请求南通市、各县（市）发改委明确空置房交纳70%物业费能否执行

长江之尾11

将于2025年2月1日施行的《镇江市关于明确市区空置房住宅物业服务收费有关事项通知》，明确镇江市区（含京口区、润州区、丹徒区、镇江经开区、镇江高新区）空置房普通住宅前期物业公共服务费按规定标准的70%交纳。但在我们南通全市内，当持有空置房的业主向物业公司提出按不低于规定标准的70%交纳物业费时，物业公司均以《江苏省物业服务收费管理办法》未对空置房交纳物业费比例作出具体规定为由拒绝；当有业主向所在地发改部门咨询时，均以《民法典》第九百四十四条之规定：物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费或以无法律法规支撑，若上位法有修订变动，届时按新规定直接执行为由明确无此政策条文。

为适应房地产市场平稳健康发展需要，进一步规范住宅物业收费行为，缓解物业服务收费矛盾，根据《江苏省物业管理条例》《镇江市住宅物业管理条例》《江苏省物业服务收费管理办法》等相关行政法规和规范性文件规定，不止是镇江，我省很多城市都有相关政策，如苏州、无锡市、宿迁市、扬州市和常州市，出台规范性文件，对空置房公共服务费的交纳设置了70%的基准费率，确保了费用的公平性与合理性。常州市除了物业服务费的减免，连汽车停放费也享受70%的优惠；扬州市在减免范围上更为广泛，不仅涵盖了物业服务费、电梯运行费和公共能耗费，还对满足条件的空置车位进行了减免。这种惠民利民的政策其实南通市区和有些县（市）区早就有相关文件规定，是我们价格部门对政策完全理解不透，并且否决自己制作的规范性文件规定。

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一、空置房按不低于规定标准的70%交纳物业费的法律依据
1、于2021年1月1日施行的《民法典》第九百四十四条规定“物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”。未对空置房交纳物业费比例作出具体规定。
2、于2019年1月1日修改并施行的《江苏省物业收费》删除了空置房物业公共服务费按不低于规定标准70%的强制条款。未对空置房交纳物业费比例作出具体规定。
3、于2011年11月29日施行的《南通市市区物业服务收费管理实施细则》第十七条第三款规定“因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用连续空置半年以上的物业，应按不低于合同约定标准的70%缴纳物业服务费”。
4、于2016年5月1日施行的《如东县物业服务收费管理实施细则》第十七条第二款规定“因业主原因未及时办理入住手续或办理入住手续后未入住或未使用的物业，业主应事前向物业服务企业书面告知，并经确认后按规定标准的70%交纳物业公共服务费，减免期限最长为36个月。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业约定”。
5、于2012年2月29日施行的《海安县物业服务收费管理实施细则》（试行）第十六条第二款规定“因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住、未使用的物业，业主应向物业服务企业书面告知，物业公共服务费用由业主按规定标准的70%交纳”。
6、于2018年1月1日施行的《海门市物业服务收费管理实施细则》第十三条第四款规定“因业主未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，按不低于规定标准的70%交纳物业费。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业约定”（因海门市撒市设区，此文件不适用） 。
7、于2019年11月15日施行的《启东市物业服务收费管理实施细则》未对空置房交纳物业费比例作出具体规定。
8、于2010年7月12日发布的如皋市人民政府办公室关于印发《如皋市普通住宅公共物业服务收费标准》（试行）的通知第三条第四款规定“因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，期间的物业服务费应不低于合同约定标准的70%交纳”。

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二、物业公司应执行所在地出台的规范性文件关于空置房普通住宅前期物业公共服务费按规定标准70%交纳的法律依据和事实依据
1、《南通市市区物业服务收费管理实施细则》《如东县物业服务收费管理实施细则》、《海安县物业服务收费管理实施细则》（试行）、《如皋市普通住宅公共物业服务收费标准》（试行）没有违反上位法的法律依据。《江苏省规范性文件制定和备案规定》第九条第二款规定“规范性文件为实施法律、法规、规章作出具体规定的，不得违法增加公民、法人或者其他组织的义务或者限制公民、法人或者其他组织的权利”。上级部门规范性文件作出具体规定的，下级部门在制定规范性文件时应保持一致，下级部门制定的部门规范性文件不得减损公民、法人或其他组织权利或者增加其义务。依据这个法条原则，只要下位法不减损公民、法人或其他组织权利或者增加其义务的，应当具有法律效力。
2、《南通市市区物业服务收费管理实施细则》《如东县物业服务收费管理实施细则》、《海安县物业服务收费管理实施细则》（试行）、《如皋市普通住宅公共物业服务收费标准》（试行）没有违反上位法的事实依据。如于2014年施行的《苏州市物业服务收费管理实施细则》第十六条规定“新建普通住宅前期物业管理期间，业主办理入住手续后未入住或未使用，并事先书面告知物业服务企业的，在不超过24个月的时期内，物业公共服务费按70%交纳，优惠期超过24个月的可由双方协商确定。业主大会成立后，优惠措施由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定。非普通住宅和非住宅物业公共服务费的优惠措施按照合同约定执行”。再如于2023年10月施行的《关于明确常州市普通住宅空置物业收费和室内装饰装修产生建筑垃圾收费的通知》第一条规定“业主大会成立前，因业主原因未办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用，且连续时间超过6个月及以上的普通住宅物业，业主应当事先向物业服务企业已故告知并经确认后，空置期间的物业公共服务费按约定标准的70%交纳，优惠期限最长为36个月”。上位法的规范性文件《民法典》《江苏物业收费》未对空置房交纳物业费比例作出具体规定，下位法的规范性文件《苏州市物业服务收费管理实施细则》《关于明确常州市普通住宅空置物业收费和室内装饰装修产生建筑垃圾收费的通知》《南通市市区物业服务收费管理实施细则》《如东县物业服务收费管理实施细则》、《海安县物业服务收费管理实施细则》（试行）、《如皋市普通住宅公共物业服务收费标准》（试行）违反上位法了？再比如，行政法规《江苏省物业管理条例》第十六条规定，首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会等派员组成；行政法规《南通市住宅物业管理条例》第十一条第二款规定，筹备组由业主、建设单位、街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会、公安派出所等派员组成。《南通市住宅物业管理条例》规定筹备组成员组成增加了公安派出所，难道也违反了上位法了？

