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最近全国多个地方正在刮起一股停贷风。 因为楼盘停工，无法按期收房，越来越多的业主公开宣称，准备集体停贷了。 1 打响头炮的是江西景德镇某大楼盘，业主称该项目去年5月份就停工了，后来在地方的主导下陆续复工，但是今年6月开始再次全面停工。 目前该项目已经售出900多户。 景德镇的这一份强制停贷告知书在周末刷屏后，随即全国各地陆续开始有越来越多烂尾楼项目都跟上了。 恒大的烂尾项目真的多，之前恒大暴雷的时候就有机构统计过恒大的烂尾楼盘，高达上百万套。 这个数据一点都不夸张，恒大都是大盘为主，下面这个武汉的恒大时代新城就涉及5000多户。 现在市场这么差，房子不好卖，如果恒大又融不到资金的话，哪来的钱复工呢？ 2 据第一财经报道，近期多地烂尾楼业主都发布声明，要强制停止偿还贷款，直至相关项目完全复工为止，涉及城市包括河南省的郑州、商丘、新乡、南阳、周口，以及山西、江苏、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多省份内的城市。 郑州一网红楼盘业主停贷 以郑州的问题楼盘为例，名门翠园因停工时间长、维权事件频发，几乎无人不晓。但在数年前，该项目曾经大受追捧、开盘热卖，一度风光无两。 购房者王君就是购买了名门翠园的业主之一。 2017年，楼市正热，王君和妻子卖掉一套二手房，选中郑州金水区一个网红热盘——名门翠园，打算买来方便工作和孩子上学。没想到，抱着两岁女儿到售楼处买房那天，成为他人生中最追悔莫及的时刻。 2018年，名门翠园成为郑州楼市“销冠”，王君也沉浸在买房喜悦中。到2019年末，王君发现异常，自己千挑万选的项目，竟然停工了。 2019年10月，项目总包方在名门翠园门口贴出声明，称名门严重拖欠工程款，项目工程进展严重滞后。业主未在约定的时间收到房，与此同时，关于名门地产资金链断裂的声音开始流出。 2021年以来，名门地产旗下多项目接连停摆，更有员工投诉其拖欠工资，当时经人社局核实反馈，该公司经营不正常。 图/企查查 企查查网站信息显示，郑州重量级地产企业——名门地产(河南)有限公司申请破产重整， 据了解，该公司累计执行信息40余条，中建二局、广发银行、中融国际信托等，都曾将名门地产告上法庭，后者共35次被列为失信被执行人，被执行总金额达107亿元。 一财的报道称，一份“名门翠园业主强制停贷告知书”在网上流传，业主称该项目自开盘以来累计销售金额近百亿元，但逾期交房1000多日，目前仍全面停工。如果8月8日前项目未复工，翠园贷款买房的业主将停止偿还贷款，直至交房办妥房产证为止。 眼看楼盘复工艰难，王君迫于生活压力，动了“停贷”的念头。数月前，王君便跟银行沟通、申请直接停贷，银行方面称业主与其属于借贷关系、跟开发商属于买卖关系，贷款停不了。 银行挨个给业主打电话，称可以帮忙申请延期还款、最长一年，等延缓期过后再还，但有的需要复利。 王君暂时按银行的延期还款政策，缓解了几个月的燃眉之急。不过，等12月到期后，王君也没有继续还款的打算。“如果全部停掉，银行可能会起诉、直接拍卖房子、征信也会受影响，但我没办法，如果再继续往里仍钱，就没法生活了。” 名门翠园的另一名业主，也有类似情况。据该业主称，她今年3月份就直接停掉了还款，没有跟银行沟通，6月份银行找到她，说可以申请延期到12月，不过要还3～6月的罚息。 “即便项目复工，我也不打算还，要等交房再说，否则太多不稳定因素。”“现在烂尾楼的解决看不到希望，但是业主一边还房租、一边还房贷，其实生活都很艰难。”一位同样是名门翠园业主的律师称，听说小区很多人已经停了，其他业主在如今环境下也处境艰难，如果下月不复工就准备停了。 武汉时代新城项目业主停贷 武汉时代新城项目业主也被报道要停贷！ 