【聚焦】南通 苏建花园城出现奇怪现象

陆侯说事

        坐落在南通市人民中路的苏建花园城最近出现了奇怪的现象。

        您进出南通市苏建花园城会细心的发现：这里有两班“物业管理”在运行。一个小区管理何需两个物业管理？
        业主在问：物业管理费缴给谁？
        听说，该小区成立了业主委员会，是一件大好的事情，可以监督物业管理的方方面面，增强管理的透明度，让小区居民过上更舒适的生活。但是，有人提出 要更换物业，并从2024年5月开始，两个物业管理就开始“争论不休”，多次耗用“110”资源。进入6月转换为平静阶段。
        现在7月中旬了，仍然处于平静阶段。
         试想：两个物业就这样耗下去，面临着将是一场“暴风雨”的来临。
        南通市主管部门对这一切就真的一点不懂吗？
        假设产生了不良后果，一个近2000户的小区，业主反正常缴物管费，但两个物业的单位分配就不一般了。
        究竟谁对、谁错，也许只有通过法院裁决。
        衷心地希望主管领导早点出场，将这一矛盾化解。 （张志陆）

         

嘟嘟嘟嘟嘟12138

业主其实也只想要能够真正为他们提供好服务的物业，老物业赖着不走，新物业也进不来，实在太难了

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总有渣渣想害朕

老物业赖着不走，通过法院一审二审强制执行至少需要一年半的时候，政府就没有什么简易程序吗？

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sfhuagg

物业管理乱像一直得不到解决就是有关行政主管部门不作为！就是那个住建局。

长江之尾11

关于为涉及诉讼解聘物业服务人案件开设立案审理绿色通道的联合建议
中华人民共和国最高人民法院：
进入新世纪来，随着我国城市建设的快速发展，城市化水平不断提高，新建小区日益增多，物业管理的重要性逐级凸显，经过多年的培育和发展，我国物业管理工作取得显著成效，专业化物业服务比例逐年提升，为服务广大业主、保障和改善民生、促进社会和谐稳定做出了重要贡献。
虽然我国物业行业加速发展,但是仍存在行业发展良莠不齐、企业规模化、集约化程度较低，服务内容单一等问题。部分企业经营者不顺应行业发展潮流，不在提高企业专业化、综合实力水平上下功夫,在实际履行服务中擅自压低服务标准，服务质量与服务合同约定的严重不相符，业主交纳的物业费与享受的服务不匹配外，还存在如下问题：一是非法侵占小区公共收益利益。按照相关法律法规规定，小区公共收益百分之七十归业主所有。如，随着汽车的普及，现在每个小区业主汽车应有数量庞大，规模大的小区所在物业企业光一年收取的汽车停车费就达上百万元以上，这些黑心物业企业利用业主不知情和没有成立业委会而无从知晓参与监督的空档之机，这些收益全部进入自己腰包。二是虚构公共能耗费数额。大部分物业企业对公共能耗费从不主动公示，即使公示了也是虚构的笼统数据，让业主看不清楚，不公示交纳发票，业主每年交纳的是一笔糊涂账。三是虚报公共维修数额。

