最新！微众银行调整租金贷处置方案：租户债务由蛋壳承担，自如也伸橄榄枝

lacrosse · 发表于 2020-12-7 11:27

2020年12月04日 20:53:416 t/ o" a4 y- A( a8 n0 V! K" o# N
来源：证券时报

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蛋壳公寓事件有了较为积极的新进展。不仅自如伸出了橄榄枝，微众银行也调整了租金贷处置方案。

微众银行调整租金贷处置方案

租客债务或将转移给蛋壳

继承诺免息延期三年之后，微众银行再次调整了权益保护方案，蛋壳租金贷客户或将无需继续还贷。

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2020年12月4日，微众银行发布公告称，微众已研究制定出合法合规的方案，可以实现即使蛋壳租金贷客户不继续还贷，仍能结清债款。

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具体方案是：蛋壳租金贷客户退租后，与微众银行签署协议，将退租后蛋壳公寓所欠客户的预付租金，用于抵偿客户在微众银行的贷款，然后微众银行结清该笔贷款。这意味着租客承担的债务将转移给蛋壳公寓偿付。

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微众银行表示，上述方案设计诸多工作且需多方协作，“我行将尽快推动落实，并不晚于2020年12月31日前开放予客户办理”。在此之前，微众银行仍将执行不催收、不扣款、不计息、不影响信用记录的措施。

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微众银行提醒，尚未完成居住信息登记的蛋壳租金贷客户，尽快登录“微众银行租住消费贷款”公众号进行相关信息登记。

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而在此前，已有专家建议以转移债务的方式解决问题。国家金融与发展实验室房地产金融中心主任蔡真在接受财新采访时表示，此事应当由蛋壳公寓和微众银行共同协商解决债务问题，租客的债务关系应转移至长租公寓。

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蔡真指出，微众银行和蛋壳公寓之间有协议，如果租客半途退租，蛋壳公寓承诺会把剩余租金退给微众银行，帮助租客解除债务关系。“这相当于蛋壳在这里面提供了担保，如果租客退租了，微众银行仍然可以收到剩余的分期款项。”

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另一方面，微众银行基于租户个人信用放款，但并没有直接放给租客，而是放给了蛋壳公寓。“这个闭环里，租金贷被分解了、弄复杂了，债务和权益不是对等的。债务归租客，但是完整的租住权益却不在租客手中。”蔡真认为，在资金运转链条中，微众银行应该承担一定责任。

自如也“拉了”一把蛋壳租户和业主

12月4日，自如在其App发布名为“暖冬守护”的计划，针对蛋壳公寓的业主和租客开展专项扶持，自如表示愿帮助受蛋壳公寓事件影响的业主和租客共渡难关。

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上述计划显示：业主和租客在与蛋壳公寓解除合约后，可与自如重新签约。自如承诺租客未来一年内按原价可在当前房屋继续居住，并最高减免一个月房租。业主将房屋委托给自如后，自如免收业主未来一年的托管服务费，并提供房屋出租、房屋维护、租务处理等服务。据悉，该计划将在自如开展业务的上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、成都、武汉全面实施。

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希望冬日的暖阳，能更多地洒向无辜的人们。

微众银行是由腾讯公司及百业源、立业集团等知名民营企业发起设立，总部位于广东省深圳市，2014年12月经监管机构批准开业，是国内首家民营银行和互联网银行。

网商银行是由蚂蚁集团作为大股东发起设立的中国第一家核心系统基于云计算架构的商业银行。它作为银监会批准的中国首批5家民营银行之一，于2015年6月25日正式开业。

中国银监会2014年09月29日发布消息称，同意浙江省杭州市筹建浙江网商银行。
银监会表示，筹建工作应自批复之日起6个月内完成，并按照有关规定和程序向当地银监局提出开业申请。如未能按期完成筹建，应在筹建期限届满前1个月向银监会提交筹建延期报告。筹建延期不得超过一次，最长期限为3个月。逾期未提交开业申请的，筹建批准文件失效。

对于浙江网商银行，批复显示，蚂蚁科技集团股份有限公司认购该行总股本30%股份；上海复星工业技术发展有限公司认购该行总股本25%股份；万向三农集团有限公司认购该行总股本18%股份；宁波市金润资产经营有限公司认购该行总股本16%股份。其他认购股份占总股本10%以下企业的股东资格由浙江银监局按照有关法律法规审核，其中金字火腿（002515）持有浙江网商银行3%股份。

lacrosse · 发表于 2020-12-7 11:41

2020年12月2日晚，微众银行再发租金贷偿还延期方案，称因蛋壳公寓事件被迫搬离的该行租金贷客户，剩余贷款本金可免息延期，在2023年12月31日之前，不扣款、不计息，不影响信用。

蛋壳公寓“爆雷”后，作为“租金贷”资金方的微众银行也被卷入舆论风波。

12月2日晚，微众银行再次发布了租金贷偿还延期方案，称因蛋壳公寓事件被迫搬离的该行租金贷客户，可到该行登记，经确认后剩余贷款本金给予免息延期，在2023年12月31日之前，不扣款、不计息，不影响信用。

数据显示，截止12月1日，蛋壳公寓在微众银行贷款的用户约16.18万人，目前已登记的住户为40077人。

同时，公告中微众银行还针对近期的各种舆论做出回应。

针对外界认为微众应免除全部客户贷款的说法，微众银行称作为商业银行无权赦免贷款，但会尽力保护客户合法权益。

关于闹得沸沸扬扬的“微众银行单方面修改电子合同”一事，微众银行表示，报道与事实不符。

此外，微众银行还表示，会继续推动对蛋壳公寓的救助和重组方案。

深陷舆论后对租金贷多次延期

事实上，面对外界强大的舆论风波，微众银行之前就曾发声对蛋壳公寓租金贷用户进行免息延期。

此前，微众银行在微博上公告称，租客仍需支付剩余租金贷款，剩余未还清的本金可延期免息还款。至少在2021年3月31日前不上报征信。

不过，免征信期一过，不能归还贷款的租客仍然遭受上征信的焦虑，责任最终还是客户承担。

彼时，该微博一经发出，转发、评论数均达上千条，但评论区却并未显示一条评论，仅仅显示“因疑似包含垃圾评论或博主开启评论防护等，部分评论暂不显示“。

可以预见的是，上千条评论估计大多为负面评论。

沦陷在租金贷的高利润诱惑中

其实，与蛋壳公寓合作的放贷机构主要是一些助贷平台和民营银行，如应花分期、会分期、任买分期、中关村银行、微众银行等，而微众银行算是其中较大的合作金融机构。

蛋壳公寓无法与传统的商业银行合作的一个重要原因，是商业银行对个人的贷款资质审核较为严格，这无法更好的满足蛋壳的需求。相比之下，微众银行作为一家民营银行，能为其参与租金贷款提供便利。

