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国内人口学者按历史增长率估算,2022年全年出生人口956万人可能是1790年(乾隆55年)中国总人口突破3亿以来,国内新生人口首次低于1000万/年,为232年以来最少的一年。
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人口的负增长,会给全社会各行各业带来持久而痛苦的需求萎缩和业绩负增长,房地产首当其冲。
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2021年卖了1700万套房,但只出生了1062万人
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, r% n5 ]# R$ T" S+ _! ?# Y" x这个数字高吗?
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对比前几年,还真不算高,中国住宅销售量的峰值出现在2018年,随后连续3年都很平缓。$ t+ u4 B5 V; T/ ?
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但是,也不低,从这个图你可以看出来,这几年销售量都高高在上,是一个无论从任何角度看都很高的数值。# S- o6 x P& W/ s
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* ~, R" o, X/ `. s( n更重要的是,中国不可能长期维持这个高的销售量。
, K( y5 ?9 O/ q# ~3 H& P5 x3 f% K, _" [8 l
( z6 v. Q9 l0 e+ y6 v0 x别说销售量下降20%,下降50%都是早晚的事。8 Q( }: n4 ~. A, q( \
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t$ w* K$ V* g* G1 v3 R0 z2021年年卖了1700万套房,按每套房2个人算,那就是3400万人。
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2 B3 e4 i0 q" Q6 ^但是人口撑不住了。. W9 j- Y. g9 m/ X
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2021年,中国出生人口为1062万人,同一年中国卖掉了1700万套房。% U' |3 g0 H! c& K2 Z" S
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把出生人口的数量制成图表,你会发现和人口图明显对不上去。# H& U4 X1 U) d4 |1 A
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当然,1062万人出生的那都是孩子,真正需要买房的是20岁以上的适婚群体。4 H2 ~2 P) \9 O! `* U
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& t4 ^, F+ Z: r( @% u# b& x2001年,中国出生1702万人,随后十几年出生人口一直在1500~1700万之间震荡。
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% ^" f( |0 f, |- {4 b2 J1 v看起来好像1700万人对应了1700万套房,数据对上去了。. T1 L, i; ~( w1 [$ e, V
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; _7 I9 b/ u4 k3 ^但大家想一想,真的需要一个青年一套房吗?
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现在独生子女多,流行无论男女都一人一套房,婚后合住一套,另一套租出去,所以1700万人买走了1700万套房。& D" l, {9 I& w; F
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4 r( Z4 ^2 X' j, f2 X. a但我想问的是,如果都是一人一套房,人人都想着拿出一套收租,那租给谁呢?
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7 c! J% ~$ H8 U. J- x1700万人结婚,最多需要850万套房,这已经达到人人有房住的地步了,那还多出来850万套卖给谁了? y7 f1 |. F. h" A" y
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" S9 ~9 x: n. T9 R5 d% S4 y有人可能会说,卖给那些进城的农民工了,中国在不断的城镇化。1 G9 s. ? e+ |% [( D
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看起来好像很对,但如果把数据一列,就能看出问题。* ?4 D1 U+ ~, {* j; n/ x1 e) R
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: w( g( j b/ B6 _1998~2021年,中国共销售正规商品房225.58亿平米,毛估2.25亿套房。
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其中,2009~2021年这12年间,中国销售正规商品房184.38亿平米,毛估1.84亿套房。
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以上仅为统计局公开的商品房销售面积,那些无房产证的私房其实也是可以住人的,数量其实相当庞大。& p! e9 k' w4 Y4 U( A. t" g
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& L6 K5 P" _8 G9 g7 _0 ~$ Y) Z仅按商品房算,2亿套房至少可以住4~6亿人,如果考虑私房数量,数据则更为惊人。
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2 e3 S9 Y/ [! z9 \) U中国的城市里有那么多人吗?# R: h; P( c( W, U# b
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( |$ [) v/ m# Y& v1 L4 g& h大部分流动人口最后都是回到老家宅基地养老的,他们买不起城里的房子,也没兴趣买,攒够钱给孩子在县城买一套娶媳妇就可以了,没有丝毫兴趣给自己也买一套。
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3 p# a9 a5 g" E, \: U1 O# w$ _
, i5 m5 F$ a+ o( S& k( G7 [# e Q无论从哪个角度来看,2亿套商品房都能满足中国人的居住需求了。
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4 j& [5 A. E A0 r% T+ {3 C, a% T. @# e: u7 ]
如果销售面积不能下降,少个20%房地产商就开始要死要活,那可真不行。
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. G' m4 o i2 ?6 \ N很明显我们不可能长期保持每年17亿平米的销售量,就算强行保持也撑不了几年。
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" x Q. X7 ~. w+ V- U中国的年度出生人口已经下降到了1000万人,20年后就是这批人结婚。* Z3 ~* }! i) n' o9 o& u+ |
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/ ^) c+ s) i: c3 x/ U从公开数据来看,中国的结婚人口数量高峰出现在2013年,那一年有1347万对新人结婚,随后一路走低,2021年仅有763万对新人结婚。
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这里面包含了大量二婚三婚的数据,应该明显可以看出头婚的减少规律。
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2021年结婚的人对应的是2000年之前出生的人。% w! ?* Y+ \3 T" A% J3 O
% q: r6 K/ g; X% Z C$ m' }4 q
3 z6 K5 H0 L# M$ p2 f9 k/ w4 U从这个数据来反算,目前的结婚数量虽然是近些年来的历史最低,但必定是未来的历史最高,以后不可能会超越这个数值,而且会节节下降。
