以前房子是抄的，现在房子是住的，明天房子是空闲置的

熊头头麻麻

现在很多城市出了刺激楼市政策，但是这一轮楼市调控和前几次一样吗？答案是否定的！楼市大环境变了，政策方面再怎么刺激，也很难收到以前的效果了！
  
为什么这么说呢？首先是大家的预期变了，以往房子在大家心目中，不但是居住用的，而且是最好的投资品之一，带有一定的金融属性。但是这两年突然大家发现，不但二手房不好卖了，而且新房价格也在下跌。房产的保值增值神话一旦被打破，那么带来的最大影响就是大家的心理预期，就如熊市一样，股民会过分看空。
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, V* e  h! ?8 n其次，现在的房产已经过剩了，基本哪个城市都不缺房子，不少人手中都有几套房子。这还不算，我们的下一代，他们将来要继承的房子更是超级多。要知道，房子也是商品，终究要受供求关系支配的！
  
最后，也是最重要的一点，该买的都买了，买不起的再怎么刺激也买不起。尤其这几年，很多人收入减少了很多，手中都没有钱了，让他们再买房子基本是不可能的，连都首 付 都拿不出来。
  
站在任何一座城市里，举目望去，到处都是高楼大厦、矗立的房子密密麻麻。房子众多不仅在城市体现出来，在农村也同样如此。
  
3 X  X2 g. q6 S1 @- O中国到底有多少房子，谁也说不清，因为除商品房外，还有农民自建房、大量私人盖的小产权房以及集体盖的产权房等形式。
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' j4 Q3 X/ ^4 Y- J# Y2 X2 h哪怕是统计局和住建部，到目前为止也没有给出个确切的数据。我们只有从部分已知数据找到蛛丝马迹。由此判断，中国的房地产是否真的到了过剩阶段。
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首先，从住房总量来看，我们的人均住房面积已经达到发达国家的水平。
  
2021年8月31日，国新办召开“努力实现全体人民住有所居”发布会，住房和城乡建设部部长王蒙徽提到：
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0 N2 x& H" U4 ~( f; H“2019年，城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米，农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米。”
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按城镇人口90平米一套房，乡村人口100平米一套房来计算，2019年我国共有住房大约6.5亿套，其中城镇3.9亿套，乡村2.6亿套。
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2020-2021年我国商品房住宅销售面积合计为31.14亿平方米，按90平米一套计算，增加3500万套。
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! E' p. U3 V5 t. P0 o" L0 h即使不考虑商品房以外新增加的房子，加上2019年的住房总量，2021年末，我国住房总量就达到6.8亿套，人均住房面积45.4平方米，即使按城镇人口统计也达到43.3平米。
  
' u3 U. J6 A3 m7 c" K跟欧美国家，还有部分地广人稀的国家比没有意义，观念不同，地理条件不同。所以，日韩这两个与中国文化相近的发达国家的数据最有参考和比较价值。
  
; r: c: ?0 j# _. o2 T) f( U2021年，日本人均住房面积39平米左右，韩国人均住房面积34平米左右。可以得出结论，中国的人均住房面积已经达到发达国家的水平。
  
其次，从住房增量情况来看，我们目前处于楼市产能溢出阶段。
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2021年全国房地产数据显示：当前住宅施工总面积为69.03亿㎡。
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6 Y# r2 \2 G) ^* A. h# V) w! P按人均40平米面积推算，现有施工中的住宅全部竣工后，可以满足提供1.72亿人口。
  
9 E0 u  K- z# w. \' X! T; J+ c/ s这是什么概念？相当于目前总人口的12%。等这些房屋建好并且住满人后，我们的城镇化率将达到77%左右的水平。
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2021年末，中国常住人口城镇化率为64.72%。城镇化越到后面进展越慢，2010到现在我们花了12年的时间才提升了13%左右的城镇化率。
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8 X0 O6 H; C/ o: `6 Q5 f我们有可能仅花几年的时间，从64.72%的基础上，提高到77%吗？
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; C: Q% m' T: S0 d! e2 T2 _9 T再者，从住房空置情况来看，目前国内有相当一部分房子，根本就没人住。
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很久之前爆出过一个数据，在660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅的智能电表已经连续6个月读数为零——根据每套房3口人进行计算，这批空置房可供2亿人居住。
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由于争议太大，国家电网否认了，此后，就再也没有权威数据出来。但是民间和官方两个层面上，类似的研究却不少。
  
央行在《金融界》发表的“城镇家庭资产负债报告”中指出：
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城市的家庭资产平均值为318万元，户均房产保有量的达到96%，还有40%以上的家庭拥有二套房。
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. o# B# m8 E) ?这也就意味着，其实现阶段城市家庭，根本就不缺房子。
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为什么房价还这么高？按照经济学的常识：价格由供求关系所影响。供过于求，价格下跌。供不应求，价格上涨。
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既然中国这么多年来，盖了超过市场消费需求的房子，为什么房地产价格还一路上涨呢？
  