租金贷的利息隐蔽性较高。据一位蛋壳公寓租金贷的受害者表示，其今年8月租房子时，蛋壳管家说可以“押一付一”，贷款期限是一年，总金额2万。对于利息问题，管家告诉她是通过蛋壳从银行贷款，贷款利息由蛋壳支付。

然而，如果按租客还款和贷款之间的差额计算其年化利率，其利率较高。这对于不了解情况的租客而言，具有较大的蒙蔽性。

据公开数据，微众银行在长租公寓中的租金贷只有租客租期超过一年才可以用，一般月利息为0.57%，看着不高，但和微众银行的微粒贷日息0.035%相比，其利率是后者的5倍之多。

据业内人士表示，民营银行的资本金主要来自民间，其对利润最大化有着更为强烈的追求。

据公开数据，蛋壳公寓在全国承接的租客超过400万，其中超过65%（鼎盛时期甚至达到90%）租客使用了租金贷。

微众银行作为蛋壳公寓等长租公寓租金贷的主要合作放贷机构，可以预见的是，微众银行应该通过租金贷赚取了不少利润。

多地出手整顿“租金贷”

蛋壳公寓爆雷后，与长租公寓相关的租金贷业务也迎来了监管限制。

比如自如此前就暂停了对高校应届毕业生的租金贷业务，至于何时才能恢复，自如有关人士表示还需要等待公司下一步政策的出台。

实际上早在去年（2019年）12月13日，国家住建部等部门就联合下发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，该文件明确提出，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。

除了对租金贷款比例进行限制以外，今年以来包括重庆市、成都市等地的住建委联合当地金融监管部门出台新规，要求承租人向住房租赁企业支付租金超过三个月的，住房租赁企业应该收取的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金，需要存入监管账户。

承租人向住房租赁企业支付租金周期在三个月以内的，由承租人自主决定租金和押金是否存入监管账户管理。

此前，国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真等就曾经发文表示，“租金贷”没有原罪，“滥用租金贷”才是原罪。

而“滥用租金贷”的表现则是打款至长租公寓账户，而不是个人账户。这其中存在规模错配、期限错配以及第三方债权债务关系等诸多问题，因而风险较高。

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lacrosse · 发表于 2020-12-7 11:47

　　新华社北京11月30日电（记者郑钧天、郭宇靖、吉宁）近期，知名长租公寓平台蛋壳公寓“爆雷”事件持续发酵，多家银行已暂停“租金贷”还款业务。

　　“新华视点”记者了解到，自2018年以来长租公寓陆续“爆雷”逾百家，留下的“窟窿”往往得由房东和租客自行“埋单”。专家建议，监管部门应重拳出击，防止租客为资本泡沫破裂“埋单”。

长租公寓三年“爆雷”逾百家

　　10月份开始，蛋壳公寓即出现资金链危机。截至目前，北京市已在涉及蛋壳公寓的各区设立接待点，方便房东和租户咨询处理纠纷。蛋壳公寓APP上也开通了线上解约功能。

　　事实上，自2018年以来，长租公寓平台频频“爆雷”。据天眼查统计，全国目前已经注销或吊销的长租公寓相关企业约有170家，占相关企业总量的15%。从已“爆雷”的上海寓见、青客等品牌公寓的教训来看，除大量依赖“租金贷”饮鸩止渴外，采取“长收短付”、竞价圈房等不正当竞争方式做大规模是长租公寓平台资金链断裂的主要原因。

　　目前，不少长租公寓对房东采取月付方式，依赖“租金贷”维持企业正常运转，多数企业并不盈利甚至倒贴钱。“前几年，有一些比较好的房源，运营商拿房时把租金提高20%很正常，有时甚至能提高50%。然后运营商再以显著低于‘拿房价’的租金水平出租。”北京一位长租公寓运营商表示。

　　2018年初，蛋壳公寓和自如两家长租公寓运营机构均获得了数十亿元融资。多家类似的公寓运营机构如雨后春笋般冒出，纷纷得到资本青睐，并开始“跑马圈房”。

　　“2018年5月，在北京市朝阳区东五环附近的一个社区，有多家长租公寓品牌的经纪人入驻办理房屋托管业务。小区一共2000多套房子，自如托管的有230多套，蛋壳公寓托管的超过100套，同时还有数家刚进入公寓托管领域的运营商。为争抢房源，我们要在自如和蛋壳公司报价基础上再加二三百元才能抢过来。”一位房产中介回忆说。

　　根据贝壳研究院统计，2020年上半年，长租公寓经营不善，七成是由于“高收低出”模式所致。在新冠肺炎疫情冲击下，长租公寓由于出租率下降导致的资金链紧张问题更被急剧放大。

　　京师律师事务所律师许浩表示：“长租公寓的这种商业模式，需要市场租金不断上升，且有持续、大量的租房需求才能玩得转，一旦租房量下降就会出问题。”

多家银行已暂停“租金贷”还款业务

　　近日，不少蛋壳公寓的租客发现自己的银行卡已经不能扣还“租金贷”了。一位银行业从业人士认为，当前控制好“租金贷”风险，是解决蛋壳公寓“爆雷”危机的“牛鼻子”。

　　所谓“租金贷”，就是长租公寓运营商与金融机构合作，以租客名义办理贷款、按月付租，金融机构则将租期内的所有租金一次性付给运营商。这样一来，租客向长租公寓交租的行为就转变为租客的还贷行为。

