房租到期“恢复原状”引争议 法院提醒：住房出租“非转营”须谨慎

会飞的企鹅与猪

海门一房主将住宅房屋租用给人开SPA会馆，租约到期后，双方为房屋“恢复原状”产生争议，导致房子空关半年。由此造成的损失谁来承担？记者3日了解到，海门法院审结了这起租赁合同纠纷案。

王某在海门中心街道拥有一套底商上二层住宅房屋，出租给何某开SPA会馆。双方签订长期《租赁合同》，约定何某可将租赁房屋与其租赁的隔壁房屋打通，并对房屋原始结构进行调整以满足经营需要，但需于租赁期届满后将房屋恢复原状再交还王某。

合同到期后，何某不再继续经营，与王某协商房屋返还事宜，双方就“恢复原状”发生争议，而房屋原状招租也未能成功，房子迟迟不能交还到王某手中。6个月后，王某将何某诉至法院，要求何某恢复租赁房屋原状，并支付6个月期间内的房屋占用费。

案件审理过程中，海门法院对双方进行了调解，双方就房屋“原状”各执一词。王某认为，何某应该恢复隔断、铺好水电、重新装修、安设家电。何某认为，其只需恢复隔断及水电，原始装修、家电已不可考，且在长期租赁中，装修、家电价值已折旧完毕，没有残存价值。

原告作为举证义务人，拒绝对恢复原状费用启动司法评估程序。

最终，法院依法判决被告何某将案涉房屋恢复至原始档案载明的住宅格局及水电结构；原被告各半承担6个月协商期间内的房屋占用费。

【法官说法】

底商之上第二层住宅房屋作为生活用房出租不受欢迎，但“非转营”出租于底商承租人用于拓展商户经营面积，往往受到市场青睐。 “非转营”必然要对住宅房屋原始结构作较大调整，需“大拆大建”以满足营业需求。

虽然租赁结束后承租人恢复租赁房屋原状是《民法典》第七百一十五条规定的承租人法定义务，一般租赁合同也会对此作出特别约定，但是，如果一般住宅房屋出租用于生产经营，即“非转营”，租约到期后房屋要恢复作住宅使用，则双方容易就“恢复原状”发生争议。

借本案，法官提醒，如房屋出租用于经营，出租人要充分认识到“恢复原状”条款存在的法律风险。最方便的方法是在合同中明确约定恢复原状补偿金数额，到期后以收取补偿金方式弥补自行恢复原状的损失。如未约定补偿金，可在合同中明确约定房屋“现状”标准或者恢复原状方法。如无法明确标准和方法，也应采用拍照、录像、制作移交清单等方式固定房屋现状证据。发生争议，也尽量单方委托或申请法院委托第三方对房屋复原费用进行评估，便于法院确定被告的金钱给付数额，避免在“恢复原状”措施执行程序中再次发生争议。


来源：南通发布