卖了1700万套房，但只出生了1062万人

熊头头麻麻

国内人口学者按历史增长率估算，2022年全年出生人口956万人可能是1790年（乾隆55年）中国总人口突破3亿以来，国内新生人口首次低于1000万/年，为232年以来最少的一年。
) ?& q. k" |8 @* w: q1 N* Z. d7 \
5 z+ A8 R! `4 L6 v; z$ s) A
人口的负增长，会给全社会各行各业带来持久而痛苦的需求萎缩和业绩负增长，房地产首当其冲。


2021年卖了1700万套房，但只出生了1062万人

7 M0 Y) X: u  w3 E" {
: o4 Z$ E( e& ]  G这个数字高吗？

& p$ g$ y' @+ `( _9 J+ i
对比前几年，还真不算高，中国住宅销售量的峰值出现在2018年，随后连续3年都很平缓。



" S3 i. V5 ?% L: g  U但是，也不低，从这个图你可以看出来，这几年销售量都高高在上，是一个无论从任何角度看都很高的数值。

' f( ~5 v! ^& {3 j1 T6 N* y  V
更重要的是，中国不可能长期维持这个高的销售量。
  e4 U% A- ?7 h$ P+ h

别说销售量下降20%，下降50%都是早晚的事。


" z6 Z7 }; A6 Q; y2021年年卖了1700万套房，按每套房2个人算，那就是3400万人。


0 t8 S7 x" y2 G& r+ h' X! b! P8 C但是人口撑不住了。


2021年，中国出生人口为1062万人，同一年中国卖掉了1700万套房。
1 `4 U1 e" S- }* v

把出生人口的数量制成图表，你会发现和人口图明显对不上去。

$ i+ H/ C, `! |- t3 U1 {/ z: y
/ ]* }/ R9 {9 X. @" j* c7 r# q
当然，1062万人出生的那都是孩子，真正需要买房的是20岁以上的适婚群体。
! Y' B9 J0 D( x9 A, g

2001年，中国出生1702万人，随后十几年出生人口一直在1500~1700万之间震荡。

& S5 E; I9 K0 V. f- r1 u) R
看起来好像1700万人对应了1700万套房，数据对上去了。

) g! [. R  M) r
9 z- H" t8 u7 K/ S/ Z) O6 R) N但大家想一想，真的需要一个青年一套房吗？

. D* k0 B$ L7 X0 C
- j+ \( X. I- j现在独生子女多，流行无论男女都一人一套房，婚后合住一套，另一套租出去，所以1700万人买走了1700万套房。

% N: r1 r5 u9 E$ K( O
但我想问的是，如果都是一人一套房，人人都想着拿出一套收租，那租给谁呢？
5 ?9 z; x! n  K4 s1 t1 T
. r: v( m8 [4 C, C# ~2 N: D7 _
& _9 R  ]" b3 c1700万人结婚，最多需要850万套房，这已经达到人人有房住的地步了，那还多出来850万套卖给谁了？
) Q$ a& x" y  Z) w" k2 I/ C: w8 i

有人可能会说，卖给那些进城的农民工了，中国在不断的城镇化。

+ p. M# w, b! C2 @9 M! p
# c9 V  U7 C0 P看起来好像很对，但如果把数据一列，就能看出问题。
% B" e9 u$ }! h8 y6 h7 n

1998~2021年，中国共销售正规商品房225.58亿平米，毛估2.25亿套房。


其中，2009~2021年这12年间，中国销售正规商品房184.38亿平米，毛估1.84亿套房。
7 C! i$ K0 n" z4 i4 w) k  ~# N8 K7 h- w5 U
5 q3 n: X- q7 m) I  d

6 [* d* d* G. N3 j5 n3 J. m4 \' Q1 |以上仅为统计局公开的商品房销售面积，那些无房产证的私房其实也是可以住人的，数量其实相当庞大。
! R! t5 R6 R0 @) z1 i/ ~2 l( y

