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民 事 判 决 书 (2021)苏0602民初9405号 原告：李云忠，男，1946年11月19日出生，汉族，住南通市崇川区。 法定代理人：李某，男，1974年12月18日出生，汉族，住上海市浦东新区，系李云忠之子。 委托诉讼代理人：陈四新，江苏大生律师事务所律师。 被告：蔡炳如，男，1955年8月3日出生，汉族，住南通市崇川区。 被告：蔡晨，男，1986年1月10日出生，汉族，住南通市崇川区。 两被告共同委托诉讼代理人：尹家天，江苏江花律师事务所律师。 第三人：南通市城市更新建设有限公司，统一社会信用代码91320600MA216X6X27，住所地南通市崇川区崇文路1号启瑞广场2708室。 法定代表人：张志泳,该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐海兵，江苏高仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴梁卉，江苏高仁律师事务所律师。 原告李云忠与被告蔡炳如、蔡晨、第三人南通市城市更新建设有限公司（以下简称更新公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李云忠的委托诉讼代理人李某、陈四新，被告蔡晨及两被告共同委托诉讼代理人尹家天，第三人更新公司的委托诉讼代理人吴梁卉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李云忠向本院提出诉讼请求：1.撤销原、被告于2020年10月29日签订的《存量房买卖合同》（合同编号：通售买卖202024951）；2.本案案件受理费等费用由被告承担。诉讼过程中即2021年12月6日，原告变更第一项诉讼请求为：撤销原、被告于2020年10月8日签订的《房地产买卖合同》、2020年10月29日签订的《存量房买卖合同》（合同编号：通售买卖202024951）以及原、被告与更新公司于2020年10月28日签订的《协议书》。事实和理由：南通市崇川区任港路新村18幢111室房屋是房改房，属李云忠所有，一直由李云忠居住，等待政府拆迁安置，2020年已开始拆迁。近几年，李云忠日常生活行动迟缓，反应迟钝，表现痴呆。蔡晨参加任港路新村城市更新评估工作，发现李云忠一人独自居住，遂到李云忠家查看了房产证后，串通蔡炳如共谋低价购买李云忠房屋。2020年10月29日，蔡炳如与李云忠签订案涉《存量房买卖合同》，总价28万元。李云忠家人此前对房屋买卖毫不知情，李某发现银行卡上多出28万元后，才知道此事。经了解，拆迁置换及安置权益的市场价格远高于该成交价格，价格差距悬殊，显失公平。李某当即前往南通市不动产档案馆查询档案，获知联系方式后，与蔡炳如、蔡晨联系交涉未果。2021年1月28日，南通市崇川区人民法院判决［(2020)苏0602民特209号］宣告李云忠为无民事行为能力人，并指定李某为李云忠的监护人。李云忠及监护人认为因蔡炳如、蔡晨欺诈行为导致李云忠对房价产生重大误解和合同显失公平。现李云忠为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。 被告蔡炳如、蔡晨共同辩称，首先，李云忠曾因案涉合同以李云忠无民事行为能力向法院起诉确认合同无效，经一审二审，南通市中级人民法院于2021年9月30日作出（2021）苏06民终2238号民事判决，驳回了李云忠的诉讼请求。在该案中蔡炳如、蔡晨以为李云忠是由于价款偏低而产生诉讼，所以在二审过程中要求对案涉房屋在2020年10月8日的市场价值进行鉴定，但是李云忠明确表示房屋价值与该案无关,可见李云忠的民事诉讼行为不诚实，其为了能够达到自身目的不断编造理由，本案属于重复起诉。其次，案涉合同是在双方协商一致的前提下签订的，系双方当事人真实意思表示，不存在任何欺诈行为，若李云忠认为蔡炳如、蔡晨存在欺诈行为，其应对此承担举证责任，且其以蔡炳如、蔡晨存在欺诈行使撤销权应在知道或者应当知道一年内行使。