卖了1700万套房，但只出生了1062万人

熊头头麻麻

国内人口学者按历史增长率估算，2022年全年出生人口956万人可能是1790年（乾隆55年）中国总人口突破3亿以来，国内新生人口首次低于1000万/年，为232年以来最少的一年。


人口的负增长，会给全社会各行各业带来持久而痛苦的需求萎缩和业绩负增长，房地产首当其冲。
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) H5 E% Q7 p" k6 Q6 _) f, s& |6 h2021年卖了1700万套房，但只出生了1062万人


4 ]$ e6 ~# l. R/ t这个数字高吗？
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3 G# h4 S9 B3 q对比前几年，还真不算高，中国住宅销售量的峰值出现在2018年，随后连续3年都很平缓。
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但是，也不低，从这个图你可以看出来，这几年销售量都高高在上，是一个无论从任何角度看都很高的数值。


: V" ^0 Q$ ]! c& @+ x! e7 W更重要的是，中国不可能长期维持这个高的销售量。


2 m( E' @9 I6 [5 ^; v9 x& q9 r4 \别说销售量下降20%，下降50%都是早晚的事。
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) g! k2 s" b1 _# N& x2021年年卖了1700万套房，按每套房2个人算，那就是3400万人。
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但是人口撑不住了。
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2021年，中国出生人口为1062万人，同一年中国卖掉了1700万套房。

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把出生人口的数量制成图表，你会发现和人口图明显对不上去。



当然，1062万人出生的那都是孩子，真正需要买房的是20岁以上的适婚群体。
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2001年，中国出生1702万人，随后十几年出生人口一直在1500~1700万之间震荡。
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: i  P, U3 o; h/ {. h! c, t& A& P看起来好像1700万人对应了1700万套房，数据对上去了。
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& d" Z0 P% k3 c) g/ o7 [# E$ T但大家想一想，真的需要一个青年一套房吗？
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9 c  n: c4 k0 B7 P5 F' g现在独生子女多，流行无论男女都一人一套房，婚后合住一套，另一套租出去，所以1700万人买走了1700万套房。
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% y1 B) R: M! \  q+ `$ U但我想问的是，如果都是一人一套房，人人都想着拿出一套收租，那租给谁呢？


1700万人结婚，最多需要850万套房，这已经达到人人有房住的地步了，那还多出来850万套卖给谁了？

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3 ~" b  Q( E2 ~0 r2 T% C1 V有人可能会说，卖给那些进城的农民工了，中国在不断的城镇化。


看起来好像很对，但如果把数据一列，就能看出问题。

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1998~2021年，中国共销售正规商品房225.58亿平米，毛估2.25亿套房。
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- G3 \6 b! k: J3 K+ m' \其中，2009~2021年这12年间，中国销售正规商品房184.38亿平米，毛估1.84亿套房。



+ L5 \7 c1 e8 }/ m0 G以上仅为统计局公开的商品房销售面积，那些无房产证的私房其实也是可以住人的，数量其实相当庞大。
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仅按商品房算，2亿套房至少可以住4~6亿人，如果考虑私房数量，数据则更为惊人。

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中国的城市里有那么多人吗?

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大部分流动人口最后都是回到老家宅基地养老的，他们买不起城里的房子，也没兴趣买，攒够钱给孩子在县城买一套娶媳妇就可以了，没有丝毫兴趣给自己也买一套。
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) T0 X% B4 H+ \无论从哪个角度来看，2亿套商品房都能满足中国人的居住需求了。

* N) M; ]+ D1 [
, S* Y7 i+ x2 M% S0 [如果销售面积不能下降，少个20%房地产商就开始要死要活，那可真不行。
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很明显我们不可能长期保持每年17亿平米的销售量，就算强行保持也撑不了几年。
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中国的年度出生人口已经下降到了1000万人，20年后就是这批人结婚。

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9 I9 K' Y3 ~1 x* P: D! m从公开数据来看，中国的结婚人口数量高峰出现在2013年，那一年有1347万对新人结婚，随后一路走低，2021年仅有763万对新人结婚。
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$ `; M9 f+ y9 E" E# X" ^这里面包含了大量二婚三婚的数据，应该明显可以看出头婚的减少规律。



2021年结婚的人对应的是2000年之前出生的人。
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( n: u5 f+ X/ p# N5 o& P
, R8 c$ P# K6 q- Z+ V从这个数据来反算，目前的结婚数量虽然是近些年来的历史最低，但必定是未来的历史最高，以后不可能会超越这个数值，而且会节节下降。

+ `0 T( t/ E2 h1 q! J) ]
以后的房子卖给谁呢？每年1700万套到底怎么卖呢？


所以，卖房数量总归会有一年开始下降的。
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* M* I. `+ a! S; J! B7 e你可以把1700万套的数量再撑三年撑五年，但不可能永远这么撑下去。
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因为每年没有1700万对新人出来买房，连700万对都够呛。


