现在，拯救开发商，就是拯救买房人。
最近，南通首富陈锦石迎来一个好消息，和一个坏消息。
好消息是，4月20日下午，在南通当地政府部门的多方组局下，年初刚刚救过大连万达的太盟投资集团（PAG）等机构也来到中南建设的控股股东中南城建办公室，商谈中南系债务化解、股权交易等合作。
而坏消息则是陈锦石控制下的上市公司中南建设（000961）在上周五又跌停了，并且收盘价已经连续十一个交易日收盘价在1元下方，如果再拉不起来，到20个交易日公司就要“面退”。
所以对于陈锦石来说，“此诚危急存亡之秋也”。
但是这里有三个问题还需要搞搞清楚，第一是PAG到底有没有兴趣入局“中南系”？第二，PAG投资中南的目的是什么？第三，PAG会有什么办法救中南于水火？
PAG的来头确实不小。
据了解，太盟投资集团（PAG）是一家专门投资于亚洲的私募股权公司，素有“亚洲小黑石”之称，其业务涵盖了私募股权、房地产投资和私募信贷等多个领域。
PAG在全球拥有15个办事机构，共计760名员工，他们共同为全球近300家机构基金投资者管理着超过550亿美元的资产。
PAG背后的核心人物和创始人单伟建，他1954年出生于北京（一说是1953年），今年已经刚好70岁。
他的经历也是那个时代所有中国人经历过的，1975年9月，单伟建回京重返校园，进入北京对外经济贸易大学英语专业就读，不过当时还没恢复高考，所以他能回来读大学应该是推荐。
在外经贸大学读完四年后启程赴美留学，他的导师竟然就是美国现任财政部长耶伦。之后就是一路开挂，一直到创建PAG。
回到正题。
根据上周末的多家官方报道，4月20日下午，由南通市海门区人民政府牵头，中南建设控股股东中南城建与亚洲著名私募股权投资公司太盟投资集团（PAG）及江苏资产等机构洽谈债务化解、股权交易等合作。
但是小强检索了所有媒体报道内容，都没有关于洽谈结果的信息。
也就是说，南通当地政府部门是把包括PAG在内的投资机构都喊到了中南，但是有没有谈出结果？PAG到底是不是要投钱？并不知道。
值得注意的是，在PAG等机构到访中南的前一天，中南建设股价再度跌停，并且已经连续11个交易日股价低于1元，如果在没有大的利好提振，公司很可能陷入退市危机。
如果没有了这个上市公司平台，未来中南系的债务重整会更加困难。
所以这个时候放出与PAG洽谈的消息，至少可以让投资者燃起一丝希望和信心，把股价拉上来，否则真的是大家一起BBQ了。
南通的中南系是江苏最大的本土房地产开发商之一，创始人陈锦石从包工头做起，一直做到全国有名的建筑集团，之后又进军房地产开发，将中南建设推上市。
与其他倒下的开发商一样，中南建设及其大股东中南城建这几年也陷入资金链断裂危机，目前已经有多笔公司债逾期。
和其他开发商一样，中南最大的问题是建设项目资金断裂，很多楼盘陷入停工，购房人交了钱却拿不到房，这个会造成严重的社会问题。
所以，如果真有“白衣骑士”能注入资金拉中南一把，那陈锦石真的要感谢PAG八辈儿祖宗，所有买了中南房子的业主也要念佛了。
但问题是，PAG是一家商业投资机构，不是政府的纾困基金，他们的钱也都是全球各地投资人的钱，是需要投资回报的。
所以，如果PAG真要出手“拯救”陈锦石，那一定也是要有商业利益诱惑。要么中南的资产价格要足够的便宜，甚至要低到足够的安全边际，要么就是要对中国房地产市场的信息要有十足的看好，并且中南手里的项目资源更要百里挑一。
目前从媒体报道的只言片语，我们还看不出PAG投资中南的商业逻辑是什么，静待后续进展。
PAG在这之前在国内资本圈已经如雷贯耳了。其最成名的项目就是在今年年初出手救了王健林。
王健林的万达地产由于风险暴露较早，反而成为国内最幸运的地产商躲过一劫。然而却因为万达商管的上市对赌问题，躲得了初一没躲过十五。
万达商管是王健林轻资产运作的商业运营平台，主要负责仅500座商业广场等的运营，其实之前很多万达广场都被王健林卖掉了，但是这些广场仍然由万达商管来运营，简单点就是赚运营服务费。
在5年前，王健林启动了珠海万达商管（由大连万达商管控股）的赴港上市，当时有郑裕彤家族、碧桂园、中信资本、蚂蚁、腾讯、PAG等22家投资人给珠海万达商管投了约380亿元，并且签了对赌协议，约定万达商管必须要在2023年底前上市，否则就要把他们股票连本带利的回购回去。
但是从2021年10月递表开始，万达至今已经四次递表、四次失效。2023年12月28日，珠海万达商管在港交所提交的招股书再度失效。
而当初22家机构的380亿连本带利加赔偿至少要440亿，王健林一下子上哪弄这么多钱去？
无奈之下，王健林只好找到PAG谈谈，最终PAG等一批机构以600亿对家拿下了珠海万达商管60%股权，而大连万达商管的持股比例降到40%，虽然仍然是实控人和大股东，但已经没有绝对的话语权了。
所以PAG在救王健林这件事上又一战成名，这次被请到中南，可能也是看看他们能不能再多救一个。
但是投资万达商管和投资中南系，或许并不具有可比性。
首先是万达商管的经营和现金流都是正常，去年下半年估值还有2200多亿呢。甚至来说，万达商管现在其实是王健林的现金奶牛。这次因为一时周转不开卖掉了60%股权，估值直接打了不到五折，王健林气得连签约仪式都没去，心中郁闷可想而知。
而陈锦石的中南系现在完全是揭不开锅的那种，而且旗下资产较为混乱，债务负担繁重，如果PAG要投，那就要给中南还债，再给中南保交楼，然后还要有钱开工建设新的项目，这个资金需求可不是几百亿能拿得下来的。
所以，PAG如果真的入局中南，如何盘活资产，维持中南的持续经营，我们期待他们能够拿出眼前一亮的方案，同时也将为其他地产商解困提供一个可行范本。
毕竟，万科老大哥也在等着呢。
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发表于 2024-4-22 18:21
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