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+ Q; M! D/ r; ^. ~" l& I$ P
8 E$ U2 b& A& Y; h8 l# v$ M以后的房子卖给谁呢?每年1700万套到底怎么卖呢?
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; I4 n6 q- w- `' ]所以,卖房数量总归会有一年开始下降的。
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你可以把1700万套的数量再撑三年撑五年,但不可能永远这么撑下去。. ] |! @6 t* B- j( ~% m( L
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因为每年没有1700万对新人出来买房,连700万对都够呛。; ]+ D7 ~6 ^; N! S
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- f. R' B, F1 ^. w% V& E1 H- k那你说,应该在哪一年把房产销售数量从1700万套下降至700万套,乃至于300万套呢?
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& t" V' i- ^: m! ]好像哪一年这么降都不合适,肯定有人反对。% x+ r4 |3 Y% Z- c3 a) F# s
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' D; Z5 H& a8 N+ x5 K& V至于每年降一点,也有人反对,每一年都有人说今年经济形势不好,再等等,等到明年再说,然后明年复明年。
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你说这可怎么办?好像也没啥好办法。- @3 ]/ e' K; z4 }
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按每年1700万套的速度继续狂飙,再过5年,中国的存量商品房数量将突破3亿套。
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即便你把所有的私房和宅基地都拆成平地,这个3亿套也够中国人住了,要知道我这可是按平均每套100平的面积进行计算的,更别说你根本不可能把所有私房和宅基地拆成平地。* Q, W! c0 _) H4 P
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3 i, q' E) f, Z所以,目前这种情况肯定撑不了5年,现在这每年的卖房数量实在是高的有点离谱了。 |1 I7 R5 u( H V
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- Z- u! k' f" N2 U9 x6 r) k如果卖房数量下降,但我们把房价拉上去,让销售总金额持平行不行。
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; ~ ?4 N, m- J+ Q! _: Y比如说卖房数量减半,我们房价翻倍,这样房地产商的销售额就会不变,至少日子能好过点。1 |5 u: T) [6 x0 O
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如果能做到那倒是没问题,但这方面的空间也已经被透支完了。
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5 Q) M4 a' P9 g2 G. i# r过去10年,中国的房地产是量价齐升,成交量年年暴涨,房价也是年年暴涨,让房地产商的财报数据高到不可思议。: S2 J& Q$ ~9 T9 b4 S& F
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$ h$ R( K2 A$ X6 p; V, g如今不仅销售量到顶了,房价也到顶了。
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# `, a- j: o- M" W$ h: ^! W, i z虽然说强调租售比1.5%已经是老调重弹了,但这是本质经济规律,威力可以迟到,但不会缺席。
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每年4%以上的房贷成本,让持有房产的人每年都在失血,而且失血情况很严重。0 {- k/ f' G5 a2 p, Y
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不涨就会亏,没量必然跌。% w3 G0 l K8 l/ {% ?( r2 K0 p+ ?
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这种情况下还想着用房价翻倍来解决销售金额的问题?* A! @" d8 L6 e$ m
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/ V6 |, z- ?# e4 E5 p; X$ _请问房价还能怎么翻倍?房租能翻倍吗?