据每经房产的消息，近日在网络热传的“武汉时代新城全体业主强制停贷告知书”（以下简称告知书）显示，“武汉市汉南时代新城项目逾期交房数月，业主多次现场维权仍无实质进展，数千户业主（已售房源且未结清贷款）决定，若该项目在限定时间（2022年8月1日）内仍未全面复工，业主将强制停还银行月供。” 7月10日下午，记者通过微信联系上了时代新城业主代表李先生，他表示，“业主们确实已经有这一打算，目前业主代表们也正在对该告知书进行完善，将在近期联系业主签字，并将该告知书寄给相关政府、企业、银行。” 张女士和丈夫也是业主。两人以总价75万元、首付30万元、月供4000多元买下了时代新城一套98平方米的新房。 选择购买时代新城，主要还是看中了该项目开发商的品牌影响力。原本应于今年3月30日交付的时代新城一期房源到如今尚无定期。 武汉时代新城业主强制停贷告知书截图 武汉时代新城项目现场 业主李先生提供的资料显示，今年6月28日，开发商武汉楚水云山农业开发有限公司发布的一则延期交楼告知函显示，“受2020年初疫情影响，项目停滞99天”“公司遭遇流动性影响”“不得不延迟交楼”。至于具体交楼时间，开发商表示，“将在具备交房条件后提前通知业主。” 公开信息显示，武汉时代新城项目占地210838.9平方米，规划住宅36栋，总户数5032户，其中一期有3500户，二期截至目前为1200户。2019年9月15日该项目首次开盘，一年时间里就已完成销售3264套，并凭此一举获得了武汉2020年上半年销售面积、销售套数双料冠军。 3 我大概看了一下这些烂尾楼业主的告知书，还是有很多共通点的。 1、烂尾时间大多都是从去年年中开始。 而那时也是“三道红线”刚开始执行一年左右，加上调控一盘棋，信贷收紧。 房企自有的资金也就够撑一年，在后续没有得到融资输血，销售又急剧下降的前提下，房企开始从去年中大范围暴雷，停工。 2、烂尾的开发商主要也是以暴雷过的民企为主，恒大、名门、新力，绿地也算是少有的国企了。 所以大家真的要避开这些有过暴雷史的房企，还不起债，下一步就是项目停工。 3、业主申诉的重点是银行的问题。 在过去的维权当中，大部分业主都是针对开发商讨说法的。 但是开发商早就摆烂了，裤袋里也没几个钢镚，骂开发商也没用。 现在业主只能找银行： 银行作为贷款方，为何在房子主体结构末封顶前发放按揭贷款？ 为什么将按揭贷款资金违规划入非监管账户？ 银行也是监管方之一，为什么没有履行资金监管义务？ 业主认为银行并没有履行其义务，最终导致项目烂尾，所以业主也不愿意还房贷了。 现在烂尾楼的业主抱团一起，表示如果项目不复工的话，他们就集体停贷。 一日不复工，一日不还贷！ 这就是他们的诉求。 我一向不喜欢抱团的行为，尤其是抱团涨价，但是这一次烂尾楼业主抱团停贷，却抱出了一种悲壮感。 用一辈子的积蓄却买到烂尾楼，换谁都无法理性，这些业主的行为是完全值得理解和同情的。 说实在的，如果严格按照监管来进行，房子也有是不会烂尾的。 在我们国家，想要提取预售监管账户资金还真的不是一件容易的事情。 就拿福州的《预售监管账户资金提取报备流程》来举例。 想要提取资金就要有： 授权委托书、申请报告、工程进度节点相关证明材料、监管账户银行流水。 这里工程进度节点是最关键的一环，要提供单体竣工验收报告。 早在2003年，央行曾经出台“121号文件”中就明确表示： 建筑不封顶，银行是不允许发放贷款的。 等你准备好这些材料之后，审核通过，开发商才能提取监管账户的资金。 全国绝大多数新盘的烂尾，其实都差不多，工程没完，用来建房子的钱却没了。 当初到底钱是怎么不见的？ 而在烂尾楼业主看来，银行应该要为此事负最大的责。 4 集体停贷的事情发生后，烂尾楼业主几乎攻占各大网络平台，舆论立马引爆，各种骂声不断。 现在大家的关注点在于，这场战役，谁会赢？ 业主集体停贷将来是否影响征信？有无胜算？ 停贷肯定是会影响征信的，之前燕郊业主就是因为停贷断供，被银行起诉，还上了征信黑名单，几乎都失去了未来的人生。 