再次，关于李云忠认为价格悬殊显失公平的问题，如果李云忠认为显失公平，应当在一年内行使，综合案涉合同及李云忠之前的诉讼来看，李云忠请求法院撤销合同的时间为2021年12月6日，超出了行使权利的期限；李云忠称案涉合同约定的价款和市场价存在极大偏差，其应对案涉房屋在2020年10月8日时的市场价格负有举证责任；即使案涉合同价格与市场价存在偏差，并不等于显失公平，法律规定显失公平的构成要件之一是一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，本案中李云忠自愿签署相关文件和承诺书给蔡炳如以及对住房安置有清楚的了解，故不存在缺乏判断能力的情形，不符合显失公平的构成要件。最后，李云忠认为其对价格认识错误系重大误解的问题，因重大误解要求撤销合同的时间应当是在知道或者应当知道之日起三个月内行使，超出该除斥期间，李云忠则丧失相应的权利，本案李云忠已超过该除斥期间。综上，蔡炳如、蔡晨认为案涉合同有效，不存在可撤销的情形，请求驳回李云忠的诉讼请求。 第三人更新公司述称案涉纠纷与其无关。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据以及未能反驳的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和上述经审查确认的证据，本院认定事实如下： 李云忠原系南通市任港路新村18幢111室房屋所有人。2020年10月8日，李云忠作为甲方（卖方）、蔡炳如作为乙方（买房）、南通市崇川区顺喜房屋中介服务部作为丙方（中介方）签订《房地产买卖合同》，约定甲方自愿将座落在南通市崇川区任港路新村18幢111室房屋（产权证号98××79）出售给乙方，成交总价款为28万元。当日，蔡炳如通过银行转账形式向李云忠支付定金5万元。 2020年10月28日，李云忠与更新公司签订《南通市区破旧片区城市更新住房置换协议》（以下简称置换协议），约定李云忠将坐落于南通市崇川区任港路新村18幢111室房屋原地置换，房屋建筑面积约为41.35平方米，同时对原地置换的相关事宜进行了约定。同日，李云忠、蔡炳如与更新公司签订《协议书》，主要内容为：李云忠自愿将置换协议项下归属李云忠的全部权利义务概括转移给蔡炳如，蔡炳如方同意受让。 2020年10月29日，李云忠、蔡炳如共同到南通市不动产交易中心办理案涉房屋的产权过户事宜，并签订《存量房买卖合同》（合同编号：通售买卖202024951），主要内容为：李云忠自愿将座落于任港路新村18幢111室（面积24.92平方米，不动产权号98××79）出售给蔡炳如，房屋成交价为28万元。该合同由南通市不动产交易中心备案存档。当日，蔡炳如支付李云忠剩余房款23万元。案涉房屋于2021年11月14日注销，注销前的不动产权利人为蔡炳如,且该房屋已拆除。 2020年12月3日，李云忠弟弟李云志向本院申请宣告李云忠为无民事行为能力，本院依法委托南通市精神卫生中心司法鉴定所对李云忠有无精神疾病及有无民事行为能力进行鉴定，该所司法鉴定意见认为李云忠罹患脑器质性精神障碍（痴呆状态），目前无民事行为能力，本院据此于2021年1月28日作出（2020）苏0602民特209号民事判决，宣告李云忠为无民事行为能力人，并指定李某为李云忠的监护人。 2021年2月3日，李云忠将蔡炳如、蔡晨诉至本院，以李云忠在签订《存量房买卖合同》（合同编号：通售买卖202024951）时系无民事行为能力人为由，要求确认该合同无效，本院于2021年4月14日作出（2021）苏0602民初1330号民事判决，确认该合同无效。后蔡炳如、蔡晨不服上诉，南通市中级人民法院查明：“李云忠本人一审到庭，其知晓自己姓名，认识儿子李某，认识蔡炳如。法官询问：如何与蔡炳如认识？李云忠回答：蔡炳如儿子到我家敲门来问房子卖不卖，他问我房子卖多少钱，我说卖30万，他就愣了一下，第三天他来问能不能便宜2万，这个房子十五年前我花了11500元买来的。法官询问：哪里的房子、面积？李云忠回答：不知道。法官询问：哪个单位退休的？李云忠回答：在船厂退休。法官询问：退休后在哪里生活？李云忠回答：我的老婆和我离婚了……我无亲无故就剩下这个儿子了。法官询问：最近有无到南通来？李云忠回答：到银行办卡领钱。法官询问：你是否知道房子要拆迁？李云忠回答：刚开始不知道。只看到墙上贴了四张大纸好多人围在那儿，问了邻居才知道房子要拆迁的。我那天在睡觉，蔡晨问我房子卖不卖，我说卖，我想到房子原来是11500元买的，我卖30万元还赚了。后来我儿子告诉我房子拆迁100多万。法官询问：10月中旬卖房时你儿子是否知道？李云忠回答：我儿子不知道。我儿子的朋友告诉他我把房子卖了，我儿子找到河南告诉我新房值100多万元，我28万元卖掉了才急的。