房企补仓意愿强烈 两月一线城市宅地价上涨25%

小芝麻不开门

  2016年前两月，一线城市土地市场继续高开高走。

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  中原地产近日发布数据显示，今年1-2月，一线城市共成交住宅用地16宗，均价为14409元/平方米，比去年全年的价格上涨25%。

  地价的继续提升，与一线城市的库存不足有关。从市场表现看，房企拿地补仓意愿强烈，反映出资金向一线城市回流的大趋势。

  分析认为，在今年房地产市场走势整体看好的背景下，未来一线城市的土地市场预期仍会火热。一线城市地价继续高企，将成为大概率事件。

  房企补仓意愿强烈

  据中原地产统计，今年前两月，一线城市共成交住宅用地16宗，均价为14409元/平方米。去年全年成交216宗，均价为11534元/平方米。两者相比，今年一线城市地价上涨了25%。

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  地方政府的供地节奏通常是“前松后紧”，因此年初通常不是土地成交旺季。但春节后，京沪穗三地仍有土地推出，并受到热捧。

  2月23日和26日，绿地集团共斥资70.3亿元在北京获取三宗土地。其中，大兴区黄村地块单价达到4.7万元/平方米，成为新年后北京市场的首个“地王”。这也是绿地在时隔5年后首次在北京获得住宅用地。

  2月26日，北京门头沟区一宗综合用地以57.58亿元拍出，住宅部分楼面价达到4.8万元/平方米，继续刷新今年北京土地市场最高单价。其中，地王得主中骏置业，同样是北京土地市场的“生面孔”。

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  这两宗“地王”的竞价次数均为76轮，溢价率均达到50%的“上限”，最终以竞报保障房面积的形式决出得主。足见竞争程度。

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  上海则在2月25日迎来节后土地首拍。江苏房企中南建设以8.57亿元的价格竞得青浦区朱家角镇盈浦路北侧38-06地块，溢价率为57.8%，成交楼板价22091元/平方米，比去年9月该区域的地价高出27.5%。被指“面粉贵过面包”。

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  广州在2月17日迎来土地首拍。海珠区琶洲西区AH040163地块因含有“自持物业不得低于总建筑面积70%”的条款以底价成交，但竞得这一地块的企业共有18家。

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  中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示，此轮拿地补仓热潮始于去年第三季度。由于三四线城市风险凸显，企业的战略布局重点向一线城市和热点二线城市收缩，使得一线城市土地市场明显走高。

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  该机构的数据显示，2015年来，20大标杆房企合计在土地市场投入了3517.13亿拿地，其中，一线城市的占比首次突破一半，达到50.74%。阳光城、碧桂园等房企去年首次在北京获得土地。据21世纪经济报道记者了解，今年仍有部分总部位于南方的房企计划进驻北京。

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  市场升温引拿地热情

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  房企补仓意愿强烈，与一线城市库存偏低有直接关系。根据易居克而瑞统计，截至2016年1月底，35个城市新建商品住宅库存总量为25852万平方米，环比减少0.9%，同比减少4.7%。其中，一线城市的新建商品住宅库存总量为3264万平方米，环比减少3.9%，同比减少12.9%，降幅明显高于全国平均水平。

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  且四个一线城市的去化周期均不足10个月，深圳和上海的去化周期仅为7个月。该机构表示，一线城市已连续13个月存销比数值低于12，这也是近期一线城市房价出现较明显上涨的原因所在。

  克而瑞还建议，“对于一线城市来说，后续补库存的迫切程度将加大，否则易加快房价上涨节奏”。

  另一方面，房屋交易不断升温，也在引发房企拿地。据中原地产统计，今年前两个月，一线城市共成交商品住宅64388套，同比上涨11.0%。其中，2月单月的成交量同比涨幅达28.4%。

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  以北京为例，今年前两月，北京纯商品房住宅签约超过5000套，签约均价达32197元/平方米，比去年全年的均价上涨8.1%。据了解，“润泽御府”项目的一栋房源，近期以3亿元的总价成交，创下今年以来全国单套房屋最贵纪录，极大刺激了北京市场。

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  分析人士指出，当前货币持续超发、市场进入升温通道的大背景，加之房企看好一线城市楼市前景的预期，将使一线城市大举竞地的趋势不会改变，未来这些市场还将可能诞生更多高价地。

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反之，高价地不仅会继续支撑房价上涨，还会刺激消费心理，促使需求加速入市。按照张大伟的观点，一二线城市聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都短缺。所以在目前经济发展不均衡的情况下，一二线城市房价易涨难跌。

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