那你说，应该在哪一年把房产销售数量从1700万套下降至700万套，乃至于300万套呢？

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1 O$ Y! M* N6 h2 j好像哪一年这么降都不合适，肯定有人反对。

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% |3 D  C$ [, k至于每年降一点，也有人反对，每一年都有人说今年经济形势不好，再等等，等到明年再说，然后明年复明年。
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你说这可怎么办？好像也没啥好办法。

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按每年1700万套的速度继续狂飙，再过5年，中国的存量商品房数量将突破3亿套。
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, E6 s( A+ S, R6 i, n2 d即便你把所有的私房和宅基地都拆成平地，这个3亿套也够中国人住了，要知道我这可是按平均每套100平的面积进行计算的，更别说你根本不可能把所有私房和宅基地拆成平地。
  m$ P: D% G7 y/ {# L( C! w) {

- f6 K( R5 A2 p/ L4 B所以，目前这种情况肯定撑不了5年，现在这每年的卖房数量实在是高的有点离谱了。

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  g( n# |4 Y: O$ h' u- O4 h如果卖房数量下降，但我们把房价拉上去，让销售总金额持平行不行。

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比如说卖房数量减半，我们房价翻倍，这样房地产商的销售额就会不变，至少日子能好过点。
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如果能做到那倒是没问题，但这方面的空间也已经被透支完了。
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过去10年，中国的房地产是量价齐升，成交量年年暴涨，房价也是年年暴涨，让房地产商的财报数据高到不可思议。
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' Z* f3 I" z: `' a; N& r0 s如今不仅销售量到顶了，房价也到顶了。


虽然说强调租售比1.5%已经是老调重弹了，但这是本质经济规律，威力可以迟到，但不会缺席。
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1 ]' E2 r$ S! }" Y" X每年4%以上的房贷成本，让持有房产的人每年都在失血，而且失血情况很严重。

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不涨就会亏，没量必然跌。


% u( K$ R' o' N) F这种情况下还想着用房价翻倍来解决销售金额的问题？
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请问房价还能怎么翻倍？房租能翻倍吗？
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这种房贷失血问题其实很严重，远比大家想象的要严重。
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8 n# p9 t* q+ ?) t8 m* u不少人总是拿零几年买房的人暴赚来举例，说这批人已经赚翻了，房贷早还完了，根本不用考虑房贷利息问题。
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刚才已经把商品销售面积的公开数据制成表格了，中国20年来总共销售了2.25亿套房，其中1.84亿都是09年之后卖出去的。
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这批人还贷不过13年，没还清的人是大多数。


还有更不怎么好看的数据。
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4 _. W% m0 ~/ ]2015~2021年这6年，也就是房价最终暴涨这一轮，中国总共销售了117.3亿平米的商品房，折合1.17亿套房。


) z+ U4 |3 R* N# Q. Z也就是说，中国销售的所有商品房里，买在2015年之后最高点，背负巨额房贷的人群，数量占比为总商品房数量的一半。


不要总拿2001年买房的神话来诱惑后来人，至少一半的买房人都是2015年之后买的房。


: Z2 s+ r8 y; H如果房价暴跌，跌到2015年之前，这批人怎么办？
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那可是1亿套房！


2 t( `8 n4 z& M; E2 t5 N! r从2018年开始算到2021年，最近4年的买房人是惨中惨，顶点中的顶点接盘，从买房之日起就一直在亏。
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! y: }5 V) f5 d, {0 a0 u这批人买房合计71.82亿平米，折合7100万套房，为中国有史以来销售商品房总量的1/3那么多。

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这可真的不是一个小数，属于一个很大，大到不敢碰的雷。

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) \! b% {% z: J/ Q4 [: w这个雷不能动，也不敢动，没人敢让全国1/3的商品房业主亏损惨重。


$ {' R) o; C3 p' D$ M但要维持现状，就需要每年持续不断的卖出1700万套房，或者持续涨价。


人口规律已经决定了这个离谱的销售量是不可持续的，而租售比这个经济规律也已经决定房价持续上涨也是不可持续的。

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目前这种情况已经撑不了几年了，拼尽全力也就三五年，留给我们拆雷的时间真的不多了。
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但还有很多既得利益者拼命抵制调控政策，拼命想把这个雷再给弄大点，总指望这个雷不会炸在自己手上。
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3 x( ?$ H/ k+ b6 M也许他们能侥幸逃脱，但这个雷总归会炸在某一个人手中。
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一个一年出生人口低于1000万人口的国家，不可能需要1700万套房，这账无论如何都算不过来，地产进入大拐点无非就是个时间问题。
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; G) B+ q0 Y0 d& [3 V/ S0 L8 ~一年过去很快的，刷的一下就没了，而我们已经没几年了。
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房地产这种不健康，不可持续的情况，已经尽快扭转，否则后果真的没法很严重。
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希望那些房地产的既得利益者，别再为了一己之私在那里捣乱了。
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* T7 o4 _7 m2 e这个雷，完全有可能炸在你自己手上，不要总以为自己很幸运。