蔡晨30几岁的人问我要房产证，拿到房产证拿走一声招呼都不打就走了。法官询问：拆迁公司有无通知你？李云忠回答：没有。法官询问：你在河南与谁生活？李云忠回答：我一个人生活，我退休工资6000多元，我儿子不到我那儿去。法官询问：你离婚后儿子和谁生活？李云忠回答：儿子与他娘生活。法官询问：（蔡晨）拿走的是户口本还是房产证？李云忠回答：房产证。法官询问：你身体怎么样？李云忠回答：有病，我有抑郁症，有痴呆”。南通市中级人民法院认为鉴定机构的鉴定意见及本院判决时间均在案涉合同签订之后，无法证明李云忠在签订合同是系无民事行为能力人，且从查明的事实来看李云忠平时可自由出行，每年定期往返河南、江苏（南通）数百公里，独立处理自身相关费用的报销，在通期间独立居住于案涉房屋，对房屋交易前后所涉细节，也可较为清楚的陈述，以上事实说明，至少在被认定为无民事行为能力人之前，李云忠具有一定的独立生活及处理事务的能力，故于2021年9月30日作出（2021）苏06民终2238号民事判决，驳回了李云忠的诉讼请求。 李云忠为证明案涉合同约定的房屋价格低于当时的市场价格，提供了李雪英、吴丛萍两位中介从业人员证人证言，两人均陈述案涉房屋所处位置当时的市场价格在60-80万元不等，其中吴丛萍陈述为了避税，一般有阴阳合同，小房子都不贷款的，卖80万的房子，一般合同只写30万左右，如果是要贷款的房子，一般都是按原价写的。蔡炳如、蔡晨质证认为证人证言无法达到李云忠的证明目的。本院的认证在说理部分予以阐述。 审理中，本院至南通市崇川区任港街道办事处向拆迁办工作人员了解任港路新村拆迁的相关情况，工作人员表示由于拆迁，当时案涉新村的所有房屋交易均被冻结，房屋若要交易，需要买卖双方到拆迁办签订三方协议，之后拆迁办出具联系函，买卖双方才可以到不动产登记中心办理产权过户，当时该新村很多房屋进行买卖，不止李云忠一户。 另查明，蔡晨系案涉任港路新村城市更新评估工作工作人员，蔡炳如与蔡晨系父子。 本院认为，本案的争议焦点为：1.本案是否违反“一事不再理”原则？2.本案李云忠行使撤销权是否超过法定期限？3.案涉合同签订时是否存在显失公平的情形？ 关于争议焦点1，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十七条第一款规定：当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前速的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。本案与（2021）苏0602民初1330号案件虽因同一事实而引发，且当事人也相同，但前案李云忠要求确认案涉合同无效，本案请求撤销案涉合同，行使的系撤销权，两案诉讼请求不相同，故本案不构成重复起诉。 关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权的。本案中，一个重要的问题是李云忠知道或应当知道撤销事由之日为何？结合合同的签订、履行过程及李云忠的自述，本院认为李云忠知道或者应当知道撤销事由之日应为李某告知其房子卖便宜时，该时间虽无法具体明确，但可以确定的是在案涉两份合同及协议签订之后，而本案的立案时间为2021年10月26日，显然尚未超过法律规定的撤销权行使期限。至于蔡炳如、蔡晨认为李云忠行使撤销权的时间应为2021年12月6日的意见，本院认为案涉两份合同及协议书是为达到转让案涉房屋所有权，进而取得该房屋拆迁权益而进行的一系列法律行为，在判断是否超过撤销权行使期限时，应将其视为一个整体来看待，而不能分割开来，故本院认为李云忠向本院起诉之日即2021年10月26日应视为其就案涉纠纷整体行使撤销权，故对蔡炳如、蔡晨的该抗辩意见，不予采纳。 关于争议焦点3，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原、被告签订的《存量房买卖合同》、《房地产买卖合同》以及原、被告与更新公司签订的《协议书》系各方的真实意思表示，双方之间形成房屋买卖合同关系，应为合法有效，对双方当事人均有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立和合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，根据查明的事实和上述法律规定，对该争议焦点分析如下：所谓显失公平是指一方利用对方处于危困状态、缺乏判定能力等情形，致使民事法律行为成立时权利义务显失平衡的问题，基于显失公平实施的民事法律行为可撤销的条件为：一是双方当事人的利益显著失衡；二是必须是民事法律行为成立时显失公平；三是一方具有利用优势或利用对方轻率、无经验等而与对方订立显失公平合同的故意，主要包括利用对方处于危困状态和对方缺乏判断能力。