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综上，上位法《民法典》《江苏省物业收费》未对空置房是否打折收取或按多少收取未作出规定，但下位法《南通市市区物业服务收费管理实施细则》《如东县物业服务收费管理实施细则》、《海安县物业服务收费管理实施细则》（试行）、《如皋市普通住宅公共物业服务收费标准》（试行）对空置房按不低于规定标准的70%交纳物业费作出了具体规定；省内苏州、无锡市、宿迁市、扬州市、常州市和镇江市也出台了规范性文件对空置房按不低于规定标准的70%交纳物业费作出了具体规定。

长江之尾11

本人认为不居住在住宅小区的业主完全可以按不低于规定标准的70%交纳物业费是有法律和事实依据的。对此，依据相关法律法规的规定和相关单位法定职责，请求南通市、各县（市）发改委权威明确各自出台的文件规定空置房交纳物业管理费比例的条款是否具有法律效力。

长江之尾11

此请求事项涉及重大民生和经济利益问题且涉及面广，建议各相关单位依据相关法律和规范性文件并参考省内其它设区市出台的规范性文件对空置房交纳70%的规定，慎重研究并作出明确答复。

穷坚

房屋空置为什么还要交纳物业费？空置的房屋接受了物业的哪些服务呢？买了个房变成了物业公司收入的来源了！

长江之尾11

根据我国相关法规的规定，空置房也是要收取相关的物业费的，因此收取物业费也是合理的，物业是管理整个小区的卫生、安全、车辆、设施等细节管理，而并不是单独为一家业主提供服务的。另外，每个区域的地方法规都是不一样的，因此空置房物业费为70%也是合理的。

长江之尾11

已出台文件规定按照70%交纳的，物业公司必须执行，有些地方没有出台文件的赶紧制订，如启东市

长江之尾11

建议南通市发改委结合《南通市市区物业服务收费管理实施细则》和各县（市）出台的相关文件的基础上，学习常州、镇江市的做法，赶紧制订《关于明确全市空置房住宅物业服务收费有关事项通知》，进一步规范住宅物业收费行为，缓解物业服务收费矛盾。

第九园68

房屋空置为什么还要交纳物业费？空置的房屋接受了物业的哪些服务呢？买了个房变成了物业公司收入的来源了！

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木林森87

空置房不缴纳物业费，要求采纳

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niaoren007

说空置房没有享受到物业的服务是不对，住不住人并不影响物业公司对小区绿化，消防，监控，电梯电梯的以及其他公用设施的维护

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niaoren007

其实空置房物业费打7折，是国家出于刺激房地产消费的政策，对于物业企业来说并不公平，个人认为，空置房除了对清理垃圾桶的工人来说工作量小点，电梯的损耗小点，其他跟住人没什么两样

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长江之尾11

群众利益无小事。恳请南通市、县（市）发改委部门以人民为中心，真诚倾听群众呼声，把人民群众的小事当作自己的大事，真正做到解民忧、纾民怨、暖民心。

大蜘蛛

很好的建议，最好请人大政协代表做个提案

陌生的熟悉人

niaoren007 发表于 2025-01-06 21:09
其实空置房物业费打7折，是国家出于刺激房地产消费的政策，对于物业企业来说并不公平，个人认为，空置房除了对清理垃圾桶的工人来说工作量小点，电梯的损耗小点，其他跟住人没什么两样

脑子有问题吧？我自己花钱买的房子没有入住还要交百分之百物业费？物业现在真的成了管天管地的神存在吗？

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风物宜长

长江之尾11 发表于 2025-1-7 08:41
群众利益无小事。恳请南通市、县（市）发改委部门以人民为中心，真诚倾听群众呼声，把人民群众的小事当作自 ...

建议非常好，是否能向政府职能部门提出行政复议呢？

火星来的

强烈建议取消小区物业这个吸血虫

zanyi6261

物业管的是公共地方，家里的卫生他们打扫吗？应该小区按户平摊费用才是，按面积是不对的。按户收费才是合理的

长江之尾11

已经向2个相关部门提交了《依法履职申请书》，看他们怎么回复，不满意直接申请行政复议

长江之尾11

由市政协委员或市人大代表以提案、议案形式反映这个诉求达不到预料效果。提交的提案、议案一般转办相关职能部门办理，不一定引起重视，基本上走一下程序；如由政协或人大作为重点督办的话，由他们转交给相关职能部门督办，会引起相关部门重视的，一般有用。

风物宜长

长江之尾11 发表于 2025-1-7 12:49
已经向2个相关部门提交了《依法履职申请书》，看他们怎么回复，不满意直接申请行政复议 ...

在为群众的利益奔走呼唤，对你正直无私的精神表示崇高的敬意！

长江之尾11

如南通市、各县（市）发改委（启东市除外）不承认自己出台的规范性文件对空置房交纳物业管理费的规定，哪么苏州、无锡、宿迁、扬州、镇江和常州市出台的规范性文件规定是违反上位法的，是不合法的。