是市场上的“停贷”传言。不止上海，广州等热点城市也连续传出“贷款难”“贷款贵”问题，一度被解读为调控升级。据统计，广州工农中建四大行的首套房贷利率调整为LPR+55基点（也有分行称首套房贷利率为LPR+53基点），二套房贷LPR+75基点，而此前则是首套房为LPR+40基点，二套房则是LPR+60基点。

不仅房贷利率升高，“更长的审批流程”或者说“更严格的审批流程”成为新的趋势。有业内人士称，考虑到春节叠加疫情因素影响，房贷审批流程可能会拖长。

不过，与上海、广州不同，同为一线城市的深圳在房贷发放方面显得更加平稳。《金融时报》记者近日采访了6家银行的深圳分行，得到的回复均是“房贷发放基本平稳”。利率方面，工商银行深圳分行、农业银行深圳分行、中国银行深圳分行、中信银行深圳分行、招商银行深圳分行与广发银行深圳分行有关部门负责人回应记者称，所在行的房贷利率保持稳定没有变化。“目前房贷利率普遍执行的是首套房利率为5年期LPR利率上浮30基点，二套房为5年期LPR利率上浮60基点，与去年保持相同水平。”而放款周期各行回复虽有差异，但大体保持平稳，其中农行深圳分行、中国银行深圳分行还表示，1月份房贷投放量较去年年末还略有增加。

在本轮调控中，北京的房贷市场似乎受到影响最小。记者在采访中了解到，目前多家银行都表示，北京地区的房贷利率近期一直保持平稳，其中首套利率为LPR+55基点（本月5.20%），二套为LPR+105基点（本月5.70%）。更重要的是，“只要手续齐全合规，放款很快，商业贷款在3个工作日可以批贷，过户完成后，7个工作日可以放款完成。”一位业内人士告诉记者。

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热点城市楼市升温

一位资深业内人士告诉记者，“房贷额度紧张、暂停受理按揭贷款申请、暂停发放按揭贷款”的有关舆情主要集中在北、上、广、深等热点城市。上述城市因长期存在房地产市场购房需求旺盛、需求大于供给的突出矛盾，房地产市场一直面临房价过快上涨压力，调控压力较大。

多位专家也表示，上海、广州的严控政策缘于当地市场的“高温”。以上海为例，记者了解到，二胎政策、落户政策的放松、区域一体化带来的发展空间、学区房政策的调整等多重因素叠加2020年相对宽松的政策环境，让上海楼市的需求不断攀升；相应的，供给却不升反降——尽管2020年上海市土地供应面积近2000万平方米，同比增加52.1%；但住宅用地供应面积为570.1万平方米，同比却下降了19.9%。

供需失衡之外，“价格倒挂”催生的疯狂进一步助推了本轮楼市的火热行情。

由于新房“限价”、而周边二手房上涨，导致价格倒挂愈演愈烈。记者了解到，热点楼盘新房认购难求的消息屡屡曝出，市场情绪不断被挑动。一方面是买到就是赚到的“超级诱惑”；另一方面是持续走高行情下购房者“抢跑入市”，热点城市的楼市反季节“高烧”亟待降温。

“在上述背景下，部分热点城市的商业银行加强个人住房贷款资质审核，精准调控、把好货币总闸门，是房地产长效机制的重要内容之一，是贯彻落实‘房住不炒’定位的具体体现。”前述业内人士告诉记者，这有助于引导市场主体形成稳定的政策预期，提高商业银行个人住房贷款业务稳健性水平，有助于稳定热点城市个人部门杠杆率水平，从中长期来看，有利于实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标，促进房地产市场和实体经济均衡发展。

03

堵住资金违规流入楼市入口

“房贷没有停也不会停”。这几乎是接受采访的银行的一致口径。

招商银行深圳分行的一位工作人员表示，目前该行房贷节奏和周期并没有特别明显变化。“不过，正常办理一笔按揭，要还款、赎楼、解押、过户、再抵押，一二月份中间还有个春节，周期可能相对长一些。”该行相关业务部门人士表示，“决定房贷放款周期的不仅是银行这一个环节。”

同期，中国银行深圳分行消费金融部总经理邓增良告诉《金融时报》记者，总体来看，按揭贷款放款时间变化不大，保持平稳，考虑春节因素，投放节奏比去年四季度微增。

不过，上述放款周期都是针对符合当地限购限贷条件的购房者。记者了解到，随着上海、深圳等多地陆续出炉了一系列的调控政策，几乎所有银行都加强了对房贷客户的准入审核，严格审查借款人申贷资料的真实性及首付资金来源。此前，可能有一些披着“小微企业贷款”外衣的贷款或消费贷违规流入楼市，而近期相关的监管正在不断加强。

上海房产律师郭韧告诉《金融时报》记者，随着贷款政策进一步从严，除对按揭贷款审核从严外，市场上通过套取信用贷、经营贷、消费贷等方式获取购房资金将受阻。郭韧从此前调控政策变化后的法院实际判例出发提醒买家，“要做好充足的资金准备，不要超过自己的能力买房。”

对于一些“虚火”旺盛的地区，调控还在继续。1月29日，上海银保监局发布了《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》。对此，中原地产首席分析师张大伟分析，“如果执行稍微有点力度，上海房价是肯定会跌的”。他表示，整体看，本轮多城市升级调控，有利于抑制当下热点城市“虚火”，避免市场短期失控，但后续还要针对资金无序进入房地产进行约束，否则调控政策的力度可能会被稀释。

即便是前述市场保持相对平稳的北京，也迎来了监管强化。据悉，北京银保监局日前向辖内银行机构下发监管提示函，要求各家银行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查。部分购房者为填补房屋交易资金缺口或进行套利，挪用消费贷、经营贷资金作为购房款或“过桥”资金，部分非法中介参与其中牟利，为违规行为推波助澜等是监管严查重点。

除了近期急管繁弦的调控政策，多位专家也表示，楼市调控不可能只着眼于“打补丁”，而应重点推进长效机制建设，包括土地制度、住房保有环节的税收制度都是未来改革的重点方向。