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大部分物业企业在公共维修基金上动歪脑子，虚构维修项目（特别是对电梯，轮流要“维修”到），维修的价格高于市场行情的几十倍甚至上百倍，如电梯上主板上一个小的电子管，正常调换价格是上百元左右，但有些不良物业企业与维保单位联手造假，欺骗业主说主板坏了，调换一般达到万元左右。四是侵占小区公建配套用房和设施。部分物业企业把小区公建配套用房出租，巨额租金占有已有。五是偷盗小区公共财物。极少数物业把小区的名贵树种、配置的设施设备蚂蚁搬家式的偷运出卖。靠着不讲诚信不讲契约不讲武德的非法行为，这些物业企业每年非法取得巨额利润。而大部分物业企业一旦被业主大会按照法定程度被依法解聘后，不轻易放弃在手的“金矿”，强势霸占拒不退出，贯用手段是以自身实际业主身份或让被“收卖”的极少数业主以撤销权案由恶意诉讼业委会，以达到长期拒不撤离物业服务区域的目的。此外，即使业委会同步诉讼解除物业服务合同（要求物业服务人撤离物业服务区域）案，正常的终审判决书下来到强制执行最快要一年半左右时间，如有的案件二审发回重审，四个来回到终审判决下来至少三年左右时间。其产生严重的负面后果有四：
一是易引发重大治安案件。按照生效的物业服务合同，中标物业企业履行合同进场服务，而被解聘的物业企业武力守门不让人员进场，从而双方容易引发人员冲突。为避免发生重大治安案件发生，属地派出所需派出大量警力维持秩序，或时常出警处理警情。如双方长期不能正常交接而形成对峙局面，存在重大治安

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隐患，也长期造成公共资源严重浪费。
二是易引发负面舆情。新老物业不能短时期内正常交接，必然造成小区物业管理秩序混乱，业委会与被解聘物业企业矛盾日益尖锐，业主对此事高度关注，引发正义业主与非正义业主、被解聘物业企业聘请的水军在各类自媒体上发帖痛斥或相互指斥、造谣，引发重大的社会负面舆情，极大影响所在地区整体声誉。
三是易引起模仿效应。被解聘物业企业看到大部分物业企业通过这种恶意诉讼方式达到了长期不撤离物业服务区域，甚至终审判决生效了，因有的业委会解散，无交接主体，还是继续留下来服务的例子。于是纷纷效仿，拒绝所在街道（乡镇）政府、住建部门的调解和行政处罚，起诉业委会，以救济途径未有最终结果为由拒绝撤离。这种情形在全国各地已形成模仿效应。在各地区，被业主大会解聘后，物业企业强留在小区的现象早已屡见不鲜。
四是导致业主大会决议失效。《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，解聘、选聘物业服务人属于业主共同决定的事项，按照法定程序业主大会解聘了物业服务人，合同自然终止。如被解聘物业服务人通过恶意诉讼方式从而达到长期拒不撤场，导致最终大部分小区业主大会决议失效，践踏了法律尊严和权威。
住宅物业管理事关群众生活品质，事关城市安全运行和社会稳定。物业服务涉及千家万户的安居乐业，是衡量城市管理水平、体现城市文明程度的重要标志。为坚决贯彻落实司法为民宗旨，

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切实保障社会稳定发展和维护群众合法权益并重，聚焦民生“急难愁盼”问题，维护广大业主的合法权益不受侵犯，特建议如下：
一是开设快速立案审结绿色通道。充分发挥司法行政系统法律服务和法律保障职能作用，由贵院出台窗口指导文件，规定一审法院受理业委会起诉排除妨害（解除与物业服务人物业服务合同）或业主起诉业委会撤销业主大会解聘物业服务人决议案件，开设快速绿色通道，一审法院收到起诉材料后，3个工作日内出立案决定书，3个工作日之内分配案件给审判法官；承办法官收到案件后，5个工作日决定按照普通程序审理，同时确定20日之内的开庭时间，并立即向各方当事人送达诉讼材料及开庭传票。当事人向一审法院上诉的，一审法院应当在7天内将卷宗材料移交二审法院，二审法院应当在3天内立案；当事人向二审法院上诉的，二审法院应当在3天内通知一审法院在3日内移交卷宗材料，并在3天内立案，一个月内审结判决完毕。
二是对诉讼人故意拖延诉讼进程直接驳回。有的物业企业为了拖延诉讼进程，恶意拒收法院传票或故意提管辖权异议以期通过诉讼程序的复杂性来拖延案件的审理，从而达到不当利益的目的。这种行为不仅浪费了法院的时间和精力，影响司法公正和效率，直接导致案件审理的延误，物业企业从而达到了长期不撤离物业服务区域的最终目的。对于物业企业滥用诉讼权利的行为，严格依据《关于进一步加强民事送达工作的若干意见》第八条规定执行，规定一审、二审法院对故意拒收法院传票的行为直接缺