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, {" A4 K" |4 J v" P$ B1 \% |这种房贷失血问题其实很严重,远比大家想象的要严重。
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' Y1 Z! {; c! |' z# M! `% k& E; w4 m不少人总是拿零几年买房的人暴赚来举例,说这批人已经赚翻了,房贷早还完了,根本不用考虑房贷利息问题。) J" p+ O+ g: h# r
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3 J, h/ h6 r8 ~1 U刚才已经把商品销售面积的公开数据制成表格了,中国20年来总共销售了2.25亿套房,其中1.84亿都是09年之后卖出去的。" t) j: D- J7 z; }8 f) X
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6 F% ?3 _7 f% T s+ H7 A. A0 t这批人还贷不过13年,没还清的人是大多数。
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5 ^" T& B* {2 l# P- g0 K) J- M c+ O还有更不怎么好看的数据。$ E4 Y0 ?4 V+ T
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3 d1 W2 c7 K" |: n* e, x, R, z& O0 ^2015~2021年这6年,也就是房价最终暴涨这一轮,中国总共销售了117.3亿平米的商品房,折合1.17亿套房。 |1 b' S( Q* G1 E# u0 F' B
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1 ?" R6 |+ u6 ]( ^/ B4 X* q也就是说,中国销售的所有商品房里,买在2015年之后最高点,背负巨额房贷的人群,数量占比为总商品房数量的一半。
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不要总拿2001年买房的神话来诱惑后来人,至少一半的买房人都是2015年之后买的房。, F: `& n- Z, N" {; a! Q3 Z6 S4 ~
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如果房价暴跌,跌到2015年之前,这批人怎么办?6 T; F' i# Q! L( q- E# Y7 ^
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那可是1亿套房!* n7 s G R" R/ x) [: ?9 S; D! e
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从2018年开始算到2021年,最近4年的买房人是惨中惨,顶点中的顶点接盘,从买房之日起就一直在亏。- n5 z; `# \+ K6 a5 M" y4 D, N
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/ K" S2 L2 p d& h/ p# _这批人买房合计71.82亿平米,折合7100万套房,为中国有史以来销售商品房总量的1/3那么多。
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这可真的不是一个小数,属于一个很大,大到不敢碰的雷。3 p# p8 @9 g7 O2 X7 s+ L' c1 k
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3 m( ]) g+ D$ C9 I这个雷不能动,也不敢动,没人敢让全国1/3的商品房业主亏损惨重。
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/ ]. w/ s: o' F, l: N/ x但要维持现状,就需要每年持续不断的卖出1700万套房,或者持续涨价。
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+ ^2 W3 M) O5 b
8 W3 U! Y6 ^2 n; Z人口规律已经决定了这个离谱的销售量是不可持续的,而租售比这个经济规律也已经决定房价持续上涨也是不可持续的。
5 D- I8 f2 ]$ S- D9 P; k, n: `4 F. e1 M9 r+ k
\: a w8 J! I0 N0 H目前这种情况已经撑不了几年了,拼尽全力也就三五年,留给我们拆雷的时间真的不多了。
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但还有很多既得利益者拼命抵制调控政策,拼命想把这个雷再给弄大点,总指望这个雷不会炸在自己手上。7 I( ~, g1 h, J+ S
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$ q+ A7 Q! ^! {- B+ @; k4 T$ }7 P1 J; f! k也许他们能侥幸逃脱,但这个雷总归会炸在某一个人手中。
% l; t7 H0 q% a5 j$ v4 f+ m. f- K0 d, V6 R
8 Z, m9 a' }; B! q9 k {
一个一年出生人口低于1000万人口的国家,不可能需要1700万套房,这账无论如何都算不过来,地产进入大拐点无非就是个时间问题。; K) C7 e- k7 Z: d/ c
7 d0 ~( m) T! Z: `7 j; c5 W" m7 ]
2 n6 J7 A1 l9 {; Q2 f6 L一年过去很快的,刷的一下就没了,而我们已经没几年了。3 e) Y$ c! v! a! Y) O$ P) {
! W8 L# I- M4 {3 j
. V$ W5 t, g7 ^1 u9 U$ c房地产这种不健康,不可持续的情况,已经尽快扭转,否则后果真的没法很严重。) j9 t" R4 @; X; d/ Y" H3 Q
# }) c1 s! X9 Z: T: Z% L' x4 r( w; x# u" |
希望那些房地产的既得利益者,别再为了一己之私在那里捣乱了。8 I; h$ A, K3 `8 E i) `' s
1 Z0 v6 e5 k9 r8 R4 p+ F; o( f0 ~$ \
1 u3 l; {9 ^: }) Y+ V# C. E$ |这个雷,完全有可能炸在你自己手上,不要总以为自己很幸运。
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南通0 |
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