征信就是我们普通人最在乎的底线，大家都知道上了黑名单的后果。 但是在《告知书》中，有很多业主都表示，不在乎征信了。 「大批业主失业在家，生活无比艰难，己无法承受每个月的按揭月供，如果都活不下去，我们只能铤而走险走向断供道路，饭都吃不上，还在乎征信？」 这是最坏的打算，但我觉得事情未必会去到这么极端悲观的局面。 今年来已经有很多银行推出延迟还贷的业务了，可以看到银行也在妥协。 后续针对这些买了烂尾楼的业主，可否因为“烂尾楼”的特殊原因，给予这批贷款人特殊照顾呢？ 比如延期期限适当延长，在延期的这段时间内不产生任何利息。 烂尾楼业主现在要租房也要还房贷，如果因为疫情影响失去了收入来源，生活真的走投无路。 他们向银行申请延期还贷，我觉得是完全合乎情理法理的。 不然僵持下去，无论对谁都不会有什么好结果。 业主都不在乎征信了，而银行呢？ 现在已经有六个烂尾楼业主集体发声了，后面这股星星之火肯定越烧越旺。 一个大盘3000户，平均贷款100万吧（二线城市），那就是30亿，对于地方的一家银行来说，绝对是要命的打击。 要是没有处理好的话，各地的金融系统肯定会出问题，也许此刻的银行也很着急。 这两年的烂尾楼风波，注定没有赢家。 不过比起业主单方面宣布停贷，走司法途径对于业主来说更安全些。 虽然从国内的司法案例来看，几乎所有烂尾楼引起的购房者和银行之间的民事纠纷中，法院都是判决银行胜诉，购房者必须无条件偿还贷款。 也是因为如此，大部分的烂尾楼业主只能默默咽下苦果。 我问了好多人，也找了很多资料，找到了两个案例。大家来看下： 今年浙江嘉兴法院有了不一样的判决。 有一位购房者在房子烂尾后拒还银行贷款，被银行起诉，一审败诉；购房者不服，继续上诉，二审法院判购房者胜，将来不用还款了。 购房者买房和银行签订贷款协议时，一般都会有这么一条约定： 贷款放出后，购房者和开发商的纠纷，和银行无关，无论如何购房者都要继续履行还贷的行为。 即便是律师也是这么告诉我们的，但是在二审中，法院否决了这一条约定。 认为该条款存在一个关键问题： 它刻意加重了购房者的责任，而减轻了银行的责任，显失公平，对购房者不具有拘束力。最重要的是，该约定与最高法的相关司法解释抵触，不具备法律效力。 最后因为这位业主已经和开发商解除了商品房买卖合同，所以，商品房担保贷款合同也被解除，业主无需承担后续的房贷。 更早之前，广东惠州一烂尾楼业主也请求法院支持在房子达到交付条件之前，停止还贷。 当时也是因为银行没有按照规定将房贷转到商品房指定监管账户中，反而转去其他地方了。 法院判定是金融机构存在过错，业主自房子交付之前都无须偿还贷款。 当时银行还不死心，结果法院一审、二审都判定业主胜诉，最后申请到广东高院再审，结果广东高院还是支持业主的请求。 大家可以去查案件编号看全文： （2017）粤13民终1881号 （2018）粤民申7516号 我目前也只是看到这两则买到烂尾楼业主胜诉的案例，但也算是看到一些希望吧。 新房入伙，那是要宴请全家的，是一生中少有的大事之一。 所以买房的重要在国人心中重要性不言而喻，而买到烂尾楼，那就是倒了八辈子大霉。 购房者不偷不抢，掏空积蓄背负一生的房贷，真金白银买回来的房子，凭什么就要自认倒霉呢？ 好多善良的购房者，其实都不是要当老赖，都想按时交房贷，但是房子交付看不到时间点，这才选择强制停贷。 从情理上来说，我是绝对支持烂尾楼业主维护权益的，也支持针对停工延期的项目，应该要有申请暂停房贷的通道。 但在强制实施停贷之前，我建议大家可以选择先跟开发商和银行协商一个方案来。 / `9 B9 e9 V2 o6 O5 j
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发表于 2022-7-13 15:25
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