人口衰减导致房地产盛宴已过

熊头头麻麻

2021年，也就是去年，我们卖出了17.9亿平米的商品房。
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这是个什么概念呢？


假定按每套房100平米算，那就是1790万套房。
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3 F, D% B/ I# U# x8 Y9 l$ [
7 @0 x/ k9 V) B& d& M7 m) L我知道大城市里大多数房子都是90平米以下的户型，但我们这先按照100平米算，每套房子大体平均值应该就在这附近。
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2 q4 r7 q) n5 j, y: G! E这个数字高吗？
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对比前几年，还真不算高，中国住宅销售量的峰值出现在2018年，随后连续3年都很平缓。
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但是，也不低，从这个图你可以看出来，这几年销售量都高高在上，是一个无论从任何角度看都很高的数值。


6 Y6 [8 s2 k0 }+ l7 l% X* E更重要的是，中国不可能长期维持这个高的销售量。

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! Z- j  _( C1 S! Y别说销售量下降20.9%，下降50%都是早晚的事。

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5 b) j  X/ |2 z# e9 W一套100平的房能住几个人？
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, m3 f. r* j" Y; F5 O! e3个人总能住吧，再不行2个人总是可以住的。

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" A( A) e3 G$ ~去年卖了1700万套房，按每套房2个人算，那就是3400万人。
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但是人口撑不住了。


2021年，中国出生人口为1062万人，同一年中国卖掉了1700万套房。
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把出生人口的数量制成图表，你会发现和人口图明显对不上去。


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- ]: _( Y, I+ Q. }4 m1 H当然，1062万人出生的那都是孩子，真正需要买房的是20岁以上的适婚群体。


- `2 w! [$ L& N; U- m/ @2001年，中国出生1702万人，随后十几年出生人口一直在1500~1700万之间震荡。


看起来好像1700万人对应了1700万套房，数据对上去了。


# m9 t. d0 e8 ~. y9 a但大家想一想，真的需要一个青年一套房吗？


- J) p% i' U5 a3 {% x* b9 K" T现在独生子女多，流行无论男女都一人一套房，婚后合住一套，另一套租出去，所以1700万人买走了1700万套房。
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但我想问的是，如果都是一人一套房，人人都想着拿出一套收租，那租给谁呢？
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1700万人结婚，最多需要850万套房，这已经达到人人有房住的地步了，那还多出来850万套卖给谁了？

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: d8 }" \2 b; K! ]有人可能会说，卖给那些进城的农民工了，中国在不断的城镇化。

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  P6 C; N9 O5 U2 V) r, M5 L看起来好像很对，但如果把数据一列，就能看出问题。
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1998~2021年，中国共销售正规商品房225.58亿平米，毛估2.25亿套房。

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& O0 A0 u' G" y其中，2009~2021年这12年间，中国销售正规商品房184.38亿平米，毛估1.84亿套房。
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以上统计的，仅为统计局公开合法的商品房销售面积，那些无房产证的私房和农村自建房其实也是可以住人的，数量其实相当庞大。


仅按商品房算，2亿套房至少可以住4~6亿人，如果考虑私房数量，数据则更为惊人。

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) K1 J3 j7 U7 n  U7 _2 r中国的城市里有那么多人吗?


大部分流动人口最后都是回到老家宅基地养老的，他们买不起城里的房子，也没兴趣买，攒够钱给孩子在县城买一套娶媳妇就可以了，没有丝毫兴趣给自己也买一套。


; Y  C" Q& Z0 u无论从哪个角度来看，2亿套商品房都能满足中国人的居住需求了。
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2 y+ S' j- Y3 M& T+ u# w+ n& G如果销售面积不能下降，房地产商就开始要死要活，那可真不行。

; ]2 g9 s$ E1 p( k; ^, s
% _6 w" s/ a/ w很明显我们不可能长期保持每年17亿平米的销售量，就算强行保持也撑不了几年。
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中国的年度出生人口已经下降到了1000万人，20年后就是这批人结婚。
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3 f; B& B  y- ~- k2 V从公开数据来看，中国的结婚人口数量高峰出现在2013年，那一年有1347万对新人结婚，随后一路走低，2021年仅有763万对新人结婚。


: x- ^/ P) g2 e5 x2 e这里面包含了大量二婚三婚的数据，但应该也可以大体看出头婚的减少规律。

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2021年结婚的人对应的是2000年之前出生的人。


" j& K* z$ W! t0 f) U5 l从这个数据来反算，目前的结婚数量虽然是近些年来的历史最低，但会是未来的历史最高，以后不可能会超越这个数值，而且会节节下降。
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以后的房子卖给谁呢？每年1700万套到底怎么卖呢？
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所以，卖房数量总归会有一年开始下降的。
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你可以把1700万套的数量再撑三年撑五年，但不可能永远这么撑下去。
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因为每年没有1700万对新人出来买房，连700万对都够呛。

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那你说，应该在哪一年把房产销售数量从1700万套下降至700万套，乃至于300万套呢？

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好像哪一年这么降都不合适，肯定有人反对。


至于每年降一点，也有人反对，每一年都有人说今年经济形势不好，再等等，等到明年再说，然后明年复明年。

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+ e8 l9 z. C8 V8 D# e, `* C9 U8 x你说这可怎么办？好像也没啥好办法。

