破而后立，房地产行业迎来20年一遇的机会

河里的蚂蚱

最近都在讨论《经济观察报》的那篇报道，事关保障房的“14号文”，已经下达到了各地，提出了保障房的建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策多方面的原则，具体执行办法，还是由各地城市制定。

这篇报道，被《经济观察报》起了一个非常厉害、吸睛、有深意的名字：《中国将推动新一轮“房改”》。

事实上，这是两个月之前的消息，被媒体获悉了更多内容发了出来。

其中不少细节，实际上已经在9月4号在北京开的保障房工作部署电视电话会议上提到了，不是标题上的什么“突发”、“重磅”。

有心人可以发现，今年无论是“低效用地再开发试点”，还是超大特大城市推进城中村改造，楼市的很多政策，都是在为“保障房”这一个主线服务。

今天这一期，想从供需关系的角度跟大家讨论，为什么保障房事关重大？怎么去建？目前所知的细节有哪些？房地产新发展模式会是什么样的？

先聊为什么要把建保障房冠之以“房改”这么大的名头？

报道里披露了“14号文”提出的两大目标：

1，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑。

2，推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性。

发现了没？这两句话、两大目标，都有一个关键词：“商品住房”。

建保障房的第一个目标，是为了让那些买不起商品房的低收入者，都有房子住。

第二个目标，也是我个人觉得非常重要的一句话：让商品房回归商品属性。

什么是商品属性？

在经济学里，商品有两个属性，是使用价值和价值的统一体。

使用价值，是它能够满足人们的需求，衣服是用来穿的，手机是用来打电话上网的，房子是用来住的。

价值，是凝结在商品中的，无差别的人类劳动。

商品要实现它的价值和使用价值，必须要“交换”，只有交换了，才能实现它的价值。

回到商品房这三个字，既然房子也是一种商品，那天然是可以用来交易的，待售的新房是商品，挂出来卖的二手房也是商品。

从这个意义上来说，就不能对房子进行过多的“交易限制”。

可过去这些年，房子恰恰是所有商品里限制最狠的。

因为我们的住房供应，几乎全都是经过土拍、预售、施工、竣工的商品期房。

想住更好的房子，比如核心地段的、一梯两户的、人车分流的、星级物业的、滨河滨湖的，就需要花更多的钱，背更高的负债。

供给这一端，只有商品房可以提供，而需求这一端，是数亿的农村人口进城。

结果可以想见，那必然是地价和房价螺旋上升，城市建的越来越漂亮，居民部门的杠杆越来越高。

地方为了控房价，只能不断的祭出限购、限价、限售、限贷等等限制“需求端”的政策。

可这么多年我们也看到了，一个城市越是限制，商品房就越稀缺，地价房价反而涨的更凶。

正因为住房供应的渠道太单一，千方百计的限制，越限越离谱，商品房丢失了正常交易的商品属性，反而凝聚了太多投机击鼓传花的金融属性，这才陷入到了“房价-杠杆-调控”的怪圈。