本案判断是否显失公平，需要探究两个问题：一是利益是否显著失衡，该举证责任在哪方？二是若构成利益显著失衡，那么则需判断蔡炳如、蔡晨是否利用李云忠处于危困状态和缺乏判断能力而与其签订案涉合同？第一个问题，根据证据规则，该证明责任在李云忠，李云忠为此提供两位从事中介工作的证人证言，该组证据虽无法直接证明案涉房屋当时的价值，但两位证人作为中介工作人员，对该新村的房屋价格有基本的了解，其证言具有证明力，再结合南通市当时的房地产市场行情，案涉房屋的交易价格确实偏低，认定利益显著失衡更接近事实，故本院认定双方利益显著失衡。至于蔡炳如、蔡晨认为其曾在（2021）苏06民终2238号案件中申请对案涉房屋的市场价值进行司法鉴定，而李云忠认为房屋价值与该案无关，首先，该案中李云忠以其无民事行为能力要求确认案涉合同无效，故房屋价值确与该案的处理关系不大。其次，案涉房屋已拆迁，进行司法评估的基础已不存在，故对蔡炳如、蔡晨的该抗辩意见，不予采纳。第二个问题，利用对方处于危困状态一般是指利用某人因陷入某种暂时性的急迫困境，从而急需金钱或有其他急需的状态。本案中，李云忠有稳定的退休收入和医疗保险，其也未提供证据证明其陷入其他暂时性的急迫困境，故难以认定签订案涉合同时其处于危困在状态。利用对方缺乏判断能力主要是指欠缺一般的生活经验或者交易经验。本案中，李云忠签订案涉合同时已75岁，且长期生活在河南，对南通市的房地产行情缺乏了解和相关交易经验，也在情理之中，故本院认定案涉合同签订时显失公平，对原告的诉讼请求予以支持。 至此，本案告一段落，本院作出如上认定并不是一件容易的事。严格从证据的角度来看，李云忠在案涉房屋出售时的市场价值以及其缺乏判断能力的举证上，确实存在不完善之处，但本院认为在我国买卖房屋对一个家庭来说是大事，尤其本案两个家庭都是普通的工薪阶层，虽然要求蔡炳如、蔡晨作为买受人提出李云忠出售的房屋价格低于市场价值过于苛责，不过从诚信和公平的原则来讲，在签约对象是一位老人且出售价格明显低于市场价格时，要求蔡炳如、蔡晨提醒李云忠告知家人并不过分，而是社会应提倡的对老年人的善意之举。此外，本案审理中李云忠陈述其独自生活，其子李某平时不到其住处，李某是从朋友处得知李云忠将案涉房屋出售后方与李云忠联系，并由此引发了一系列诉讼。本院不知李云忠与李某之间发生过怎样的不为外人所知的心酸故事，但血浓于水，赡养父母不仅是中华民族的传统美德，也是社会主义核心价值观的内容之一，更是为人子女的法律义务。赡养也不仅仅是给予一定的经济支持，更包括平日的嘘寒问暖。借此，希望每个人都能扪心自问：多久没和父母联系了？身为儿女我们合格吗？愿每个人都不必经历子欲养而亲不待的悲苦。也愿每位老人都能儿孙绕膝，安享晚年。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十四条、第五十五条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十七条第一款条规定，判决如下： 原告李云忠与被告蔡炳如于2020年10月8日签订的《房地产买卖合同》、2020年10月29日签订的《存量房买卖合同》（合同编号：通售买卖202024951）以及原告李云忠、被告蔡炳如与第三人南通市城市更新建设有限公司于2020年10月28日签订的《协议书》予以撤销； 案件受理费2750元（已减半），由被告蔡炳如、蔡晨负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时应按照本院提供的上诉案件诉讼费用交纳通知书确定的银行账号，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 员 王小燕 二〇二二年一月二十六日 法官助理 黄素英 书 记 员 金 冰
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发表于 2022-8-8 15:09
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