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新房案场、分销各种打折，二手房挂牌价时高时低，如今法拍房，倒成了大家公开透明了解当前南通楼市行情的一面镜子。
就在最近，又有一批住宅上架法拍网，其中一套顺发御园的双拼别墅引起了我的注意：
市场价1500万，起拍价1500万，建面约310㎡。10月24日开拍。
话说每套法拍房背后总少不了一段伤心“故事”，尤其是这种千万级别的hao宅，执行判决书可谓信息量巨大。
最近，南通法拍市场再次惊现千万级别墅，起拍价1500万！起拍价即为市场价！ 该房源位于开发区顺发御园小区，是一套双拼别墅，主楼地面三层，建面约310㎡，地下室建面约184㎡，室内非毛坯。 
此外，标的物权利限制情况为法院查封、设有抵押。
法院执行依据显示，该别墅原业主涉刑事案件，因涉嫌犯非法吸收公共存款罪被羁押，2014-2019年五年时间，涉案金额高达34.29亿元。
该房源将在2022年10月24日10点开拍，目前已经有79人设置提醒，2213次围观。
目前，顺发御园在贝壳找房上的二手挂牌均价为40841元/㎡，18套房源在售，近90天无成交，近30天带看32次。
要知道，2015年顺发御园双拼别墅，建面约500㎡售价只要358万起，对比本次法拍的1500万，意味着交付5年多直接涨价近千万，这溢价太猛了！ 
小区内沿河双拼别墅，毛坯挂牌价在4.5万/㎡左右，而该套法拍房同样靠景观河，简装，起拍价高达1500万，算下来单价超4.8万/㎡，比正常挂牌在售的房源还要贵。
不过，有实力入手这类房子的，估计也不差这50、60万。更何况一些买法拍房的，不少都是拿到后再进行抵押，能抵押出不少钱来，属实是高端玩家了。
顺发御园北靠星湖大道，南至振兴路，东接长青路，西临裤子港河，紧邻约1.5万方的沿河景观带，与军山隔河相望，真正推窗见景。小区占地约300亩，由177栋独栋、类独栋、双拼、联排别墅组成。其中双拼+联排建面约248-520㎡，独栋别墅建面约500-1000㎡，整体容积率仅约0.64，是主城罕见的纯别墅区。小区联排别墅的外墙为仿石漆搭配石材，色彩淡雅，防霉抗碱，无钢挂、干式施工的困扰；双拼别墅外墙是大面积暗红色文化砖搭配涂料，文化砖硬度高、刚氧化能力好，表面质感接近于天然石材；
独栋别墅外立面则是全干挂石材，质感和美观度都是一流。
小区门禁严格，实行人车分流，但也能看到一些地面停车位，不少非机动车随意停在门口。进入园区，首先映入眼帘的就是欧式中轴对称的中央景观带。泛亚国际景观设计，植物种的恰到好处，银杏树的仪式感，花园植物种植错落，只见绿色不见黄土。园区内设置多处水景景观亭，约30米私家水岸线，搭配形态各异的水系景石和沿河乔木，可谓上风上水。
三面围合的大面积私家庭院，入户门尽显尊贵，每家每户都是深深的庭院，绿植环抱，私密感十足。目前小区内入住率不高，不少业主仍在装修，小区内建筑垃圾较多，过道里也堆放了不少建筑材料。值得一提的是，小区的地下车库，户户双车位，业主可以从地库直接进自己家。整体来看，顺发御园作为纯别墅小区，园区环境和物业服务水平都很不错。除了地库品质有失水准外，别墅产品本身的品质还是很能打的，圈层也纯粹，对居住品质有要求的富人们可以考虑。这两年的经济大环境，有钱人的日子也不太好过。
今年以来，南通法拍房的上市数量也明显增多，其中更是不乏千万级hao宅，引发了不少想“捡漏”的改善置业者关注。 
究其根本，还是因为“便宜”。巨大的价格差，也催生了法拍房市场的火热。
关于买hao宅法拍房，捡到“大漏”的新闻还真不少，但对于真想入手的买家而言，一定要做好承担相应风险的准备，起码考虑以下几点：
第一，产权是否明晰。要考虑家庭共有、夫妻共有能否保障交易的顺利进行。
第二，是否债务问题。以民间借贷方式购买的法拍房，资料通过机构无法查询到，接手后可能会遭到其他债权人的追讨。 
第三，确认房屋能否腾空、有无租赁、户口能否迁入、是否拖欠水电费、物业费金额等。
鉴于法拍房存在众多风险因素，有意向购买法拍房的人，需要与负责拍卖的工作人员充分沟通，尽可能多了解房子的相关信息，包括但不限于产权情况、抵押、查封等情况。
其次，要到现场勘查，找物业公司核实暖气水电费等缴纳情况，要到当地派出所核实是否有户口挂在上面。
另外，还可以通过中国裁判文书网和最高院的执行信息网查下原房主的相关裁判文书和执行信息，看下是否还有关于这个房子的纠纷或者其它问题。 
总之，买“法拍房”一定要小心谨慎，别“没捡到漏”，反而“踩进大坑”里。
来源：南通楼市观察 南通0 | 
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发表于 2022-10-8 20:07
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