　　V领地青年社区首席执行官周君强表示，“租金贷”解决了一些租客短期的资金压力；但这种方式被部分长租公寓运营商“玩坏了”，以此形成沉淀资金池，用这笔资金扩张规模，形成“拿房-出租-融资-再拿房”的循环模式。

　　蛋壳公寓发布的2019年财报显示，该公司大量现金流来源于“租金贷”，“租金贷”在该公司的融资中占比过半。蛋壳公寓的主要合作方为微众银行，目前有超过60%的租客在使用“租金贷”。

　　“租客通过‘租金贷’选择月付房租，每个月蛋壳会返还10%的房租，这样的优惠方式诱导很多人选择‘租金贷’。”今年6月签约入住上海蛋壳公寓的李小姐告诉记者，比起押金，现在大多数租客的最大诉求就是微众银行为其解除“租金贷”。“毕竟房东和租客都是受害者，只要能及时解除‘租金贷’，租客们搬走或者续租都可以。最怕的就是房不能住了，贷款还得继续还。”

　　对此，微众银行11月16日发布公告称，对被迫搬离的租客，银行将协助解决租赁纠纷，并就贷款事宜做出适当安排，尽量保护租客的利益；至少在2021年3月31日前，租客的征信将不受影响。但是据多位已退租的蛋壳公寓租客反映，现在微众银行以未收到蛋壳公寓退还资金为由，让租户继续偿还贷款，直至蛋壳公寓还清贷款。

　　面临这一可能产生三方债务纠纷的棘手问题，一些租客反映，近日招商银行等一些银行已暂停为微众银行代扣“租金贷”还款。

资本冒险不能成“客户风投”

　　2017年起，很多长租公寓运营商乘政策东风、在资本补贴的助力下大肆争抢房源。如今市场回归理性，资本退潮的“后遗症”正逐步显现。逾百家长租公寓平台“爆雷”，留给政府、房东、租客和金融机构“一地鸡毛”。

　　“长租公寓运营商的高管们钻了法律漏洞，平台一旦‘爆雷’，就卷钱跑路。剩下的事情就是房东和租客自行协商解决，解决不了就去法院走民事诉讼程序。真正的始作俑者只是‘罚酒三杯’，处罚力度不够。”上海一位房屋租赁纠纷资深律师表示。

　　北京湘楚朝晖企业管理有限公司董事长胡景晖认为，长租公寓频频“爆雷”的现象未能引起足够的警觉，以至于让行业“小恶”衍变为社会大患。纵观近年来的“爆雷”案件，肇事者卷钱跑路，高管最多承担民事责任，如被限制高消费等。

　　以上海知名长租公寓品牌寓见为例，其创始人程远至今失联。根据天眼查统计程远涉及的司法案件结果，目前其仅被限制高消费。寓见公寓的合作方阳光城也无须承担任何赔偿责任。房东和租客只能“自认倒霉”，各自消化损失。

　　许浩表示，当下不少长租公寓将租赁业务做成了金融产品，通过风险投资机构、金融企业等多方融资，不断扩大规模提高自身估值，谋求在资本市场实现“造富神话”，最终投资方和企业高管套现离场，把“烂摊子”留给全社会收拾。从长租公寓、P2P到共享单车，一些从业者以创新之名绑架社会资源，裹挟客户成为“风投”，为其接盘。

　　近期，多地政府紧急出台措施“亡羊补牢”。重庆、成都、深圳和西安等地要求建立租赁资金监管制度。如重庆和成都均要求，承租人向住房租赁企业支付租金周期超过三个月的，住房租赁企业收到的租金和以房屋租赁贷款方式获得的资金均应纳入监管账户。此外，深圳还提出企业应慎重选择租金收取模式，要求房东不得通过停水、停电、停气等方式驱赶租客；西安拟对住房租赁企业实行信用分级。

　　住房和城乡建设部9月7日发布《住房租赁条例（征求意见稿）》向社会公开征求意见。意见稿提出，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

　　周君强等业内人士认为，长租公寓虽遭非议，但从国际来看，租赁机构化依然是大方向，关键在监管。住房租赁作为民生行业，相关部门应加强事前和事后监管，重拳整治市场乱象，切实保障城市打拼者住有所居。

（参与采写：李睿、张申博）

lacrosse · 发表于 2020-12-7 11:53

2020年12月03日 17:25:33! S, f1 a; C7 J3 d' b
来源：无冕财经

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头部公司蛋壳暴雷坑惨房东、租客，留下据说百亿资金缺口，自如此时逆势并购，大举进军集中式公寓，这会是长租公寓市场的新未来，还是另一个“雷区”？

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2020年，一些长租公寓欠款、破产、跑路，一些房东、租户在维权中度过了大半年。这也让长租公寓运营者陷入思考，是选择收拾家当走人，还是咬碎牙齿活下去？

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在长租公寓头部品牌蛋壳暴雷之后，最大竞争对手自如，却在11月30日高调宣布并购贝客公寓，将后者麾下涉及7座城市的53个集中式公寓，共计超5000套房源收入囊中。对于本次交易金额和收购比例，自如并未公示。

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12月2日，自如在2021年新品发布会上宣布，贝客公寓将全面入驻到自如平台，进入深度整合，同时，自如亦宣告，近期已在广州推出首个居住社区自如里，提供近1500套公寓房源。

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长租公寓市场一直以散租业务独大，自如为何要在此时投入成本，宣告大力进军集中式公寓市场？这是长租公寓市场的未来，还是另一个“雷区”？

“自救”行动？

今年是散租式长租公寓的“狼狈之年”。

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散租公寓运营方对房源使用“高收低出”，对租户进行“消费借贷、租金预付”等手段，获取利益。但在疫情影响下，租客骤减，杠杆失衡，最终造成长租公寓频频出事。据克而瑞统计，今年“暴雷”的散租式长租公寓已超84家。

