重庆楼市有大动作？黄奇帆卸任，开发商压抑太久！

lacrosse

) A  L% O9 V6 k) g; E# a

      来源：凤凰财经（finance_ifeng)综合21世纪经济报道报道

      据媒体报道，重庆房地产商会起草了一个神秘文件，这个文件呼吁重庆楼市与全国接轨。言外之意就是以前重庆楼市不与全国接轨？

      文件是这样表述的，从2002年以来重庆规定商品房按照套内建筑面积进行销售，在当时是对市场起到了强有力促进作用，但是在目前已经和市场脱轨。

# {/ i9 }3 O5 x2 o) U+ Q

      按照套内面积销售是指，你在重庆购买一套面积100平米的房子，等收房之后，实际房屋面积就是100平米，没有计算公摊面积。然而，在中国其他城市买房，你买一套面积100平米的房子，开发商是计算公摊面积的，例如公共走道、电梯之类的面积都算公摊面积，当你拿到房本时可能只有88平米，其他的12平米去哪里呢？被公摊了。这其实只是一个计算面积方式的改变，为何引发关注？

      数据显示，在过去的六年里，重庆房价始终稳定的6000~7000一平米的水平。直到2016年11月重庆商品房市场建面均价还仅为7431元/平方米。重庆人民好幸福，买房单价不高，连面积也实在。

0 Y) H  m( K+ z( r9 W! S8 s1 f

      有人把重庆楼市誉为暴涨热潮中的一股清流，在全国房价齐齐暴涨创新高的大战中，重庆妥妥地保持了房价均价7000一平米的奇迹。别忘了，重庆市可是一个直辖市，其他直辖市的房价早已一飞冲天，比如上海，均价早已破5万了。而重庆楼市依旧平稳，这得益于重庆市长黄奇帆调控有力。

      第一条，房地产投资不能一家独大

      2010年，黄奇帆要求重庆每年房地产的总投资不能超过全社会固定资产投资的25%，跟规划人口有关的社会结构的总量要平衡，还要控制房地产的按揭。

      为什么非要顶一个25%的警戒线呢？因为在一个地方基础设施投资中，房地产如果占了70%的比重，形成一家独大的优势，长远看没发展后劲。

      第二条，大力推行保障房制度，解决部分刚需人群住房需求

      重庆大力推行保障房制度，同样抑制了房价上涨，以公租房为重点的住房保障体系，解决了低收入和外来务工人员在重庆的住房需求。重庆保障房供地占比达22%，部分低端刚性购房需求，转移到了保障房领域消化，防止了商品房的需求过旺而导致房价暴涨。

' I; @! r' j" D% L& G

      第三条，政府调节供地节奏

还有一招是，重庆通过供地节奏调整，来调控土地价格。重庆市的各个融资平台，在多年前就收储了大量土地，可以根据市场情况进行区别化的释放，这也是重庆房价可以保持稳定的另一个因素。

( z* ^4 D) b" N: N

      第四条，主动关闭房地产公司，控制房企规模

      2016年9月，黄奇帆又出招。从今年开始三年内，重庆每年将关闭500家房地产公司，3年关掉1500家。对！主动关闭房地产企业。在中国很多地方政府依赖楼市拉升GDP，土地财政盛行之时，重庆果断控制房企的发展规模，走得又是一条独辟蹊径的路。

      原因是2015年底，重庆市工商局算了一笔账，这3100个房地产公司中，排名前500的公司去年建造、销售的房子，95%都是这500家公司的业绩。而剩下1600家公司的全部“产出”，只占全部房地产市场份额的5%，这简直就是浪费。或者说，实际上就是空壳。

8 s; \9 ~1 G. p

      黄奇帆认为，这些空壳公司存在潜在的隐患，在形势好时会乱集资搞房地产，而在形势差时就会资金链断裂，从而成为社会不稳定的源头。既然对经济没有太多的推动力，不如果断放弃。

      第五条，重庆土地价格不得超过房价的35%

      还有一个原因是，重庆土地市场价格受市场机制的影响相对较小，而受政府调节作用较大。控制地价是重庆房地产调控政策的重要部分，不仅通过增大供应量来降低地价，同时也设置了土地价格的硬性指标，比如黄奇帆就提出：重庆土地价格不得超过房价的35%。

