新桥新村物管会换届的思考

七郎

半夜突然醒来，似乎是要睁眼到黎明了，想起傍晚看到贴在楼梯口的物管会换届告示就想着要说几句。
南通市新桥新村物管会换届程序的启动，既是业主群体重拾自治权利的契机，也是基层治理机制纠偏的重要窗口。这一事件折射出当前物管会制度运行中的深层矛盾，也揭示了基层民主法治建设的现实挑战。
一、制度异化：物管会何以沦为“权力真空”的产物？
根据《江苏省物业管理条例》第39条，物管会的设立本应是填补业委会缺位的过渡性安排，核心职能在于“代行业主大会职责，推动成立业委会”。但现实中，部分物管会却异化为架空业主权利的“影子权力机构”。新桥新村上届物管会的作为就是如此，暴露出三大制度漏洞：  
1. 程序失控：擅自授权非正规组织“小石桥社区物业服务社”，既未召开业主大会会议表决，也未有其他形式的业主参与体现，违反《民法典》第278条“双过半”表决规则；  
2. 职能越界：将临时性代管演变为长期垄断，彻底剥夺了业主参与小区自治自管的权力；
3. 监督缺位：街道办事处未依法履行指导监督职责，导致物管会权力运行长期失范。
二、矛盾根源：基层治理中的权力-权利失衡
新桥新村的乱象，实质是基层治理中行政权与业主自治权的错位：  
物管会悖论：本应为业主赋权的制度，在实践中反成剥夺业主知情权、决策权的工具；  
社区服务社乱象：将物业服务“行政化”为社区代管，既缺乏专业能力，又形成权力寻租空间；  
法治意识缺位：管理者将“效率”凌驾于程序正义之上，以“自治”之名行“他治”之实。
三、破局路径：从程序正义到实质自治
此次换届不应是简单的“换人游戏”，而需通过三重变革实现制度重构：  
1. 程序合法性重建：  
    严格遵循《民法典》第277-278条，确保换届过程公开透明，业主全程参与，街道办事处严格监督指导；
   引入第三方监督，对候选人资格、表决程序进行全程公证。  
2. 职能边界厘清：  
   新任物管会须签署《履职承诺书》，明确“涉及业主共同利益的问题需依法由业主共同表决后决定”；  
   建立“权责清单”，禁止擅自签订长期服务合同或处置共有财产。  
3. 治理结构转型：  
   推动“物管会—业委会”无缝衔接，制定过渡期路线图；  
   探索“业主代表常任制”，通过成立监委会、定期听证会、财务公开平台实现常态化监督。  

四、深层启示：基层治理现代化的微观样本
新桥新村事件映射出中国基层治理现代化的两大命题：  
制度韧性：任何治理机制都需设置“自毁开关”，当物管会背离设立初衷时，应有法定退出机制；  
权利觉醒：业主群体的法治意识觉醒，正在倒逼基层治理从“行政主导”转向“契约治理”。  

物管会制度不是铁板一块的永恒存在，而是基层民主进程中的阶段性工具。当业主群体突破“集体行动困境”，通过合法程序收回本属于自己的权利时，所谓“旧制度的桎梏”终将在法治框架下瓦解。这场变革的本质，是《宪法》第2条“人民依照法律规定，通过各种途径和形式管理社会事务”的生动实践。

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yexiaowuhen

新桥那边贴了告示了，有物管总比没物管好。那么多人盯着想来也不会有问题。

yuanxuhui

这种老小区难，业委会成立不起来，物管会夹缝中生存，居民缴费率低，矛盾重重

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ntzhxr93122

看得透彻。关键还得看落实情况。

13073229268

乱糟糟，楼道灯不亮！停车位私自装地锁！楼道墙脱皮，垃圾到处都是！只收钱不服务！

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说真话

自治不可以吗？为什么非要所谓物业公司？说白了就是街道政府有经济利益，所以要操控物业来收钱，他们互相分利益，老百姓就是绵羊，薅羊毛呗，他们敢公布收入开支吗？有了物业存在居委会就该取缔，为什么要老百姓养这么多机构？？？？？？？？？？？？？？？

可可咖啡2

【 没有物业的光明南村将成为老小区治理的模范标杆！】
去年在大多数居民的一致要求下，光明南村的物业撤场了。居民们认为：老小区改造后政府为全体业主修建了停车位，这是供全体业主共同所有、免费使用的。何须物业来剥层皮呢，我们自己免费用不香吗？卫生有社区居委会，治安有公安联网摄像头，听说政府为了关心老小区还有补贴。停车有无人停车场自动闸口，不需要门卫。小区的收入有店面房、广告费，最多收五十块钱卫生费就足够了。

光明南村的现状：
1、没有物业公司，没有任何物业费、停车费。（有无人停车场系统，自动道闸，仅对外来车辆收取停车费）。光明南村实行居委会带头，业委会配合，共同管理小区。其实就是和老小区改造前一样。但是因为有了业委会监督存在，小区一切的店面房收入、费用支出变的公开透明，杜绝了腐败发生，使得基层社区管理更加高效廉洁。

2、汽车道闸全部采用无人停车场自动道闸，不需要门卫，节约了人工成本。以前公共车棚还需要人24小时看门，现在全部是智慧车库，都是刷卡入内的无人值守车库。虹桥新村、新桥新村等等大量老小区均采用了无人停车场自动道闸的管理模式，省去了物业公司、岗亭保安等环节，大大节约了运营成本。

3、整个光明南村50多幢楼，近两千多户居民，在居委会和业委会的共同努力下，汽车停放井然有序，环境卫生整洁，树木绿化修剪整齐，电动车充电见不到一根飞线充电，垃圾房干净整洁，地上连一片纸屑都见不到。这样好的环境，连那些没有物业公司的高档小区文峰北苑啥的都羡慕不已。居委会加业委会合作这样的业主自治的管理模式、这种先进的基层社区治理经验应当向全国大力推广！

如今的光明南村，没有任何物业费、没有停车费，甚至连五十块钱卫生费也没人收过。却还能保持井井有条的生产生活秩序。无人停车场、自动道闸系统保障业主免费停车权益。真正享受到政府老小区改造为老小区居民修建的免费停车位的发展红利。这一切归功于取消了物业公司这一环节，大大降低了社区日常运营成本。业委会的成立，日常监督、公布小区所有店面房、广告费、外来车辆停车费等所有费用的明细账目，确保老百姓每一分钱不被浪费，形成大家互相监督的透明高效廉洁机制。光明南村的实践管理模式极好说明了：业主在小区治理过程中不但不用交物业费、停车费，通过削减物业公司这一环节节约成本，通过店面房和其他收入，在管理好社区让居民享受高质量服务的同时甚至还能盈利，年底为全体业主派发食用油、大米、以及购物卡！光明南村的成功实践经验，让我们看到了这一希望！

除了光明南村，光明东村、虹桥新村、虹桥东村、虹桥南村等地的各家物业公司都已纷纷撤场，广大居民们选择自己的方式，通过居委会加业主自治模式，省去物业公司这一环节，优化社区治理成本。没有了物业费和停车费，光明南村居民们的脸上充满希望！想起那句老话：群众的眼睛是雪亮的！

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