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对自如而言，目前正在散租市场极力控制成本，避免资金失控。

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在蛋壳陷入绝境后，据《财经》消息显示，政府曾询问自如等机构接盘蛋壳意向时，自如曾提出能否开放“N+1”的租房操作。如果开放“N+1”操作，自如的租赁房源将得到扩充，便于提升租金收入。但这一想法被否决。

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自如控制成本的一大方式，是通过对房源解约，以减少房源收购价高、出租价低对平台造成的资金压力。

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广州某房主向无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示，她将房子托管给自如出租后，近期接到自如方打来的电话，声称因经营困难、亏损等原因，要求业主降租，甚至提出不降租便要赔偿装修款的要求。

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而部分业主也在维权群中反映，近期，业主收到自如发来的解约函及结算款，并在APP上显示“被解约”。然而，业主与自如此前因降租等问题还未能达成统一意见。

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自如还对一些租房户进行“退租”，并补偿部分月租费。而自如提出退租的原因多为“房主不续签了”。

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自如某区域营销中心负责人在接受“新江苏”采访时表示，解约一方面是租客锐减，房源无法出租，才决定实施降租和解约措施；另一方面各项开支成本增加，“清退部分房源是企业为了能活下去才做的调整”。

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但目前，散租公寓依然是自如的核心业务。从自如APP房源区可以看到，散租式房源占据头部界面，房源数量最多。

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据公开报告显示，2017年至2019年，自如连续三年亏损，此后便没有公开财务数据。自如内部知情人士向无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员透露：“散租不挣钱，自如确实是亏损运营。”

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在长租公寓行业“寒冬”之下，12月2日，自如召开一场2021年新品线上发布会，宣告推出自有社区式租赁新品——自如里。

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“自如里项目的资产回报率会比散租高。所以自如近期收购了集中式公寓项目——贝客公寓，也是出于发展集中式公寓市场的考虑。”该知情人士表示。

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实际上，自如里的前身是自如寓项目，早在2012年，自如便在北京推出“青年社区”自如寓项目。目前，北京是自如寓最多的城市，共计约有12个，上海约有4个。

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无冕财经研究员走访自如里广州首期项目发现，区别于从房东手中零散接手房源的“散租模式”（多为合租公寓）而言，自如里拥有整栋的集中房源及社区，是集中式公寓的典型代表。

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据项目管理方介绍，自如大约3年前进入广州，主要切入的是散租式公寓市场，自如里是首个集中式公寓。自如通过与金控集团合作联合运营的形式，推出了这个又名为“凯得家自如里”的项目。

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该小区内的其中3栋楼为广州开发区金融控股集团有限公司（以下简称“金控集团”）持有使用，预计将提供1500套出租房源。无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员到场时，其中一栋楼除样板间外，已全部出租。

▲广州自如里项目所在小区，由无冕财经方斯嘉摄。

性价比高，是自如里的主要卖点之一。项目位于广州黄埔区保利中珺广场内，相比与部分低价散租房源而言，自如里的整体居住环境较好，出租价格较为便宜。自如里目前房源年签约月租价在1699元/月起，大多为一室一厅或单间，配套有独立卫生间，及公共洗衣房等设备。

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而自如APP显示，同处于自如里所在的黄埔萝岗板块的一处散租房源的合租户型，为一个5室1厅2卫的次卧，带有一个外置阳台，但没有卫生间，年付价约为1530元/月。

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相比而言，再加约170元，租户便能在自如里得到一个独立的单间，价格相对较为划算。此外，为了抢占市场，自如里项目目前实行首月免租金、押1付1等优惠。

▲自如里公寓的样板间，由无冕财经方斯嘉摄。

自如这一举措，不单是为了抢占市场，更多的是看好背后的利润空间。

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与向散租业主承包房源、支付租金的“二房东”模式不同，在自如里项目中，作为项目运营方的自如，可通过向物业持有方收取平台运行费、设计费、运营费等形式盈利。

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通俗来讲，自如里的运营模式是：物业持有方收租客的钱，自如收物业持有方的钱。自如员工将这番操作称为“轻资产”运作，“自如寓整栋式运营，不需要资产付出，不需要投入成本，是轻资产投入，我们只负责管理运营，因为我们这方面经验比较足。”

集中式公寓是新方向吗？

在蛋壳暴雷后，长租公寓行业饱受质疑，焦点集中在中介方对于分散房源运营过程中“高买低卖”、“资金贷”等问题。

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曾因“租金贷”、“甲醛门”事件困扰的自如，正试图通过自如里项目挽回口碑。

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自如工作人员介绍，由于自如属于运营方，所以，一切租金将通过“线下”POS机，通过银行卡、支付宝、微信等方式支付，直接打入物业持有方的账户，避免通过平台产生租金贷风险。不过，对于这一租金支付模式，工作人员坦言：“不是全部的自如都用这个模式收钱。”

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在房屋安全品质方面，广州自如里共有3栋项目，其中两栋项目在去年底施工完毕，经过1年的放置，才投入使用。而另一栋楼，因为部分楼层的新家具摆放时间太短，因此相关楼层暂不投入租赁市场。

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遗憾的是，自如在改革，但仍需面对现实难题。市场上对于“自如解约”的话题仍然在发酵中。11月30日晚间，自如官方微博“自如客”回应称：“一切安好，也会根据合约，最大程度安抚和让利业主。”

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不过，从长远而言，自如的转向颇有意义。

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从市场层面来说，集中式公寓仍存在一定市场缺口。根据前瞻产业研究院统计，内地长租公寓类型分为三种全国分散式公寓，占比为75%，集中式公寓占比为17%，而其他的长租公寓类型占比仅有8%。而对于此次散租公寓大量暴雷事件，令部分租房者倒向选择部分具有资产实力的集中式公寓上。

