关于南山国际社区11#北侧消防通道违规改造引发墙体损坏的责任认定论稿

晨曦休闲 · 发表于 2025-10-11 09:21

   南山国际社区11#北侧原规划为消防通道，物业未经合规审批，擅自将其改造为机动车道。长期机动车通行产生的持续性振动，直接导致11#楼北侧墙体出现粉刷层剥壳、脱落等结构性损伤，损害范围明确，因果关系清晰。
根据《中华人民共和国消防法》第二十八条规定，任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。物业将消防通道改为机动车道，属于违法违规改造行为，违反了消防安全管理的强制性规定，是引发后续问题的根源。
依据《物业管理条例》第五十二条，物业应对物业管理区域内的公共设施、公共区域负有维护、管理职责。其不仅未保护消防通道原状，反而通过改造改变通道用途，且未对机动车通行可能产生的建筑损伤采取防护措施，属于未履行法定及约定义务。
墙体损坏的直接诱因是机动车通行振动，而该通行条件系物业违规改造所创造。若无此次改造，消防通道禁止机动车长期通行，墙体不会因振动出现剥壳掉落，物业行为与损害结果存在直接因果关系。
   业主未参与通道改造决策，亦未实施损害墙体的行为，对墙体损坏无主观过错及客观行为，不承担责任。
   事件源于物业后期违规改造，非房屋原始建设质量问题，开发商对交付后物业违规操作引发的损害，不承担责任。
   物业需立即停止机动车道使用，按原始规划恢复消防通道功能，消除消防安全隐患，并承担全部整改费用。
   物业应委托专业机构对11#北侧墙体进行检测及修复，确保墙体安全，所有修复费用由物业全额承担。
   若物业拒绝承担责任，11#业主可依据《民法典》第二百八十七条“业主合法权益受侵害时有权请求行为人承担民事责任”的规定，通过业主委员会与物业协商，或向街道办、消防部门投诉，亦可联合向法院提起诉讼，维护合法权益。
   综上，南山国际社区11#北侧墙体因振动出现粉刷层剥壳掉落，物业方因违规改造消防通道、未尽管理义务，是唯一责任主体，需全面承担整改、修复及相关法律责任。此次事件亦警示物业需严守法律法规，以业主权益及公共安全为核心履行职责，避免因违规操作引发更大风险。相关的监管部门到底在哪里？