说起楼市的过剩问题，一直都是玄学问题,那问题到底出在哪？
  
1 ~6 c1 e5 A& O9 {供给层面的错配，造成结构性的供过于求局面。
  
& p7 f( \$ l7 Y$ P中国确实存在楼比人多，住房过剩的问题。但这种过剩更多的是结构性的错配。有些地方房子紧张，有些地方遍地是楼，卖也卖不出。
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) R6 U* h- K  h8 f比如三四线城市新房过剩，而一二线城市新房在不同环境下，情况完全不一样。
  
5 G# y3 _+ T; ^& L$ \这几十年，随着社会经济的发展，中国也经历了一次波澜壮阔的人口流动和人口城镇化。
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7 u1 J; J- K/ r4 J3 f# @农村人口往城里跑，三四线城市往一二线城市跑，中西部地区往东部地区跑，这是整体的流动趋势。
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9 e3 X7 H( L- W* [1 q3 J) f农村的人进城后在农村的房子就逐渐变成无效保有，再买套商品房也不过分吧？
  
  v& P, ~* e, F" W  s) Y; J9 `新北京人、新上海人、新广州人，条件好了在市区买套商品房也是常有的事吧？
  
居民住房保有率都达到90%了，但多买一套房给小孩备着也不少见吧？
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还有一大票的改善性住房，原本条件不好只能买郊区的，现在可以搬市中心了，或者地铁口周围的房子；还有小孩要读书，原来的房子不卖掉，再买套离学校近的。
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" J4 ^9 ^9 u; m  _人口流动、改善性居住，无一例外都制造了大量需求，而这些需求往往是超过了一二线城市供给情况的，加上市场调节不一定那么灵敏，所以给部分大城市房地产快速上涨提供了源动力。
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三四线城市吃的最大的亏，就是没有年轻人，去年全国新增人口只有48万，今年负增长已经确定。
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0 H$ L% P0 Q% G) S( I人口越生越少，没有产业基础的三四线城市拿什么留住年轻人呢？
  
除了本地刚需，三四线城市基本没有外地人入场。
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现在，一大批三四线城市已经面临人口净流出的情况，没有人，但库存量还在攀升，房价怎能不降？
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# N6 Z' d4 u# F  s- z! h6 {这是房价上涨的结，但也是三四线城市的死结，没产业，没人，根本玩不动。
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三四线城市更大问题是土地财政造成的透支，而且多数透支5年，甚至10年以上。
  
; p4 @  Q$ B0 K3 o我们先搞清楚三四线城市房价上涨的逻辑，我国房地产发展的原始链条是：
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地方政府卖地给开发商——开发商卖给购房者，但因为大家都没钱，所以需要银行的加入。
  
银行先借钱给开发商买地，再借钱给购房者买开发商的房子，这里购房者就已经透支了未来30年的收入去买房了。
  
& Y5 X  D0 C6 M/ H银行呢，还可以大规模借钱给地方去搞基建，于是你发现整个杠杆都放大了30倍。
  
房地产带动经济，经济变好了，大家生活居住条件改善了，大家都变有钱了，这就是国外是工业化带动城镇化，而我们是城镇化带动的工业化根本原因。
  
那按理说城镇化还没到头，我们还可以再搞10几年，怎么说透支了？
  
4 p0 R0 b) H5 l+ h因为往往说没有意外的时候，就会有意外。
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2 T# {7 O( W/ v0 k+ r2008年金融危机到来，我们祭出了4万亿的基建计划，直接把建房子的速度进条拉快。
  
结果库存积压，房子卖不动了，房子卖不动，上面说的原始链条就玩不转了，开发商就不拿地了。
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6 R' [+ C0 _1 i+ A3 ~* D' Y0 q于是乎，去库存运动来了。2015-2017年大家应该对三四线城市的货币化棚改有印象吧，把你房子拆了不给你房子，给现金，让你去买房，这不房子卖了，房价涨了，链条又通了。
  
& C# e! o1 x1 }" \/ S如果到这，其实也没问题，库存去了，开发商拿到钱了，百姓生活改善了。
  
1 K( L; h( L8 c$ h! A但问题就出在，人性本身是贪婪的。短期度过难关后的地方又在疯狂卖地，开发商又在疯狂地建房子。
  
2 w4 n' {& }  L. L: P/ y0 c: h& i所以一下子又把库存量积压，现在楼市再一次承压，房子又卖不出去了。
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这下怎么办？
  
0 m6 ?2 P6 Y: F4 W7 s" X& Y又来一轮基建显然不现实了，现在方式，就只能是政策松绑，刺激刚需买房，刺激改善换房。
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这种方式的用处有多大，不用我多说，看看结果也知道了。
  
0 Y( B7 f: p* V6 \上一轮入坑的那批韭菜还没解套，现在都在疯狂降价出手。
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而新的房子，塔吊还在继续运转，房子还在建，结局已经可以预见。




如果你所在的三四线城市是不是也属于这类城市，还不抓紧时间卖掉？
  
) h& h. H) }4 Z当一二线城市开始下场抢人，松限购、松限售、降房价的时候，还有三四线城市什么路可走呢。
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那句话就是这么说的：我走你走的路，把你逼得无路可走。
  
对于现在多数的三四线城市：
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5 x: ^# ]/ A- E% F非刚需，能不买就不买，有多套的抓紧卖。
  
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