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▲长租公寓市场结构及规模预测。

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地产经济学家严跃进认为，从此次自如并购贝客事件可以看出，收购的标的也主要是整栋式的公寓项目，这也是其从分散式到集中式的一个转变。类似收购，也说明自如也在不断优化产品线，有助于后续把控经营成本和进一步做大品牌。

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集中式公寓会成为行业未来发展的新方向吗？答案还不确定，但至少在短期内，对市场上其他参与者来说，能拿下类似自如里这样“轻资产”的集中式公寓并非易事。

运营方此前大多涌入分散式公寓市场，就是因为集中式长租公寓整体投入较高，对选择开发商或运营商形成一定门槛。

据知情人士透露，自如里项目原先是整栋出租给黄埔区一家世界500强企业作为员工公寓使用，但由于种种原因，对方企业放弃该项目，才促使自如有机会拿下该项目。

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而自如本身资金实力不错，2018年至今的4轮融资，获得百亿人民币资金，再加上背靠上市母公司“贝壳亲儿子”的身份，让自如得以立足长租公寓市场。而对其他同类公司而言，如何拿下此类项目则成为集中式公寓发展的关键。

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克而瑞认为，无论是集中式还是分散式长租公寓，最大的问题都是企业对规模的盲目追求，导致获取房源成本过高，自身现金流承压。

以集中式公寓的代表万科泊寓为例，受整体市场融资规模限制，长租公寓运营商在自身现金流压力下，选择放弃规模追求利润，经营由数量转向质量发展。克而瑞认为，对于行业而言，长租公寓市场和企业就需要这样慢慢的沉淀。

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集中式公寓，能承担起自如，甚至整个行业的期待吗？

lacrosse · 发表于 2020-12-7 12:03

20201205

燃财经（ID:chaintruth）原创

作者 | 邓双琳

编辑 | 饶霞飞

“蛋壳事件”又有了新的进展。

12月4日，最高人民法院副院长杨万明在国新办新闻发布会上回应了媒体关于“长租公寓屡发爆雷事件”的提问，表示法院对进入诉讼程序的案件将依法审理。

同一天，蛋壳的对手自如也正式宣布，愿帮助受蛋壳公寓事件影响的业主和租客共渡难关，针对蛋壳公寓的业主和租客已开展专项扶持。

唇亡齿寒，自如深谙这一道理。

蛋壳公寓的爆雷，直接受害者是房东、租客和贷款机构，最大的间接受害者则是竞争对手“自如”。和传统商战不同，实体生意倒闭，竞争对手是直接受益者，而互联网新模式企业在某种程度上来说却是“绑在一条绳子上的蚂蚱”，一家爆雷，就会在整个行业引起连锁反应。蛋壳是领头羊，其爆雷会让公众对长租公寓这一模式产生很大的质疑，从而也会对自如的发展带来不利的影响。

自如看似背靠链家，承压能力比蛋壳更强，但据天眼查显示，自如为链家的全资子公司，“母子”公司不同于总公司和分公司，虽然有控股关系，但仍然是相互独立的法人，子公司出事故，将由子公司依法独立承担民事责任。

一旦自如也“崩盘”，长租公寓这个行业将彻底溃不成军。

长租公寓的本质是“二房东”生意，靠“低收高出”赚差价才是健康合理的经营方式，蛋壳等多个长租公寓利用租金贷玩高杠杆，以“高收低出”、“长收短付”的手段扰乱市场，下场已经明晰。有前车之鉴在，自如显然不敢再在租金贷上做文章，自如正在想尽办法回归正常经营模式，一方面甩掉不好的房源，一方面将房东端的价格压低，以实现正向现金流。

数位房东向燃财经反映，自如多次要求房东“自愿降租”，不降租则实施解约，而房东一旦选择提前解约，等待他们的就是合同上规定的“向自如赔付装修款项”，许多房东因此不得不被迫“自愿降租”。

但这无疑是断臂自救。

靠解约来“软性胁迫”房东降租，自如是在以消耗房东信任来挽救眼前的危机，一旦信任全面瓦解，那么自如将无法获取更多房源，这门生意也将难以为继。

帮助蛋壳，就成了一步妙手，既可以重塑社会各界对自如的信任，还能变相接收蛋壳的遗产——优质房源与用户。

自如或许不会成为下一个蛋壳，但显然，自如的未来也不再如当初设想中那般“自如”了。

断臂

其实自如“断臂求生”的动作已久。

小王在自如连续租住了两年，直到今年9月，自如管家突然给他打电话，要他尽快在一个月内搬走。管家的说法是“房东临时要收房，所以只能解约”。与小王相同遭遇的租客不止一人，早在几个月前，就陆续有租客接到自如通知，要求解约，并承诺赔偿一个月租金，理由均为“房东临时要收房”。

但小王从其他片区的自如管家处了解到，“其实不是房东要收房，是你们住的这间房子成本收不回来，自如为了止损，只能和房东解约。”燃财经也从多位自如管家处证实了这一说法。

而多位房东却向燃财经反映，自如管家针对租客和房东准备了两套说辞，管家多次向房东打电话要求降租，理由是“租客嫌租金太高不租了，房屋只能空置”，房东如果坚持不降租，只能解约。事实上，自如的房东和租客信息完全不对称，房东降租后的金额也并未体现在租客交付的租金中。

自如内部人士向燃财经透露，受疫情影响，今年房租水平普遍降低，导致自如房源空置率增加。自如收房这一动作其实从6月份就开始了，后台会测算每套房子的成本，如果成本过高，就先跟房东商量降租，房东不同意降租，就实施解约。“自如今年有大量房源都够不上成本，打算将这些赔钱的房源全部解约处理掉。”

自如房源成本倒挂还有一个原因：自如的隔断房越来越少。知情人士透露，为做好防控疫情工作，今年居委会上门排查的频率明显增加，这导致自如许多隔断房都被发现从而被清理。一位自如管家告诉燃财经，许多租客也会故意打电话投诉自己居住的隔断房，要求相关部门上门拆隔断，因为这样就可以“无责任退换租”。