      现在看来，重庆开发商们关于全面推行商品房销售按建筑面积计价，力争与全国接轨的建议，提出的这个时间为什么刚刚好是在黄奇帆早上卸任之后，背后有何真相？

      重庆房地产商会认为，这是未来的发展趋势。因为与全国接轨了，会有很多个好处：比如，采用建筑面积计价有利于和全国统计标准保持统一，有利于各种房地产税收征收标准统一，有利于开发商成本测算的单位口径统一，而且按照建筑面积计价还有利于房屋设计规范实施与提升物业品质。

& z  ~' G5 b, F0 C  a. c' \* a6 r; p

      在中国，除了重庆，中国其他地区均是建筑面积计价，而且重庆区县也是建筑面积计价，按照重庆房地产商会的说法，这也更能准确的反映重庆房价与其他城市在同一价格平台上的对比。

      一位重庆房地产人士分析，其实在实际操作中，很多楼盘都会把套内面积价格和建筑面积价格都写明，用建筑面积计价确实有利于与全国进行比较和统计。不过，在黄奇帆刚卸任就立马出台这样的建议也可以看得出本地房地产商已经压抑了很久了。

      据媒体报道，2016年年底重庆土地拍卖已出现热潮迹象，仅12月20日到12月26日的一周时间里，重庆完成8宗土地拍卖，成交价格达到204.62亿元，多块土地溢价率均在70%以上。

6 {3 a6 |* Y& t% p

      其实，土地拍卖过热的情况在中国很多一二线城市是普遍现象，在北上深这三个特殊城市更是有上百倍的地价增幅，楼面价5万8万不是新鲜事情了，尤其是前段时间上海还出了一个超级地王。难道重庆的房价也扛不住了，要蹭蹭上涨了吗？

未来重庆房价将会怎么走？

" U2 r8 F. q0 s* ~+ ^# @

      不少重庆市民担心，黄奇帆辞职之后，重庆的房价会不会涨？有一部分原因是黄奇帆担任重庆市长以来，采取多重措施严控房价，使当地房价始终保持平稳，涨幅远低于中国大多数一二线城市。

' t' J: }0 F$ t5 x

      数据显示，在过去五年里，重庆GDP增长了98%，居民人均收入增长55%，房价却只增长了12%，这次重庆人民的工资涨幅跑赢了房价。当2015年一线城市城市房价大涨之时，而重庆房价却比2014年还要低。低到什么程度呢？重庆房价不但低于厦门、南京、成都、西安，甚至比不上兰州和南宁，重庆怎么也是一个直辖市啊。

3 E# G; i4 p% D3 \; A; n2 [

      2016年，重庆新房均价开始上涨。但是均价7000多元/平方米的重庆房价，还是偏低的。

  d; Q" ~" g/ G) X6 P. g

      有分析称，重庆楼市供求关系短期内难以改变，房价短期内不可能暴涨。这是为什么呢？

5 }3 ?$ v* J) O2 m0 A

      原因一，虽然重庆没有限购，却是目前除上海之外第二个收房产税的城市。重庆很早就有外地人重庆购房仅限一套，第二套收取房地产税的措施。这不是有房地产税调控着吗？

2 T$ I, O$ [' t$ y: L* Q$ q! @0 n

      原因二，从外部环境来看，目中国楼市调控正在密集加码，多个城市年底加强楼市限购，而且中央表示要严禁炒房，抑制楼市泡沫。重庆在别的地方房价疯狂上涨的时候没怎么上涨，在中央加大调控楼市的情况下大概更难以上涨。

( v: d8 O+ |) y" Y* M1 C9 b2 N0 d5 y

      但是，嗅觉敏锐的开发商正在布局重庆。最近重庆出现的土地拍卖过热和溢价不是好现象。其中龙湖和华宇分别以42.2亿、44.4亿元拿下重庆礼嘉两宗土地，楼面价分别为7437元/平方米、7380元/平方米。

      专家认为，从长期来看，重庆房价基数偏低，城市发展潜力巨大，房价存在一定的上涨空间。

      为什么会提出这份与全国楼市接轨的建议呢？

# |  m3 P/ @8 ~- R% K9 I% _8 H4 U

      在重庆当地，多名开发商表示，不论是套内计价还是建面计价，一套房子的总价是不会变的。按照规定，开发商在申请预售中时，都会向房管局备案套内单价、建面单价以及总价，企业能做手脚的空间并不大。但也不排除有部分小开发商会打擦边球。

7 _8 ~" I! O0 l/ {$ \

      作为普通老百姓，希望重庆楼市与全国接轨之后，没有擦边球，能保持平稳的房价，让重庆继续成为楼市的一股清流。