认房不认贷、降首付、降利率！会在哪些城市加快落地？

倒斗菇凉

住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上说，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

首套房首付比例或再降低

在业内人士看来，住建部此次表态，释放了超预期的政策调整积极信号。

比如，作为直接影响购房成本的关键变量，购房首付比例甚至比房贷利率本身影响还要大。在当前购房者入市意愿偏弱的情况下，降低购房首付比例已成为政策重要发力方向。

在易居研究院研究总监严跃进看来，当前，很多城市没有把首付比例降低到20%，且房贷利率依然高于4%。

据易居研究院统计，全国20个重点城市首套房首付比例主要分为三档，即35%、30%和20%。城市能级越高，首付比例越高；城市能级越低，首付比例越低。具体城市看，北京和上海的首付比例最高，为35%。广州、深圳、苏州、杭州和三亚的首付比例为30%。

资料图。中国经济网 王婉君 摄

“目前，大部分非限购城市首套房最低首付比例已经按照20%执行，但对于核心一二线城市，首套房最低首付比例大多仍不低于30%。”在平安证券房地产首席分析师杨侃看来，此次住建部提出“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率”，可以说超出市场预期，有利于降低购房者置业成本，若后续落地执行，将更加利好总价高、购房门槛高的核心城市。

从贷款利率角度来说，据贝壳研究院监测显示，2023年7月份，百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%。

中指研究院市场研究总监陈文静在接受媒体采访时表示，短期来看，预计一二线城市或进一步降低首套房首付比例和房贷利率，首套房首付比例仍执行30%的二线城市或逐步降至20%下限。同时，一线城市如北京、上海首套房贷利率加点数也存在下调可能。

“认房又认贷”政策有望优化

个人住房贷款“认房不用认贷”是此次倪虹部长讲话中最受关注的一个部分。目前，仍有一线等热点城市执行“认房又认贷”政策，这属于房地产市场过热阶段，为避免投机炒房出台的信贷政策。

所谓“认房又认贷”指的是如果有些购房者想卖掉手中的一套房子置换成另一套，由于购买第一套住房时曾经使用购房贷款，哪怕已经还清了贷款，因为有贷款记录，再置换时仍被认定为购买第二套住房，从而执行更高比例的首付标准以及房贷利率。

以北京为例，一位名下无房但曾经有贷款记录的购房者，再购房时商业贷款的最低首付需要付到60%，购买非普通住宅则要付80%的首付。贷款利率也要按照购买第二套住房执行，比首套高，购房成本就更高。

在当前形势下，“认房又认贷”政策可能会“误伤”一些改善性需求购房者，在对改善性需求进行合理支持的要求下，有必要将“认房又认贷”调整为“认房不用认贷”，切实降低购房者资金压力。

至于哪些城市会调整“认房又认贷”政策，是否调整，还需要在坚持“房住不炒”的基础上，兼顾大力支持刚性和改善性住房需求的方针，“因城施策，一城一策”。

各地优化政策节奏或将加快

24日召开的中央政治局会议在谈及房地产市场时，首次明确提出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，住建部本次表态中提及的措施比较明确，即降低住房消费门槛、成本，能够改善预期并释放需求。降利率、降首付、降税收适应了多数城市进入住房改善时期的供求关系新形势，有的放矢地支持改善型需求。　

“考虑到热点城市刚需集中，换房需求开始主导，此次政策降低成本和门槛会有效果，但具体的效果还要看后续各地推进落实的情况，要看金融财税部门后续的政策实施。”李宇嘉说。　　

“对热点城市来说，核心问题是能让真正的改善需求得到相匹配的政策支持。”58安居客房产研究院院长张波预计，下半年房地产政策持续宽松的趋势不变，尤其一二线热点城市在认房认贷、首付比例、税费减免等方向的政策会加快出台。

“整体来看，主管部门的发声不仅有助于提振市场信心，同时也为各地加快落实优化政策打响了发令枪。预计各地优化政策的节奏将进一步加快，特别是二线城市政策优化或已在路上。”陈文静认为。

来源：中国经济网（ID：ourcecn）

Mr.Wu

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