仅按商品房算，2亿套房至少可以住4~6亿人，如果考虑私房数量，数据则更为惊人。


' G+ B5 C# t0 p! y5 i中国的城市里有那么多人吗?
7 ~$ P$ z. b1 Z3 L

1 J" v$ B) d1 W% {大部分流动人口最后都是回到老家宅基地养老的，他们买不起城里的房子，也没兴趣买，攒够钱给孩子在县城买一套娶媳妇就可以了，没有丝毫兴趣给自己也买一套。
8 S- n5 x7 q5 `: U# c

无论从哪个角度来看，2亿套商品房都能满足中国人的居住需求了。


如果销售面积不能下降，少个20%房地产商就开始要死要活，那可真不行。


很明显我们不可能长期保持每年17亿平米的销售量，就算强行保持也撑不了几年。
  ], x# e% \+ ~8 K2 |1 W

中国的年度出生人口已经下降到了1000万人，20年后就是这批人结婚。


从公开数据来看，中国的结婚人口数量高峰出现在2013年，那一年有1347万对新人结婚，随后一路走低，2021年仅有763万对新人结婚。

2 S5 F4 e) B( s* m) @% E
这里面包含了大量二婚三婚的数据，应该明显可以看出头婚的减少规律。


, [9 W6 {$ o4 ]' s
* I6 D5 `2 U  v3 h- N6 {2021年结婚的人对应的是2000年之前出生的人。

7 O) H) o+ Q6 b& {0 J! a/ k3 C
+ u1 B! P. q% Z0 N  N从这个数据来反算，目前的结婚数量虽然是近些年来的历史最低，但必定是未来的历史最高，以后不可能会超越这个数值，而且会节节下降。


) l7 w# [1 [3 I& w  Z以后的房子卖给谁呢？每年1700万套到底怎么卖呢？
5 K$ G% _$ B: s, H' E5 s6 N
' g5 u) k8 F  N& p7 F4 j
所以，卖房数量总归会有一年开始下降的。
; \; w! g7 I4 V7 d$ ]

; E) T; Z1 E5 k7 O1 O) h, E( g你可以把1700万套的数量再撑三年撑五年，但不可能永远这么撑下去。
; V- s7 T, e/ g5 p( c0 \8 y; s) d
  |$ G" k" e# Z& p: |+ C
! |( S/ K5 {7 `9 r! W  ~因为每年没有1700万对新人出来买房，连700万对都够呛。

0 {- ], W0 j; j5 n2 U2 \
6 g" G9 N7 y( _2 f8 p7 ?7 s那你说，应该在哪一年把房产销售数量从1700万套下降至700万套，乃至于300万套呢？

( C( P" s0 b9 m7 k2 }( B& S/ G5 `
7 b" s4 L: O, M6 x好像哪一年这么降都不合适，肯定有人反对。
& q7 _& A# N4 q- Y3 J1 C/ z
' w+ D% F5 Z. y% S, q# ?
5 N. S9 z9 G2 l: Q) ^9 H- e至于每年降一点，也有人反对，每一年都有人说今年经济形势不好，再等等，等到明年再说，然后明年复明年。


) z( g5 K6 i/ ?8 H3 C你说这可怎么办？好像也没啥好办法。
: q  b0 e+ K8 P- v: {! t1 d# ]
: o5 W+ L0 Z  F7 g1 {
按每年1700万套的速度继续狂飙，再过5年，中国的存量商品房数量将突破3亿套。
" y% T) X" {4 b1 f  h

即便你把所有的私房和宅基地都拆成平地，这个3亿套也够中国人住了，要知道我这可是按平均每套100平的面积进行计算的，更别说你根本不可能把所有私房和宅基地拆成平地。

) L! ?+ q: p1 W( Q- T% l
所以，目前这种情况肯定撑不了5年，现在这每年的卖房数量实在是高的有点离谱了。
. b6 M' t" o5 }/ [# k
" `0 D7 ~# m0 @# i# y5 Y9 U& y$ ?
; r7 V( e8 v3 u如果卖房数量下降，但我们把房价拉上去，让销售总金额持平行不行。