自如从房东和房客中间赚的差价，很大一部分都来自于隔断的租金。打个比方，自如以5500元的价格从房东手里收来一套两室一厅的房源，隔成三室后，以3600元（主卧）、2900元（次卧）、2400元（隔断）的价格出租，不算服务费，每月总租金可高达8900元。而隔断拆掉后，每月则损失2400元租金。这种房源正是自如急需甩掉的“赔钱”房源。

燃财经从自如内部人士处了解到，除了这种被拆隔断的房源需要尽快解决，还有一些“条件差”的房源也都在降租或解约的清单之内，例如地段差、没有电梯、处于一楼的房子等。

自如的保洁人员告诉燃财经，“最近公司派发的单量明显比以前少，每个月的收入至少减少500-600元。”该保洁人员还向燃财经透露，“今年因为疫情，公司需要缩减开支，所以一些打扫必备的清洁工具（例如抹布、洁厕宝、消毒液之类）都从公司免费发放变成了我们自己出资购买，公司已经不报销了。”

一位自如管家也告诉燃财经，“最近很多管家都离职了，今年上半年疫情突发，公司降薪后已经离职了一拨人，下半年又大量解约房源，最近出了蛋壳这码事，以后看房的租客也明显变少了，很多租客都不敢再租长租公寓，我们的出单量越来越少，赚的钱大不如前。”

房东刘先生拒绝了自如向他提出的“自愿降租”的要求，选择与自如解约。但令他意想不到的是，虽然自如表示解约会赔偿刘先生两个月租金，但刘先生也需要“赔付自如的装修费和家电折旧费。”

业主与自如签订的《资产管理服务合同》上明确写着“合同提前解约，甲方应向乙方支付装修及新配置设施的损失费”，并且这份合同是以“格式合同”的形式与房东签订，不能修改，也不能补充条款。

“我的房子在托管给自如之前就是精装房，彩电和家具都是九成新，但自如要求必须采用他们的装修风格，让我把原有的彩电和家具都自行处置掉。”刘先生气愤说道，“其实自如给我们的租金并没比市场价高出多少，而且首年还有90天免租期，算下来甚至比市场价低。当时选择托管给自如，只是觉得图个方便，没想到从一开始签合同就埋下了这么大的坑。”

房东王阿姨需要赔偿给自如的装修折旧费和家具家电折旧费加起来足有4万多元，远超自如赔付的两个月违约金，王阿姨只好选择“自愿降租”。王阿姨曾在自如提出“降租和解约二选一”的要求后上门检查过自如配置的家具和家电，“自如的家具都是摆个样子，拆掉沙发套，里面的棉花已经脆了，一抓一个坑，根本不值那么多钱。”王阿姨说。但自如不会提供家具的真实采购价格，房东只能按照自如单方面给出的价格来赔偿。

图 / 微博@自如客

近期有媒体曾报道，数名北京自如业主堵住了自如总部大门，要求自如对合同解约事件一事进行赔偿。自如方面对此表示，“所有遭受解约影响的租客都会友好协商，对于符合合同支持的业主，将会赔付违约金。”对于解约的业主，自如将根据合同约定，赔偿业主两个月房租，终止合作关系。合同条款中涉及的装修成本折旧费用，如果金额高于两个月房租，按最高两个月房租进行结算。

也就是说，业主无需向自如额外支付费用，但解约后的违约金和装修赔付款仍然将两两相抵。

对此，法律博主李俊慧认为，“解约和赔偿装修费二选一”是自如的固定话术和套路，目的就是用装修损失费来“胁迫”房东接受降租。实际上，自如的不合理条约并没有相应的法律依据，根据自如和房东签署的协议来看，如果房东选择提前解除合同，那么房东需要付出装修费用并承担相应的赔偿义务。如果自如主动违约，那么自如前期投入的装修费用不应该由房东承担，因为在解除合同的过程中，房东并没有任何过错，也不会给自如造成任何损失。

“在疫情防控取得良好成功情况下，自如依然以疫情为借口‘软性胁迫’房东降租，说明自如并没有吸取到蛋壳公寓在运营过程中产生的问题和教训，还想通过压榨租客或者房东来转嫁经营风险，获取更多的商业利益。”李俊慧指出，这需要相应部门尽早介入，规范自如在合同条款以及运营模式中存在的漏洞和违法违规问题。

求生

一边“狂甩房源”，另一边又忙着接手蛋壳的房东和租客，自如究竟打着什么算盘？

在蛋壳的房东和租客矛盾最激烈的阶段，许多房东给租客“断水断电”甚至上门驱赶租客，从这时开始，一些自如管家就开始上门“抢活”，在蛋壳公寓租户的家门贴条，告知租客“需要找房可以及时联系我”。

12月4日，自如正式发布了针对蛋壳租客业主扶持方案，内容是业主和租客在与蛋壳公寓解除合约后，可与自如重新签约。自如承诺租客未来一年内按原价可在当前房屋继续居住，并最高减免一个月房租。业主将房屋委托给自如后，自如免收业主未来一年的托管服务费，并提供房屋出租、房屋维护、租务处理等服务。

表面上看，自如是接了蛋壳公寓的烂摊子，实际上是在抄底蛋壳的“优质资产”。自如甩掉的都是条件差的“赔本房源”，而蛋壳有不少纠纷房源都是自如觊觎已久的“优质房源”，地段好、条件好，甚至还节省了装修费。另外，蛋壳的房东经历纠纷后更好“压价”，以更低的价格收房，再以原价继续租给房客，刚好达到自如“低收高出”的目的，岂不美哉。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉燃财经，此类动作有助于房东和租客相关租赁关系的维持，也有助于自如后续房源规模的扩大，后续的竞争关系将进一步优化，自如潜在的房源和客源将增加。

北京金诉律师事务所主任王玉臣向燃财经解读，自如这一行为，一方面可能是社会责任担当，另一方面则是为了占据市场份额。蛋壳事件的根源是资金链出了问题，不等于这个行业就一定不可为，关键在于如何避免这个行业的风险，而不是因噎废食。蛋壳曾是自如强劲的对手，现在自如只要有强大的资金支持，的确可以利用这个大好机会去占领市场份额。

