负债超500亿，启东城投集团“囤地困局”何解？

麦当亚

2024年11月，自然资源部印发《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，旨在强化存量土地盘活力度，促进房地产市场稳健发展。

2025年《政府工作报告》进一步明确，今年继续安排地方政府专项债券4.4万亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。

政策导向下，地方闲置土地的处置问题显得尤为迫切。据「新知南通研究院」不完全统计，2020-2024年间，南通大市累计出让涉宅地块792宗，总出让面积约3855万㎡，成交总额高达约4161亿元。 

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聚焦启东市场，过去五年共出让地块87宗，出让面积约422万㎡，成交金额约432亿元。

其中，启东城区共出让40宗，截至2025年6月最新调研数据显示，超两年未动工地块已达7宗，闲置土地面积超25万㎡，涉及土地购置资金沉淀近40亿元。

7宗地块均由本地国企持有，其中江苏大雅置业（启东城投集团100%控股）一家持有3宗。

此外，启东城区还有2宗“烂尾”地块，编号为21006和21007，即江海星辰项目。资料显示，该项目由龙信、雅居乐、星合控股（疑似已退出）联合打造，由龙信负责操盘，2宗地块当初拿地总金额超16亿元，楼面价近1.2万/㎡。

▲江海星辰地块2025年7月实拍

至于乡镇板块，过去五年共出让地块47宗（本地国企持有42宗），具体包括近海镇17宗、吕四港镇17宗、寅阳镇6、惠萍镇4宗、南阳镇2宗、合作镇1宗。

然而，因多宗地块位置信息模糊，我们无法确定其动工与否。比如位于近海镇的这17宗地块，目前疑似只有唯一由民企持有的21062地块（下图标红）入市销售，其余地块进展都无法明确。

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超两年未动工地块中，位于启东城区医院东侧的22014地块（2022年启东楼面价地王），已官宣将运用地方政府专项债券收回。

根据公示，该地块权利人为江苏大雅置业有限公司，拟回购价格为25640万元。

查询可知，该地块当时竞得价格为48530万元，对比来看，拟回购价约为竞得价的5.3折，江苏大雅置业账面损失22890万元。

江苏大雅置业摘牌该地块时，名字还是启东市鑫城城镇建设开发有限公司。天眼查信息显示，该公司成立于2014年，由启东城投集团有限公司100%控股，是一家国有独资企业。

为何首个“回购名额”花落启东城投集团？这是否与该公司未动工地块数量较多有关？

据「新知南通研究院」土拍大数据显示，2020-2024年间，启东城投集团两家子公司共计摘牌19宗、约97万㎡涉宅地块，拿地总金额高达约122亿元。

其中，江苏大雅置业摘牌17宗，耗资约108亿元；启东市新越综合开发有限公司摘牌2宗，耗资约14亿元。（标红地块拿地已超两年）

然而，根据《启东城投集团有限公司2025年度跟踪评级报告》显示，截至2025年3月末，公司主要在建商品房项目只有梧桐苑（大雅梧桐）、风华苑（大雅风华）、光明苑（大雅光明）以及惠萍镇23036地块。

也就是说，启东城投集团过去五年耗资122亿元摘得的19宗地块，目前还有大量未动工。这些长期“沉睡”地块，是拿地初衷就非开发建设？还是行情低迷不敢轻易入市？

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无论“囤地”动机如何，大量土地闲置无疑会造成巨额资金沉淀，继而导致企业融资依赖加剧。

据上交所披露，今年以来，启东城投集团已面向专业投资者火速发行三期债券，“借新还旧”意图明显。

再看其财务数据——截至2024年末，启东城投集团资产总计约862亿元，负债合计约525亿元，资产负债率已超60%。

《启东城投集团有限公司2025年度跟踪评级报告》也直指其目前存在“债务规模较大、集中偿债压力较大、资产流动性较弱”等问题。

此外，今年6月，启东城投集团控股股东由启东市人民政府变更为江苏启成资本投资集团有限公司。这是否意味着，启东城投集团后续将不再作为市属一级企业管理？股权下移又是否会对公司后续经营产生影响？我们持续关注。

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最后找两个老赖，账就平了

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