2023年，就是打破怪圈的最好时机。

为什么现在的时机最合适？

1，购房者对期房的信任大大降低，中国人的买房信仰遭到前所未有的重创，炒房情结消失，金融属性消退。

2，新房销售、二手房成交、土拍都在下滑，倒逼除京沪深外的几乎所有城市都取消了四限政策。

也就是说，商品房不那么招人稀罕了，没人炒了，买了就是为了住的，放开限制也不会大涨了。

既然再也掀不起大风浪，那么，是时候让它变成真正的商品了。

让市场的归市场，还不够。

为什么？

投机需求确实是没了，农村人口进城速度确实变慢了，存量的15年以上房龄的房子确实越来越多，没电梯高密度老房子的库存是极其惊人的。

但新房的供应，也在变少，可以看看这两年断崖式的土拍。

只要大城市还不断的虹吸低能级城市，只要一个城市还有不想住老房子，想置换改善房的需求，如果我们的供应还是以单一的商品房为主，尴尬的事情发生了：

去售楼部转一圈，房子涨是涨不动了，但还是买不起。

生出来就是商品房这一条腿走路，再壮它还是一条腿，残了只能坐轮椅。

趁着这条腿骨折了刚好住院，把另外一条腿，也就是保障房，别管是钢的铁的塑料的，是时候给接上了。

这就要聊到第二部分，保障房该怎么建的问题。

1，哪些地方会建？

支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践。

按七普，城区人口超过300万的城市共35个。

2，保障谁？

住房有困难且收入不高的工薪收入群体和城市引进人才群体。

在各地抢人大战的背景下，这可能就意味着，你想在一个城市住上保障房，就得先落户。

应该会很便宜，提到了“保本微利出售”，覆盖划拨土地和建安成本就行。

极其严格的封闭管理，不准转成商品房，长期闲置、辞职、想转让的，由城市政府回购，不准流入商品房市场。

这个封闭管理，非常重要。

过去的经适房和限价商品房，老是爆出来“开宝马住经适房”，“富人排队抢限价房”之类的事。

原因就是把保障房这样兜底民生的房子、把低于市场价的新商品房上市流通，产生寻租空间，投机的人闻着味就来了。

封闭管理，是房地产“双轨制”的基础。

3，最重要的，地从哪里来？

土地出让方式没有任何悬念，就像以前的经适房和回迁房一样，一定是划拨而不是出让。

划拨土地，就意味着土地成本非常低，只需要支付安置补偿成本，不用交土地出让金，这就从源头决定了房子不会太贵。

土地从哪来呢？

都市村庄的土地是个大头，这也是今年极力推动城中村改造的重要原因。

平安证券测算，21个超大特大城市的合计人口数量2.9亿，城中村改造面积可能会达到13.4亿平，总投资额可能达到8.2万亿元。

比如昨天广州的消息，探索给拆迁户房票安置政策，提出到2035年的目标，城中村要改造155平方公里，要知道天河越秀海珠加起来才200多平方公里，如果真能实现的话，这个改造面积是相当大的。

大城市的城中村寸土寸金，天然就是做保障房的好料子。

还有很重要的几个渠道：已批未建土地、房企破产处置的商品住房和土地、闲置住房，包括闲置低效工业、商业这些非住宅用地变更土地用途。

这就意味着，像皮带阿碧阿创们大量爆掉的民营房企，留下来的巨量土储和待售在建房，还有各地产业新城大量闲置无用的工业商业用地，有了新去处。

上面我们聊到了一个词，叫住房“双轨制”。

改善的大平层大洋房有钱人随便买，兜底的小两房小三居不准投机买卖，

所有人的解读也都是一样的，商品的归商品，保障的归保障，眼瞅着好像新加坡模式马上就能实现了似的。

但蓝白想说一点，这事没有大家想象的那么简单。

把方法、蓝图、规划、路线捋一遍，现在是有了纲领性的指导方向，下面得看不同城市，京沪这样的一线怎么搞？苏州杭州成都南京，和中部的武汉郑州合肥，他们又怎么搞？

城市不一样，人口不一样，产业不一样，财力不一样，在各城市细则没有出，没有大规模动工之前，画出来的饼能吃进嘴多少很难笃定。

所以我们看不管是14号文，广州的城中村改造，都强调了“探索”这两个字。

初期主要还是超大特大城市参与。

土地征拆和盖房子的钱，需要政策性工具贷款、地方财政、社会资金、房票一起“筹集”。

优先的，很可能是本地户籍困难家庭，机关事业单位和高级人才。

原来的保障房分两类，一类是配租房，比如公租房和保租房，一直是封闭无法交易的，但原来的配售房，也就是很多城市都有的“共有产权房”，是可以满足一定条件上市交易的，这就需要“老房老办法、新房新办法”。

这些问题，都很棘手。

但有一点可以确定的是，二次房改迈出了打破怪圈至关重要的一步。

有天时，2023年投机炒房信仰的幻灭。

有地利，城中村改造和大量闲置土地的再利用。

有人和，从顶层设计，到各个城市争夺劳动力人口的强烈冲动。

这可能是房地产行业20年一遇的大机会，也是消除00后、10后们“住房焦虑”的里程碑事件。

以前我没得选，以后我想做个不背房贷的人。

来源：蓝白观楼市

快乐的风筝

一边是高企的房价，一边是年青人自绝的躺平。
你以为一个文件就能解决问题？
政府愿意把推高房价的占房价75%的土地出让金还给社会？
这显然不可能！
那么房价它降不了，即使房企由售变租它在巨额的利息面前，它还是得死。
如果不能把之前的海量空置高价房变成低价廉租房并让年青人愿意或认为值得去租。
那么，所有的政策的前提就是几乎所有房企先死一回。
那谁能承受？
政府是否能国家层级拿出钱来回购闲置房并廉价出租才是关键。
但是，但是，但是，这显然做不到。
当公务员都已经拿不到钱的时刻，政府怎么托底？
不管怎么，中介手里屯了房的，炒房客手里有房的，房产公司假装卖出的。结局还是一样。
某种程度上，银行可能还盼着你破产，低价收房后再廉租出去。
所以，最盼着你们破产的是谁呢？

hancdwj

还在“研究”房地产？把精力放到科技上面吧，房子已经够住了......问题是怎么解决空置及......，把多余的房子作为保障房.......，不然再搞一堆混凝土，唉.....

飞飞起来

廉租房怎么能到真正需要的人手里，这很重要。但却做不到。

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南通人111000

以后值钱的是新房子

以及老小区（可能拆迁）

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追江赶海123

南通人111000 发表于 2023-10-30 15:42
以后值钱的是新房子

以及老小区（可能拆迁）

现在新房子除了极少数好的地段而且死贵，有些偏的地方都卖两万多，不如买次新房地段好装修新的二手房。

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阿莫东林

快乐的风筝 发表于 2023-10-30 09:03
一边是高企的房价，一边是年青人自绝的躺平。
你以为一个文件就能解决问题？
政府愿意把推高房价的占房价75 ...

不是廉租房，是保障性住房，不是租是卖。只不过通过特殊的方式卖出价格低廉的房子，但实际操作的时候确实有很大的困难，最主要的还是没钱的问题。