图 / 微博@自如客

燃财经关注到，自如宣称“该计划将在自如开展业务的上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、成都、武汉全面实施”，唯独缺失了自如和蛋壳的大本营北京。

对此，严跃进认为，“不排除北京本身已经有地方政府托底了，或者近期地方政府介入以后，压力其实减小了。”也有其他观点认为，自如唯独不接手北京是“杀人诛心”，目的是让蛋壳继续维持高负债。

除了抄底蛋壳，自如还有其他动作。

11月30日，自如正式宣布并购贝客青年精品公寓。贝客青年精品公寓在全国拥有31个项目，主要为白领公寓，合计房源5000余间，分布在北京、上海、南京、苏州、徐州等地。并购完成后，自如将在北京、上海、广州、深圳、南京等城市运营五十余个集中式公寓项目。

有分析师认为，自如选择在蛋壳爆雷高潮、全社会质疑长租公寓模式的时间节点发布并购消息，是为了”向外界展示自如的资金实力，表明自如在经营方面比较稳健。”

自如的主业务是分散式公寓，但包括蛋壳在内的多家分散式长租公寓的“爆雷”，让分散式公寓的缺点暴露无遗——作为托管端，和房东、租客的沟通成本较高，容易产生纠纷，并且不确定因素过多，容易出现“低收高出”的不良现象。

而集中式公寓虽然前期的成本投入高，但后期的运营成本和管理成本更低，利润也更高，能够在一定程度上提高营收，实现规模化运作。分散式公寓和集中式公寓两手齐抓，可以分散风险，也可以为自如日后转型铺路。

危机

长租公寓爆雷有多严重？

市场数据显示，2017-2019年，共有69家长租公寓机构资金链断裂或无法再经营。贝壳研究院统计，仅今年8月、9月就连续有22家中小长租公寓企业陷入纠纷、资金链断裂或倒闭。而这些企业之所以爆雷，大部分都是因为“高收低出”、“长收短付”等违规操作埋下了危机。

通常来看，分散式长租公寓的健康运营方式是低收高出，通过装修和服务合理提高房屋溢价，靠差价来实现盈利，说白了就是“二房东”的生意，但只做“二房东”难以将规模做大，于是，一些想要快速扩张的长租公寓便把目光落到了租金贷上。

租金贷的操作是租客选择“贷款方式”与公寓运营平台签订租房合同，与平台合作的金融机构次性将租客合同期内的所有租金支付给平台，而平台则按月或按季向房东支付租金。这一操作，使得长租公寓可以从金融机构一次性获得一整年的预付款，提前回笼的资金有利于公寓方继续拓大规模。

表面上，这一操作减轻了租客资金压力，可以实现租金“月付”，实际上，公寓方利用租金贷存在房租和融资期限错配的漏洞，把租金贷当成了快速扩充现金流的杠杆工具，本质上就是一种滚雪球的“庞氏骗局”。一旦公寓方资金链断裂，银行、租户和房东都拿不回钱，也就产生了“爆雷”。

图 / pexels

蛋壳公寓的爆雷正是源于这一点。

多位租客曾向燃财经表示，当初蛋壳公寓的管家在带看时，就诱导租客使用“分期付款”，“分期付款”的年总额比正常现金季付还要便宜许多，这让许多租客都掉入了“租金贷”的陷阱。

在这种模式之下，2017年至2019年前9个月，蛋壳公寓使用租金贷的租客占比分别高达91.3%、75.8%、67.9%。住建部等六部门曾在2019年12月印发的指导意见中指出，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%。而蛋壳公寓显然已远超这一比例要求。

蛋壳公寓爆雷后，租金贷的弊端也随之浮现——许多租客退租后，租金贷并未解除。与蛋壳公寓合作租金贷的机构是微众银行。微众银行在事件初期曾表示，租金贷客户在2021年3月底之前不上征信。

12月2日，微众银行又发布《致微众银行租房消费贷款客户》公告称：“所有受蛋壳公寓事件影响的我行客户，经客户提出及我行确认后，剩余贷款本金将给予免息延期，在2023年12月31日之前，我行不扣款、不计息，不影响信用记录。”

12月4日，微众银行针对该公告又作出细节补充，称已研究制定出方案，可实现即使蛋壳租金贷客户不继续还贷，仍能结清贷款。

微众银行旗下的租金贷业务合作的另一家长租公寓正是自如。有了蛋壳的前车之鉴，自如开始迅速“排雷”，12月2日，自如宣称其租金贷产品海燕计划“自如分期”、“轻松付”将于11月27日暂停使用，已签海燕用户不受影响，仍可正常还款。

“知乎”上，自如的官方认证账号在回应网友问题时提到，“一些同行企业过度运用租金贷手段，采取长收短付、高收低付的经营方式，在市场环境较好时能实现快速的规模扩张，同时也带来了很大的经营风险。”自如表示，自如的租金贷比例一直远低于官方要求的30%比例。

解决了租金贷隐患，自如面临的最大问题其实是信任危机。

长租公寓这门生意，说到底还是“二房东”的生意，但只靠赚差价，显然做不成一门大生意。

对于自如来说，最重要的是用户，只要平台上的用户足够多，未来能够讲故事的想象空间就足够大。但是想要更多的租客，就必须有更多的优质房源，房源才是自如最根本的资产。

但蛋壳公寓的爆雷，使得全社会对长租公寓这一模式都产生了质疑，业主对自如的信任度也一同降低，许多自如房东都和燃财经表示，“合同到期后再也不会交给长租公寓来托管了”。

一些房东也告诉燃财经，自己的一些好地段的房源通过链家挂出去，但许久都未租出去，期间链家的中介还一直在游说自己将房源托管给自如，“怀疑链家是为了让自如成功接手这套房子，才故意不帮忙把房子租出去，”其中一位房东猜测，“但是不管能不能租出去，我都不会再相信长租公寓了。”

