广州楼市“封盘涨价”，一线城市进入最后的疯狂？

小芝麻不开门

  新年伊始，楼市开始回暖。

  特别北、上、深三大一线城市同时“高烧”，“北京6平米学区房卖300万”，“上海楼市火爆得看不懂，市民称先下手为强”，“深圳新房1月价格暴涨75%”……劲爆消息陆续传出。

  一线城市中，广州楼市一向平淡，暖春乍来，似乎也已不甘寂寞，开始策马加鞭，3月1日，同时爆出多楼盘“封盘涨价”的消息。

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  涨价多为“收折扣”，封盘炒作成分重

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  “是的，我们暂时封盘，在做价格调整，大概会涨价3-4个点。”《21CBR》）记者3月1日致电位于广州萝岗的越秀岭南雅筑销售中心，销售员表示，封盘只是一天，3月2日起项目将会正常销售。

  根据相关网站监控阳光家缘数据显示，一年来（2015.3-2016.3）岭南雅筑的网签均价约为13601元/平方米，目前88-122平方米的两居、三居房型在售。价格调整之后，总价普遍上涨5至7万元。

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  与岭南雅筑仅有一路之隔的万科金色梦想也在调整售价，“卖得比较好，我们对市场有信心，所以做出了价格调整。”

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  万科金色梦想项目负责人左震川告诉《21CBR》记者，2015年项目成交活跃时，每周卖出不过50-60套，而上周一个星期，一下卖出了约100套。 他同时透露，调价比之前高4%-5%，由于项目处于清盘阶段，项目方不愁卖，“我们还剩100多套单位，预计15天左右可消化完。”

  “目前所知道的涨价项目中，大多数上涨3-4个点，这个幅度不能算涨价，只是‘收折扣’，真正意义上的涨价会上调5%-10%的幅度。”广州中原地产项目部总经理黄韬接受《21CBR》记者采访时表示，“涨价”一说雷声大雨点小。

  记者在非周末时间走访个别楼盘，也暂未见到买房客蜂拥的情景。

  合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌认为，这次封盘涨价“炒作”成分居多，“有些楼盘捂盘是因为没有产品卖，需暂缓节奏；涨价部分属于策略调整，基于目前金融环境，涨幅也是市场可接受的。”

  调研机构克而瑞统计了2015广州房企成交金额TOP10排行榜，入榜的主要成交类型为刚需和改善型产品，没有豪宅入榜，最高成交总金额为54.97亿元，入榜门槛仅为25亿元。从成交套数看来，交易集中在外围五区。

  进入2016年，国家统计局公布的1月份70个大中城市房价数据显示，广州环比上涨0.8个百分点，涨势尚不明显。其他一线城市中，深圳环比上涨4.1个百分点，是70个大中城市中上涨幅度最高的。北京环比新房上涨了1.1个百分点，上海环比上涨2.6个百分点。

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  另外，2月份中原地产二手住宅交易价格指数显示，上海、深圳二手房交易价格环比增幅分别为7.9%和2.3%。其中上海创下月涨幅近10年单月最高纪录，并接棒深圳领涨一线城市，而广州环比基本保持平稳。

  此时，北京二手房成交均价已高达4.15万元/平方米；上海二手住宅挂牌均价为3.12万元/平方米；深圳的房屋均价更是突破5万元/平方米。广州楼市价格则是2.5万元/平方米。

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  龙斌表示，广州供应量充足，房价不会像其他一线城市那样疯涨，但会小幅增长，“预计今年上涨超过10%，下半年涨势会更快些，中心区也比周边区域涨势更高。”他认为，一些大品牌项目市场份额占比较高，有100至200亿货值体量，企业会趁着政策利好抓紧出货，冲业绩。

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  红头文件“加持 ”，广州“限购”政策松绑

  2月29日，央行宣布降准0.5个百分点，以保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长。

  就在2月末，广东省政府发布了《广东省供给侧结构性改革去库存行动计划（2016—2018年）》及5个行动计划，文件中，对商品住房项目停止实施 “90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的要求，并将居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款最低首付款比例降低为20%。

  其中，最令人关注的是广州市被“点名”，要求“应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围”，一线城市执行多年的“限购”政策，首先在广州松了口。

  “只要是政府想重点发展的区域都有望放开限购，”广东省房协理事赵卓文表示，此文件明指广州及时调整，相当于已同意广州有针对性地放开限购了，“像南沙自贸区、花都及新黄埔都有极大的可能放开限购。”

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  这让广州楼市炸开了锅。

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  有开发商向媒体透露，当晚领导紧急召集营销部门开会，针对利好出台急商营销对策，拟将在售楼盘全线涨价3%。

  位于黄埔萝岗的越秀岭南雅筑，万科金色梦想，增城的时代廊桥等多个楼盘已伺机调价，虽然普遍维持在3-4个点，但已足够给消费者造成价格上涨的心理暗示。

  楼市分化愈演愈烈，三线城市拼命“去库存”

  高的不封顶，低的不见底。

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  近日，国家统计局公布“70个大中城市住宅销售价格变动情况”，1月份房价同比上涨城市数量增至25个，占比超30%，涨幅最高的深圳已领涨全国房价14个月，同比上涨52.7%，上海和北京分别以21.4%和11.3%的涨幅紧随其后。

  国家统计局高级统计师刘建伟在解读时称，今年1月份，房价最突出特点是房价环比涨幅扩大，一线城市上涨明显，“无论新建商品住宅还是二手住宅，一线城市同比平均涨幅都高于20%，远高于二线城市1%左右的同比平均涨幅。同时，绝大多数三线城市同比仍在下降。”

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  库存情况的分化也十分明显。根据民生证券研究院的分析,截至2015年底，一、二、三线城市库销比分别为8.15、10.23和25.58，三线城市房地产库存过剩问题最严重。

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  2015年以来，20多个省份的100多个城市密集出招，纷纷亮出“去库存”利器，没有办不到，只有想不到。

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  就在3月1日，沈阳房产新政下发，大学生购房契税全额补贴，免首付外另外每平方米奖200元，备受争议；在销售压力下，辽宁大量房企已开始将部分大户型 房源改成租赁房；山东青岛更是明确，存量商品住房规模较多的区市，应回购或租赁部分存量或在建商品房，用作公共租赁住房。

  初步统计，至今全国已有约60个城市发布不同力度的购房补贴政策，多为三四线城市。比如，四川省眉山市表示符合条件的购房者可享受每平方米500元的补 贴；杭州富阳区则根据学历补贴购房者，学历越高的补贴越多，例如国家级专家人才，实行“一事一议”，或一次性补助高达80万元；甘肃省也出台相关鼓励农民 工进城买房政策。

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  房价点评网高级分析师肖文晓撰文《得了失心疯的楼市，复制A股去年最后的疯狂》谈到，“这么大张旗鼓地救市，敢说深圳、上海、杭州、南京等重点城市房价的恐慌性上涨跟这个没有关系？”

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  房地产市场的这场博弈，或者才刚刚开始。

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  “2016 年上半年房地产救市政策依然会持续出现，说明房地产对整体经济的影响较大，楼市政策继续宽松，”中原地产首席分析师张大伟分析，在分化的市场格局下，房地产依然面临着巨大的风险。

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