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席判决；对无根据的异议快速审理予以驳回，并对故意拖延诉讼的行为进行制裁。
三是一律提交审判委员会讨论决定。鉴于业主诉讼撤销业主大会决定解聘物业服务人决议或业委会排除妨害解除（诉求要物业服务人撤离物业服务管理区域）属于重大社会影响较大的案件，规定在由合议庭审理的基础上，一律提交审判委员会讨论决定。
四是发挥司法案例的示范指引作用。规定一审、二审法院在司法实践中发掘有指导意义的案件，以开展公开庭审、专家示范庭审等方式，邀请住建部门、业主代表、业委会成员、物业服务人代表旁听庭审，释法明理，发挥司法案例的示范指引作用。
物业关乎民生，妥善解决物业领域矛盾纠纷是加强基层社会治理的重要一环，更是人民群众获得感、幸福感、安全感提升的重要保障。为积极营造更加稳定、公平、透明、可预期的法治化营商环境，进一步维护物业行业管理秩序，保障业主合法权益，着力构建共建共治共享的社会治理新格局，恳望贵院慎重考虑我们以上建议。特此建议。      
致以
崇高敬礼！

建议人名单附后
                                       2024年6月30日

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关于在《江苏省物业管理条例》相关条款中增加对拒不撤离物业区域企业处罚力度的联合建议
江苏省人大常委会办公厅民意征集处：
进入新世纪来，随着我省城市建设的快速发展，城市化水平不断提高，新建小区日益增多，物业管理的重要性逐级凸显，经过多年的培育和发展，各地物业管理工作取得显著成效，专业化物业服务比例逐年提升，为服务广大业主、保障和改善民生、促进社会和谐稳定做出了重要贡献。
虽然我省物业行业加速发展,但是仍存在行业发展良莠不齐、企业规模化、集约化程度较低，服务内容单一等问题。部分企业经营者不顺应行业发展潮流，不在提高企业专业化、综合实力水平上下功夫,在实际履行服务中擅自压低服务标准，服务质量与服务合同约定的严重不相符，业主交纳的物业费与享受的服务不匹配外，还存在如下问题：

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   存在问题与上发的相同，不重复发了

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住宅物业管理事关群众生活品质，事关城市安全运行和社会稳定，妥善解决物业领域矛盾纠纷是加强基层社会治理的重要一环，更是人民群众获得感、幸福感、安全感提升的重要保障。为切实保障社会稳定发展和维护群众合法权益，对于物业领域的乱象需重典治乱，特建议在修正《江苏省物业管理条例》中增加行政处罚金额力度。《江苏省物业管理条例》第八十八条规定的对原物业服务企业逾期仍不履行交接义务和拒不撤出物业管理区域的，最高罚款分别是十万、二十万元。这些处罚金额对每年收益高达几百万以上甚至上千万企业来说是小意思，甘愿认罚，还是继续赖着不走,对此应加重处罚力度，在《江苏省物业管理条例》第八十八条第一款修正为;逾期不履行交接义务的，处十万以上五十万以下罚款；在第二款修正为：逾期不改正的，处五十万以上二百万元以下罚款；增加第三款，增加内容为：经县（市、区）物业管理行政主管部门责令逾期不改正的，每天承担违约金一万元，直至撤离服务物业区域为止。对拒不撤场期间产生的违约金由其所在小区业主委员（物管会）通过诉讼方式主张。特此建议。        
致以
崇高敬礼！