; s. C  x# {5 d# u. s& `; Z
/ b- }* S7 ^+ v5 m9 m6 J. ?0 ]比如说卖房数量减半，我们房价翻倍，这样房地产商的销售额就会不变，至少日子能好过点。

+ G$ q+ B3 T5 v5 v+ l8 C
如果能做到那倒是没问题，但这方面的空间也已经被透支完了。

. [) v% s+ X( A
' ]# k' ^: _$ s/ G+ a过去10年，中国的房地产是量价齐升，成交量年年暴涨，房价也是年年暴涨，让房地产商的财报数据高到不可思议。

' c$ o9 z* r6 I$ u; ]
' z2 E$ l8 G1 m" @, A如今不仅销售量到顶了，房价也到顶了。


虽然说强调租售比1.5%已经是老调重弹了，但这是本质经济规律，威力可以迟到，但不会缺席。

" S- d4 ?& Y0 Z1 @, N, }1 Z6 v
每年4%以上的房贷成本，让持有房产的人每年都在失血，而且失血情况很严重。


" |; l- ?& ?. g: f1 Q1 y  x不涨就会亏，没量必然跌。
. Y0 B7 j$ g# o8 b! c) y9 a

! \3 R" ?% i1 Q/ h8 Y1 e这种情况下还想着用房价翻倍来解决销售金额的问题？
) K  B- Q- m" G! `
7 w. P9 t- D' E5 s6 n% u
请问房价还能怎么翻倍？房租能翻倍吗？

$ }' R8 b% o# s) z
2 q: R6 Y8 z9 X. A0 \6 o这种房贷失血问题其实很严重，远比大家想象的要严重。
& V) s7 f3 X4 W6 w* Z& O" e: ~+ X# ?
' K) I. E! W7 L' r" w: d
- a& a3 w: B5 Y0 I' N7 M3 q, s9 `不少人总是拿零几年买房的人暴赚来举例，说这批人已经赚翻了，房贷早还完了，根本不用考虑房贷利息问题。

& X. ^) I1 P: @& s" G+ t
刚才已经把商品销售面积的公开数据制成表格了，中国20年来总共销售了2.25亿套房，其中1.84亿都是09年之后卖出去的。
0 M$ h/ m7 K% Q0 A) F* [, o
$ F/ `' G0 L4 z- N
这批人还贷不过13年，没还清的人是大多数。

% x7 ?" N5 g1 h
还有更不怎么好看的数据。
5 V* Q; I+ S; Q5 ?( a- i

2015~2021年这6年，也就是房价最终暴涨这一轮，中国总共销售了117.3亿平米的商品房，折合1.17亿套房。

5 D, C0 |% B" H. _
* S' s* `# n% W也就是说，中国销售的所有商品房里，买在2015年之后最高点，背负巨额房贷的人群，数量占比为总商品房数量的一半。

  ?: z& m8 I% o5 {) L
. o" @# e, V8 [1 R7 s5 B; g4 Q% S不要总拿2001年买房的神话来诱惑后来人，至少一半的买房人都是2015年之后买的房。
9 C2 U- f% K- h
* |0 h* D' q, v0 \3 v6 {: v
; A4 ^+ z' J2 P. J如果房价暴跌，跌到2015年之前，这批人怎么办？

: O, C* q: Q4 l& S: ~% `. @2 E
2 _' G3 M" F  P; S那可是1亿套房！
4 p$ D6 v; v, O% w; s- Y  x7 K
5 H& j$ `4 Q, Z% o% q& `
* {3 o/ _2 J: R' {从2018年开始算到2021年，最近4年的买房人是惨中惨，顶点中的顶点接盘，从买房之日起就一直在亏。

