公积金信贷资产证券化正筹备 或将提振楼市

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公积金信贷资产证券化正筹备 或将提振楼市

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  自今年3月以来，住房公积金信贷资产证券化的动作不断。

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  近日有媒体报道，作为住房公积金主管部门的住建部与中国人民银行总行商讨、研究住房公积金信贷资产证券化的有关问题。简单说来，公积金信贷资产证券化，就是把原本不流通的住房公积金信贷资产以证券化的形式在资本市场出售，置换成流动性后再放款。

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  “住房公积金信贷资产证券化的有关工作，正在进行当中。”11月3日，住建系统一位人士向记者坦言。

  “这肯定是个趋势。”况且公积金涉及中央到地方利益，还涉及到缴纳人、银行、政府部门利益。“地方动力不大，因为中央没出具体的法律与政策。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫说。

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  “提振楼市”

  信贷资产证券化正在成为稳定住房消费的有力工具。所谓信贷资产证券化是指，以信贷资产作为基础资产的证券化，包括住房抵押贷款、汽车贷款、消费信贷、信用卡账款、企业贷款等信贷资产的证券化。

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  记者了解到，个人住房公积金贷款信贷资产证券化后，置换出的信贷额度，将优先用于稳定住房消费、改善民生和住房条件领域，优先用于棚户区改造及货币化安置对象。

  目前“公积金结余资金总量大和部分城市流动性紧张的矛盾并存，需着力破解这两大矛盾。住房公积金一头连着经济，一头连着民生，必须勇挑重任，争取更大作为”。10月底，住建部副部长王宁在陕西省调研住房公积金管理工作时表示。据住建部内部人士证实，住房公积金信贷资产的证券化，已被监管层提上议事日程。此前，住建部已经开始和中国人民银行总行商讨、研究住房公积金信贷资产证券化的有关问题。

  从当前的情况看，住房公积金面临的问题，还是余额过大和使用不足等问题。业内专家说，因为目前住房公积金存在比较高的余额，这样的话，经过资产证券化，可以激活住房公积金信贷资产的存量。因为基本上公积金贷款的周期比较长，且大部分公积金资金成本也比较稳定，资产证券化可以提高公积金余额的利用率。

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  从今年全国两会开始，稳定住房消费已成为房地产政策的主基调。李克强总理在《政府工作报告》中还给出了相对具体的解决方案，即住房保障实行实物保障与货币补贴、推进信贷资产证券化以及住房公积金等领域改革。“住房公积金成为了落实稳定住房消费政策的主要手段之一。”专家认为，如果住房公积金贷款的资产证券化政策得以出台，将起到改善民生和提振楼市的作用。

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  “搭建住房银行”

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  今年两会开始，稳定住房消费已成为房地产政策的重要政策。其中，住建部、人民银行总行多次联合下发文件，要求提高住房公积金贷款额度上限，提升住房公积金使用效率。

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  很快，各地也相继出台一系列提升住房公积金使用效率、提高贷款使用量的政策。同时，作为住房公积金主管部门，住建部多次向地方政府施压，要求改进住房公积金贷款流程、提高使用效率。

  住建部的数据显示，2015年前三个季度，新发放住房公积金个人住房贷款7585亿元，比去年全年发放额还多991亿元；结余资金从1.1万亿元减少到9600亿元。

  但现实的问题是公积金余额如此多，而大量购房者却申请不到足够的公积金贷款。王宁就此指出，当前，公积金结余资金总量大和部分城市流动性紧张的矛盾并存，着力破解这两大矛盾，关键是解决好观念落后、体制不顺和能力不足问题。

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  由此导致的问题是，住房公积金贷款使用效率较低。住建部、人民银行总行的统计数据显示，截至2014年底，全年发放个人住房贷款222.51万笔共6593.02亿元，分别比上年减少13.14%、14.18%；全年回收个人住房贷款2786.90亿元，比上年增长12.16%；全年个人住房贷款新增余额3806.12亿元。

  对此情况，此前有消息称，中央政府有关主管部门曾在内部系统会议上表示不满，“目前情况非常严重，公积金账上余额不仅没有下降，反而比去年底多了1500亿元，1.1万亿元放着不花，为什么呢？”

  事实上，资产证券化已出现在住房消费领域。据悉，在住建部要求棚户区改造以货币化补偿为主后，国务院就明确，在新增2000亿元信贷资产证券化试点所置换出的信贷额度中，将棚户区改造及货币化安置列为首要投向。

  记者注意到，住建部公积金监管司司长张其光也曾撰文称，中国设立国家住房银行的条件已经基本成熟。国家住房银行目前的设想，显然是直接向购房者提供低息按揭贷款，再辅以按揭贷款证券化，也就是当前正在运行的公积金统筹升级版加上MBS(住房抵押贷款证券)，其运作模式至今也未达成一致。

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  “正是由于此前所形成的固有利益，导致公积金多年来难以整合，住建部或借以国家住房银行的名义趁势将其整合。”谢逸枫在接受记者采访时说。

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