多重因素下，自如正在遭受前所未有的信任危机。显然，当在约的这批房源合同到期后，怎样用合适的价格获取更多房源以扩大规模，又让资金链保持在安全线之上，才是自如真正要解决的问题。

lacrosse · 发表于 2020-12-7 16:28

20201206

观点地产网房东换锁敲锣赶人，租户被逼跳楼，长租公寓这股冷风比往年吹得更凛冽。

2020年12月3日，广州蛋壳公寓一租客因为被房东强制清房，点燃房子后跳楼，引起社会舆论。据该租户室友透露，该租户刚毕业，没有工作和收入，9月与蛋壳签署了租房协议，并签署了“租金贷”，贷款一年。

在叠叠高的游戏中，一块木块的抽离极有可能导致高塔的倒塌。爆雷后，面对的现实冰冷又残酷，蛋壳承认，的确遇到资金困难的情况，但正在积极进行处理。

住房租赁作为民生行业，随着舆论声越来越大，自救和他救的行动开始展开。12月4日，最高人民法院副院长、二级大法官杨万明在国新办发布会上回应称，有关地方和部门正在依法依规进行处理。

更早在11月19日，北京市住建委方面就已经表态，已针对蛋壳公寓问题成立了专办小组，希望能平稳解决此事，后续处理方案会及时公布。

实际上，随着蛋壳的危机浮出水面，政府早已开始协调相关解决方案，防止租客为资本泡沫破裂“埋单”。

观点地产新媒体了解到，11月24日，深圳市住房和建设局发布《关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知》，要求物业不得通过停水停电等方式驱赶相关蛋壳租户。这份通知随后冲上微博热搜，被租户们视为"唯一切实保护租客权利的书面通知"。无独有偶，12月1日，上海市房屋管理局回应称，蛋壳公司总部在北京，北京市政府正在牵头协调危机化解方案。

或许是出于配合政府的举措，12月4日，自如发布“暖冬守护”计划，将针对蛋壳公寓的业主和租客提供新的服务合约。

在这项计划中，自如表示，业主和租客在与蛋壳公寓解除合约后，可与自如重新签约，并且承诺租客未来一年内按原价可在当前房屋继续居住，并最高减免一个月房租。

按照计划，业主将房屋委托给自如后，自如免收业主未来一年的托管服务费，并提供房屋出租、房屋维护、租务处理等服务，该项计划将在上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、成都、武汉实施。

自如此时“雪中送炭”，向外部展示“接盘”的意愿，也有部分声音认为是否在发“蛋难财”，借此机会扩大规模。不过，更多人则认为，此类扶持计划能够缓解蛋壳房东和租客的矛盾。

实际上，在蛋壳暴雷之后，就有媒体报道，我爱我家包括董事长、总裁谢勇等高管多次洽谈接手蛋壳公寓事宜。并且，受北京市相关部门邀约，包括自如、相寓在内多家长租公寓参与商谈接手蛋壳事宜。

景晖智库首席经济学家胡景晖曾在一次采访透露，5月长租公寓第一股青客爆仓，上海市相关部分牵头由建行旗下的建信住房进入，挑选部分房源进行接盘。6月蛋壳危机出现后，北京市相关部门也牵头建设银行总行进行沟通。但因为蛋壳负债规模过大，一个多月后这场协商以失败告终。

换言之，此次自如伸出“援手”，或是先“公益”后“商业”的考量。

显然，这次暴雷的坑，已经不能完全由蛋壳自身填补。纵观其商业模式，由一家租赁服务中介，转为租赁贷款中介，最后发展为发行资产证券化产品的类金融企业，在暴雷前的蛋壳，一度是资本市场看好的金融创新公司，成为国内长租公寓第二个赴美上市的品牌。这种金融模式下，如果处在房产价值和租金快速上涨的时期，蛋壳公寓是安全的。像蛋壳所采取的“租金贷”，长租公寓运营商与金融机构合作，以租客名义办理贷款、按月付租，金融机构则将租期内的所有租金一次性付给运营商。因此，租客向长租公寓交租的行为就转变为租客的还贷行为。

蛋壳公寓发布的2019年财报显示，该公司大量现金流来源于“租金贷”，“租金贷”在该公司的融资中占比过半。蛋壳公寓的主要合作方为微众银行，目前有超过60%的租客在使用“租金贷”。

这种模式下，一旦市场有变，如则会带来巨大的危机，年初开始的新冠肺炎疫情冲击，使得长租公寓由于租金及出租率下降导致的资金链紧张问题更被急剧放大。今年一季度，蛋壳的资产负债率高达97.06%，经营现金流也从2017年的负1亿跌至2019年的负19亿。

也是在近期，多地政府纷纷出台措施“亡羊补牢”。重庆、成都、深圳和西安等地要求建立租赁资金监管制度；深圳尤其强调不得“高进低出”“长收短付”，同时不得诱导租客使用“租金贷”；西安拟对住房租赁企业实行信用分级。

数据显示，全国目前已经注销或吊销的长租公寓相关企业约有170家，占相关企业总量的15%。从已暴雷的长租公寓企业来看，大量依赖“租金贷”、采取“长收短付”、高收低租等不正当竞争方式做大规模是资金链断裂的主要原因。

种种原因导致长租公寓企业不盈利甚至亏损，并且在疫情的催化剂下，更早进入优胜劣汰的“淘汰赛”。

以自如“暖冬守护”为例，此次“雪中送炭”同样将增加其潜在的房源和客源，有助于后续自如规模的扩大。据悉，蛋壳公寓管理的房源超过40万间，用户超过100万。

浪潮退下后，才知道谁在裸泳。所有的长租公寓企业，在政策、资本的刹那烟火后，都需要回归理性。

对于长租市场来说，此次龙头企业爆雷事件后，长租公寓或将进入一段重整低谷期。面对部分租客的信任感缺失，长租行业或许面临着一段时期的“灾后重建”，如何找到盈利模式？如何惩治市场乱象？如何真正做好监管？都是面临的一道道难题。

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