“强制停贷事件”背后：实行28年的商品房预售制度是否到了该取消的时候？

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7月10日以来，全国多地停工楼盘出现了业主“强制停贷”的现象。据记者不完全统计，河南、湖南、湖北、江西、广西、辽宁等多个省份近100个烂尾楼盘的业主在网络上发布公开声明，因银行在房屋预售过程中存在违规发放贷款、未履行资金监管银行义务的行为，一致决定暂停偿还月供，直至项目完全复工为止。

这一现象的出现，也将“商品房预售制度”这个过去多年来备受争议的话题重新推到了公众的面前。

自1994年《城市商品房预售管理办法》正式颁布，确立商品房预售制为我国商品房销售的主要方式之一，这一制度已经实行28年，其带来过高的金融风险、不利于保护购房者权益的弊端也饱受争议。期间，2018年9月底，住房城乡建设部曾要求广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等六个省份对预售制进行评估，针对该制度应予以保留或取消提出建议，不过此次评估掀起舆论热议后就再无下文。

而此次，预售制迎来真正的调整时机了吗？13日，一位房地产业内资深专家告诉《华夏时报》记者，尽管当前房地产领域宏观政策的重点仍然是保房企，防止更多房企出现暴雷、跑路的现象，但经过此次事件后，预售制大概率会取消。“最重要的是，购房者以后大多也不买期房了，不取消也没多大意义了。”他说。

“预售”撬动高杠杆

所谓“预售”，就是允许房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款。一般认为，这一制度源自于中国香港上世纪50年代开始实行的“楼花”制度。

不过，根据中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华的研究，这两种制度实际上有关键性的差异，“楼花”的经济性质更接近于信用预订或分期付款等促销手段，而商品房预售制度则更接近于“集资建房”，以筹集开发资金而并非以保护购房者权益为首要目标。

他在2019年发表的《我国期房预售制度改革的比较视角》一文中指出，中国内地期房制度下，开发商将期房等同于现房销售，购房者实际上无权退房和拒收，所有的市场风险和产品风险完全由购房者；而“楼花”制度下期房销售具有信用预订性质，购房者可以在损失一定定金后退房，市场风险由双方分担。从期房制度的目标定位看，“楼花”制度的设计主要是为了保护购房者权益，而内地的期房预售制的主要目的则是利用购房者个人信用为开发环节加杠杆融资。

最初，内地引入商品房预售制度最初是为了加快住房供给。1994年住房制度改革时，我国城镇住房总量供应不足，商品房市场也刚刚起步，因此需要加快建设，增加住房供应。而商品房预售制能够撬动房地产杠杆，加快建设资金周转，降低资金使用成本，切实符合当时历史阶段的需要。

然而时过境迁，如今我国家庭户人均居住面积超过41平方米，住房总量不足早已成为过去。而在过去28年的发展里，商品房预售制度的种种问题也都暴露了出来。例如，购房者花费了巨额资金购房，交房时却发现“货不对板”，出现房屋质量问题后维权难度高。又如，房企采用“高周转”模式撬动高杠杆，拿地后快速开工、取证、销售，快速回笼资金后继续拿地，忽视了施工安全和楼盘质量。当前的“强制停贷”现象，也是因为在商品房预售制度下，购房者交付首付开始还贷时发现楼盘停工，大概率无法交付，为避免“钱房两空”而试图进行“维权”。

预售制要不要取消？

早在2004年，央行在《2004年中国房地产金融报告》中就提出，很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以建议取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。中国人民大学法学院教授、商法研究所所长刘俊海更抛出“预售制是商品房市场乱象的万恶之源”的观点，直指预售制成为开发商搞“空手套白狼”游戏的配套工具，是房地产市场中各种失信、违约、侵权行为乃至欺诈行为的主要根源。

然而这一建议并未得到落实。2018年9月，网络上传出一份通知显示，住建部曾向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等六省下发《关于对现有行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实情况进行全面评估的函》，要求其对房地产估价机构备案管理、房地产经纪专业人员职业资格和商品房预售许可进行深入研究。而广东省住建厅拟订的材料显示，其对预售制的评估结果为：商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

不过，这一消息过后也再无下文。2019年下半年，《华夏时报》记者曾就此事采访了一位接近政策部门的专家，其表示取消预售制对房企的冲击太大，多数企业无法承受，因此当时还不是时候。

2020年3月，海南省引发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，宣布对新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度，也即取消商品房预售。但是，其他省份并未跟从推行。

“我认为趁着这次房地产调控的契机，推动商品房市场改革的深化很有必要，特别是预售制尽快改为现售制，我个人觉得条件已经成熟了，已经迫在眉睫了。”近日，刘俊海再次就预售制问题向《华夏时报》记者表态，为了让房地市场可持续健康发展，必须改变现有规则让业主和开发商进行理性博弈、平等谈判和友好协商，而要实现这一点就要靠预售制改为限售制这一制度创新。

分步取消还是一步到位？

而当前房地产市场的背景又与2018年、2020年不同。从2021年下半年开始，“三道红线”和贷款集中度考核要求均严格执行后，房地产市场出现了明显下行，这一趋势延续到2022年上半年。

根据中指研究院数据，上半年全国有超过180个省市发布了放松房地产调控的政策，出台频次接近500次。然而从市场反馈来看，受到疫情影响，购房者信心仍然低迷。更能反映真实市场情况的二手房市场中，5月份一线城市环比持平，二线城市环比下降0.3%与上月持平，三线城市环比下降0.5%，降幅再度扩大0.2个百分点。

而房企遭遇的危机也仍在持续。6月底，融创中国、中国恒大、中国奥园、世茂集团、佳兆业集团8家房地产港股上市公司被从恒指成份股中剔除，原因是其股票持续停牌。值得注意的是，业主要求“强制停贷”的楼盘，也有不少出自上述开发商之手。

邹琳华告诉《华夏时报》记者，目前他对预售制改革的观点相比2019年时发生了变化，他认为必须一步到位，分步取消已经不合时宜。他进一步指出，当前房地产市场的宽松政策主要围绕着保新房展开，如果改革了预售制度，二手房市场便可以放开搞活，对经济和房地产业都有支撑作用。反之，如果烂尾房越来越多，整个房地产业都可能逐步被拖进泥潭。

也有专家认为，立刻取消预售制仍然不到时候。中原地产首席分析师张大伟则向《华夏时报》记者指出，目前国内资金成本仍然很高，完全取消预售制并不现实，即使是获得银行资金支持较多的央企国企也无法承受。在他看来，预售制度本身并不一定会出现问题，有问题的是预售资金监管。2020年国内新冠疫情平复后，预售资金监管全面放开，导致许多企业疯狂加杠杆，放大了风险，烂尾楼的出现几乎是一个必然。

记者注意到，近期人民银行调查统计司原司长盛松成、北京大学国家发展研究院院长姚洋均在公开场合建议适当调整房地产业“三条红线”政策。盛松成建议在不改变去杠杆政策目标下适当延长去杠杆周期，包括适当调整三道红线和贷款集中度考核要求，为行业应对疫情争取时间。姚洋指出，房地产占GDP比重实在太大，其他行业要超额增长弥补房地产下降带来的缺口难度非常大。当前房地产出现大幅下降的原因就是“三道红线”，应对其进行仔细考量和打磨。