# p. z9 O2 k6 i8 p& M5 U) I5 I9 B' Y& j
: l1 [$ Y8 @9 [% u6 p这批人买房合计71.82亿平米，折合7100万套房，为中国有史以来销售商品房总量的1/3那么多。
4 `# I$ K5 z0 V& \& U1 h
* B# X! I/ }% l& q) L
& U1 Z- W1 K& [3 @4 ?这可真的不是一个小数，属于一个很大，大到不敢碰的雷。

+ ?' B' H$ K( M
  k. u! O; d& v$ C  b; U$ J这个雷不能动，也不敢动，没人敢让全国1/3的商品房业主亏损惨重。
4 Y' }* Y0 x% t3 `, s/ |& {( r

但要维持现状，就需要每年持续不断的卖出1700万套房，或者持续涨价。
4 ?! l) `2 S% `9 Y7 S
1 A7 t3 K7 ^) l# h
人口规律已经决定了这个离谱的销售量是不可持续的，而租售比这个经济规律也已经决定房价持续上涨也是不可持续的。

( }& O# F( Z% n: b+ Q6 m
目前这种情况已经撑不了几年了，拼尽全力也就三五年，留给我们拆雷的时间真的不多了。


- J$ g- m8 H" Q8 t但还有很多既得利益者拼命抵制调控政策，拼命想把这个雷再给弄大点，总指望这个雷不会炸在自己手上。
' |4 ~7 i1 @* p2 Z
9 n5 x: w; D  ]) d1 q
也许他们能侥幸逃脱，但这个雷总归会炸在某一个人手中。
4 o$ G' Q" U8 m1 R: X; V- v
: i5 _! _: G4 T
0 e- z" M: i. b5 M一个一年出生人口低于1000万人口的国家，不可能需要1700万套房，这账无论如何都算不过来，地产进入大拐点无非就是个时间问题。
) u8 f9 D8 K& t6 p9 X* f
( C6 J$ ~7 R9 O. l2 c
一年过去很快的，刷的一下就没了，而我们已经没几年了。
" L9 R5 ~  ]/ V. ~! w& o% k

/ C" X  `8 m: V6 y房地产这种不健康，不可持续的情况，已经尽快扭转，否则后果真的没法很严重。
$ ~9 B( _$ s; \1 E5 ~8 P$ \
& ]& Y+ m9 A" {) Q) e! ^& R
希望那些房地产的既得利益者，别再为了一己之私在那里捣乱了。

$ I4 m( F# q) H2 p! X) F1 @, W+ m
: _$ ~- W9 Z6 r8 Y5 h  L; y7 r) ~这个雷，完全有可能炸在你自己手上，不要总以为自己很幸运。

: Y2 i2 Y4 Y# }- k
7 l' O& k' Q  i3 H% N% Z

熊头头麻麻

黑龙江网红城市鹤岗市房价前几年就几万元一套，到现在也没涨上来。
* m7 f1 b! B. T6 X% L+ ~
& `3 t9 d+ Z. x: c2 i

& I. n+ A  }& @9 _, V1 X4 L

密码就是整个黑龙江人口的崩盘，某投资大牛的回乡见闻就在网上刷屏了。他的老家，一个曾经的工业百强镇，竟然在2022年前8个月里没有一个新生婴儿出生，确实是有点夸张。




& C( D% x# w0 l" R6 D
6 i" N, p& _, `按照网友的猜测，这个地方应该是哈尔滨的玉泉区。


早些年的时候，这里不光有建材厂、石灰厂、采石场、啤酒厂等一系列工业设施，巅峰时期人口不下6万，随着公社改镇、镇改街道的不断推进，工厂一家接着一家倒闭，人口也开始不断流失。

, k  ^$ @; a% E3 F1 [
等到2010年的时候，这个地方辖区内的总人口就只剩下了30818人。人少了，相应的教学配置也要跟着缩编——曾经的10所小学、2所初中、1所高中，最终缩减为1所小学、1所中学。
4 \' P8 c% j* F, ?" O2 Q