                                  建议人名单附后：
                                  2024年6月30日

长江之尾11

物业公司已经成为拉拢腐蚀基层公职人员的毒瘤（包括住建部门、乡镇（街道）社区等），是扫黑除恶的盲区，是滋生腐败的温床。有的物业公司横征暴敛，擅自扩大收费范围，提高收费标准，增加收费项目，恶意重复收费，严重违反国家法律和地方政府规定；大部分企业非法侵占小区公共收益，每年收取的汽车停车管理费用就达上百万元左右，这些黑心物业公司利用业主不知情和没有成立业委会而无法参与监督的混乱之机，这些收益他们全部进入自己腰包；大部分企业对公共能耗费从不主动公示，即使公示了也是笼统数据，让业主看不清楚，不公示交纳发票，业主每年交纳的是一笔糊涂账；有的在公共维修基金上动歪脑子，想尽设法维修，并虚报价格；有的把小区的名贵树种蚂蚁搬家式的偷运出卖；有的降低人员配置，提供的服务质量与质价严重不相符。面对物业企业存在的严重问题，一些政府有关行政部门不作为，对群众的投诉层层推诿扯皮，对物业的肆意妄为不能依法依规进行查处，而是以各种理由包庇纵容。有的主管部门失职渎职，对物业违法行为熟视无睹，查处不力，甚至包庇纵容，使物业违法行为有恃无恐，变本加厉，广大人民群众深受其害。希望各级纪检监察部门、审计部门、住建部门、市场监管部门、公安司法部门和物价管理部门等政府职能部门把老百姓关注的热点难点堵点问题作为工作重点，对物业管理行业依法依规进行综合整治，清除害群之马，严惩物业背后的腐败，净化物业生态环境，为促进社会和谐稳定做出不懈努力。

边走边吃

苏建花园门口店面房那一块停车收费就足够养活物业公司了，当然不走啦

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zuje

苏建老物业赖着不走因为它们不作为不好好为业主服务，物业费一分不少收，经过业主委员会和社区公开召标新物业中标，但受老物业阻挠至今不交接，有关政府部门不作为造成如今的局面，望上级有关部门尽快处理此亊。

分析家

苏建大部分业主对建基物业不满意，建基物业却赖着不走，政府部门和稀泥不作为，新老物业前前后后打了几个月了！

黄花寒后难逢蝶

这个是不是要有物业委员会着手？

华盛

将小区分为两半，一个物业负责一半，竞争服务，也不错。谁服务不好就让对方接管另一半。

cheng8243

当年可是高档小区示范工程

爱骑单车

政府部门该出手就出手，等来等去，最后还是小区居民买单。

可可咖啡2

老小区岗亭需要留门卫吗？

老小区岗亭里的门卫就是一个摆设，或者叫一个收物业费的“理由”。这些岗亭里的门卫老头，白天坐亭子里喝茶聊天玩手机，吹空调，打瞌睡。晚上躺在椅子上睡觉。从没见过他们有任何作用，拦过一个人，他们除了在岗亭外的绿化带里随地小便还干过什么？他们待的难受，居民们看着也难受。现在马云的商店都无人售货了，原来老小区车棚里需要弄个人24小时值班看守，现在都是智慧车库。摄像头联网，有险情随时报警自动灭火。进出车库随时刷脸刷卡自助服务。看车棚的门卫都撤出了！

现在老小区改造完到处都无死角安装了摄像头，全部联网监控。大一点的小区有五六个大门，白班夜班加起来最少要有十多个保安门卫，能否借鉴智慧车库的模式把这十几个人的工资省下来呢？毕竟这钱可不是天上掉下来的，还是要居民自己承担啊！物业公司应该精简或者干脆取消，还和原来一样由居委会社区代管，不然他们不失业了吗？

最后也是最重要的一点：每年收到的停车费、店面房租必须在小区里公示，由专业会计公司，财务监理签字盖章。每年盈余部分必须要返还所有居民！一旦居民发现有账目不清、贪污腐败的情况，必须移交纪检司法部门依法查处。现在21世纪了，我们要学习香港廉政公署那套，不能再做糊里糊涂的居民给不法分子钻了空子。

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