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熊头头麻麻

黑龙江网红城市鹤岗市房价前几年就几万元一套，到现在也没涨上来。
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( o! B$ b8 q, }) e+ T. l密码就是整个黑龙江人口的崩盘，某投资大牛的回乡见闻就在网上刷屏了。他的老家，一个曾经的工业百强镇，竟然在2022年前8个月里没有一个新生婴儿出生，确实是有点夸张。
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按照网友的猜测，这个地方应该是哈尔滨的玉泉区。
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# a0 o" K9 p0 n4 o8 L: o早些年的时候，这里不光有建材厂、石灰厂、采石场、啤酒厂等一系列工业设施，巅峰时期人口不下6万，随着公社改镇、镇改街道的不断推进，工厂一家接着一家倒闭，人口也开始不断流失。
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- H. R, `4 D) d2 g/ M5 G等到2010年的时候，这个地方辖区内的总人口就只剩下了30818人。人少了，相应的教学配置也要跟着缩编——曾经的10所小学、2所初中、1所高中，最终缩减为1所小学、1所中学。

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这只不过是黑龙江的一个小小缩影。


0 E. \' n1 s2 m" y根据人口七次普查数据，黑龙江60岁及以上人口占全省人口的比例高达23%，65岁及以上人口数占比15%，这已经是迈入深度老龄化社会的迹象了。


, {0 K" j5 |4 D% Z/ N: J更让人担心的，是出生率,由于城市化较早、计划生育执行的又比较彻底，东北的自然出生率本就不高，随着80后、90后这代人成长、并不断迁移，出生率就变得更加尴尬了起来。

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黑龙江的人口自然增长率自2015年起就开始呈现负值；等到了2021年，其人口自然增长率更是达到了-5.11%，全国最低，这个数据已经超过了日韩。

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80、90年代，黑龙江每年的出生人口数还能维持在六十万人以上，2021年有多少呢？11.3万。
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% y9 r# t% C8 ?# g4 g8 \人口问题的影响太过深远，很多我们甚至无法预期，房价首当其冲，鹤岗房价几万元一套仅仅是开始。
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跟着受到冲击的应该是学校。黑龙江1995年时有小学教职工25万人，2005年不足20万，2020年不足10万，为啥下降这么多呢？这跟学生人数正相关，这段时间里，黑龙江的小学生数量已经从接近400万下降到不足130万。

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0 E* X8 P& D: S1 P& R+ M% n$ h去年只出生了11万人左右，估计等到这代人长大的时候，黑龙江小学生人数还得再砍一半，相应的老师人数也得再砍一半。
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9 Y+ E. W" n5 C# O, E小学生人数不仅是个很重要的人口数据，也是个重要的经济数据，经济好不好，看小学生人数变化就能看出端倪。


5 f0 p% e( P' i* e1 e! ~* t黑龙江的经济咋样呢？压力不小。比较突出的是养老金问题，东北老人多，最在意啥？养老金，很简单，因为这玩意直接决定了一个人老年生活的质量。


1 K/ {1 O4 ]9 x3 G# _最夸张的时候，大爷大妈们的退休金甚至能碾压年轻人的工资收入——只要年轻时的单位还没倒闭，那一个月的退休金少则五六七千、多的能上万，当真是“家有一老、如有一宝”。

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  E1 y$ w( D3 c( i7 _2 V这固然是老人们奋斗了一辈子应得的补偿，但这在一定程度上也意味着压力的转嫁。
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2015年，大家为这个问题已经吵翻过一回。当时黑龙江企业养老保险基金结余就只剩下了88个亿，大概相当于一个月的支付额度；仅仅过了一年，这个结余数字就不出意外地转负，累计结余-320亿元。
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不得已之下，养老金全国统筹的办法出来了，很多经济大省的小伙伴不干了，拿我们的钱去给其他人发，不乐意啊。

- I3 a2 C# S/ m: e. H- K0 {, A5 c8 M
但东北人也不乐意了，曾经的共和国长子，也是养了其他省份不少年的，为啥自己老了，别人就不能养养呢？

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其实这也没啥可吵的，全国一盘棋嘛，根据公开数据，2022年黑龙江成为全国统筹调剂资金下拨基金最多的地区，其获拨总额为821.58亿元。