$ r% V# W- a& M2 c& q这只不过是黑龙江的一个小小缩影。

9 n8 F- [7 w2 D! t$ B: n( b3 f& `% P
6 C$ D8 W) h9 [根据人口七次普查数据，黑龙江60岁及以上人口占全省人口的比例高达23%，65岁及以上人口数占比15%，这已经是迈入深度老龄化社会的迹象了。
9 a6 y6 \! o- H' c
$ T6 C+ G/ c$ S9 X/ }, Q" K0 u
' h6 D& ]1 k' B7 S# F' b; K更让人担心的，是出生率,由于城市化较早、计划生育执行的又比较彻底，东北的自然出生率本就不高，随着80后、90后这代人成长、并不断迁移，出生率就变得更加尴尬了起来。

, Y9 g/ c( d3 k9 ]
黑龙江的人口自然增长率自2015年起就开始呈现负值；等到了2021年，其人口自然增长率更是达到了-5.11%，全国最低，这个数据已经超过了日韩。

/ Y$ T; ~, j' a5 r
80、90年代，黑龙江每年的出生人口数还能维持在六十万人以上，2021年有多少呢？11.3万。
# w. ^8 n" {( S* a/ c: z
+ \- R2 u# j9 c7 ^5 F


( _7 a) k  z! e5 q( ?7 }6 R

7 N, y* N9 F" k8 y/ b3 w7 A人口问题的影响太过深远，很多我们甚至无法预期，房价首当其冲，鹤岗房价几万元一套仅仅是开始。
  ~0 n" Y6 ?; c( \& D0 i

2 X* o5 l7 E1 O0 [7 y: q6 O5 J+ T/ C跟着受到冲击的应该是学校。黑龙江1995年时有小学教职工25万人，2005年不足20万，2020年不足10万，为啥下降这么多呢？这跟学生人数正相关，这段时间里，黑龙江的小学生数量已经从接近400万下降到不足130万。


0 r3 I; g% p9 c" K去年只出生了11万人左右，估计等到这代人长大的时候，黑龙江小学生人数还得再砍一半，相应的老师人数也得再砍一半。

, L0 g% H! A8 K  d3 g% b$ L
小学生人数不仅是个很重要的人口数据，也是个重要的经济数据，经济好不好，看小学生人数变化就能看出端倪。


( H/ B- M- {* f  N黑龙江的经济咋样呢？压力不小。比较突出的是养老金问题，东北老人多，最在意啥？养老金，很简单，因为这玩意直接决定了一个人老年生活的质量。


最夸张的时候，大爷大妈们的退休金甚至能碾压年轻人的工资收入——只要年轻时的单位还没倒闭，那一个月的退休金少则五六七千、多的能上万，当真是“家有一老、如有一宝”。
. _4 o9 W: d# m2 J5 i% p- N
& J/ o' Q0 d* G* G! P# x
) @+ v- J. o. h7 o9 J这固然是老人们奋斗了一辈子应得的补偿，但这在一定程度上也意味着压力的转嫁。
- U4 q) s" ]8 g5 |: x( P
( Q) F3 i  l" L; n# B5 l
2015年，大家为这个问题已经吵翻过一回。当时黑龙江企业养老保险基金结余就只剩下了88个亿，大概相当于一个月的支付额度；仅仅过了一年，这个结余数字就不出意外地转负，累计结余-320亿元。
* P( x5 p6 w. _$ z4 y# {# P

; {& v9 u% L2 K7 _2 J0 T2 Q+ J不得已之下，养老金全国统筹的办法出来了，很多经济大省的小伙伴不干了，拿我们的钱去给其他人发，不乐意啊。
0 F" ^& v9 I7 Q# k( w

& t* Z' P) x; P2 _但东北人也不乐意了，曾经的共和国长子，也是养了其他省份不少年的，为啥自己老了，别人就不能养养呢？


其实这也没啥可吵的，全国一盘棋嘛，根据公开数据，2022年黑龙江成为全国统筹调剂资金下拨基金最多的地区，其获拨总额为821.58亿元。