) A$ V' t# o# A3 J% o$ x# X0 N: Y
* G: l2 C9 F, x9 z+ k2 f/ z: m按每年1700万套的速度继续狂飙，再过5年，中国的存量商品房数量将突破3亿套。

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即便你把所有的私房和宅基地都拆成平地，这个3亿套也够中国人住了，要知道我这可是按平均每套100平的面积进行计算的，更别说你根本不可能把所有私房和宅基地拆成平地。

+ n( o2 m& P1 U2 k2 O/ G8 }
! |" ?$ `* E# @% u7 U! W所以，目前这种情况肯定撑不了5年，现在这每年的卖房数量实在是高的有点离谱了。

: [# z! q+ ^  L. _3 f9 v5 R
' y9 a$ g2 E. t% k$ e% S如果卖房数量下降，但我们把房价拉上去，让销售总金额持平行不行。

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3 H; X2 C) \( D- S& q& o) D& W比如说卖房数量减半，我们房价翻倍，这样房地产商的销售额就会不变，至少日子能好过点。


* B. L* ]1 `; Q: M如果能做到那倒是没问题，但这方面的空间也已经被透支完了。


) p. I8 f9 ^, Z$ z/ O4 G. V过去10年，中国的房地产是量价齐升，成交量年年暴涨，房价也是年年暴涨，让房地产商的财报数据高到不可思议。


0 M' f9 `. h& f9 T2 u4 n+ w, a7 o如今不仅销售量到顶了，房价也到顶了。
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虽然说强调租售比1.5%已经是老调重弹了，但这是本质经济规律，威力可以迟到，但不会缺席。
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每年4%以上的房贷成本，让持有房产的人每年都在失血，而且失血情况很严重。
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不涨就会亏，没量必然跌。
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" r$ E6 O+ p: l% e这种情况下还想着用房价翻倍来解决销售金额的问题？
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请问房价还能怎么翻倍？房租能翻倍吗？

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6 ~( K4 T% r8 t6 e+ e这种房贷失血问题其实很严重，远比大家想象的要严重。
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; U$ _; ^6 ^3 A2 Q不少人总是拿零几年买房的人暴赚来举例，说这批人已经赚翻了，房贷早还完了，根本不用考虑房贷利息问题。
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6 r0 R: _  d8 ]; _. u我刚才已经把商品销售面积的公开数据制成表格了，中国20年来总共销售了2.25亿套房，其中1.84亿都是09年之后卖出去的。
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. r( ]9 [1 q9 ^; g( b这批人还贷不过13年，没还清的人是大多数。
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还有更不怎么好看的数据。
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2015~2021年这6年，也就是房价最终暴涨这一轮，中国总共销售了117.3亿平米的商品房，折合1.17亿套房。

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也就是说，中国销售的所有商品房里，买在2015年之后最高点，背负巨额房贷的人群，数量占比为总商品房数量的一半。

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不要总拿2001年买房的神话来诱惑后来人，至少一半的买房人都是2015年之后买的房。
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( |8 s  ]; i. Q& b( E如果房价暴跌，跌到2015年之前，这批人怎么办？

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那可是1亿套房！
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从2018年开始算到2021年，最近4年的买房人是惨中惨，顶点中的顶点接盘，从买房之日起就一直在亏。
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这批人买房合计71.82亿平米，折合7100万套房，为中国有史以来销售商品房总量的1/3那么多。
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9 r1 J9 d: Z9 w; q7 R' V这可真的不是一个小数，属于一个很大，大到不敢碰的雷。

* G& ]9 u: j5 F& L# q
$ K; n8 ?' j. e这个雷不能动，也不敢动，没人敢让全国1/3的商品房业主亏损惨重。
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! z9 F2 f( ?: w6 i6 T2 @6 e: B2 s8 Q
1 T; h8 L% f# A; h2 y) ^但要维持现状，就需要每年持续不断的卖出1700万套房，或者持续涨价。

* O/ W( f% n( v; n, }. [: {: j6 w
5 R  {3 a- l# @( C6 ?0 ~; x人口规律已经决定了这个离谱的销售量是不可持续的，而租售比这个经济规律也已经决定房价持续上涨也是不可持续的。


目前这种情况已经撑不了几年了，拼尽全力也就三五年，留给我们拆雷的时间真的不多了。
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# Z& V* o2 A# G: J) v) k0 x. v但还有很多既得利益者拼命抵制调控政策，拼命想把这个雷再给弄大点，总指望这个雷不会炸在自己手上。
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也许他们能侥幸逃脱，但这个雷总归会炸在某一个人手中。

  s+ d( V' ^/ N& W
一个一年出生1000万人口的国家，不可能需要1700万套房，这账无论如何都算不过来，地产进入大拐点无非就是个时间问题。
2 i; G: E7 e. M, @

一年过去很快的，刷的一下就没了，而我们已经没几年了。
& g! J# B" G9 j$ ^5 U4 g: @) B
1 h9 d5 r: U& H* T" `5 @* q9 G
房地产这种不健康，不可持续的情况，已经尽快扭转，否则后果真的没法很严重。
+ t  E7 L& q. h  h
; m4 x% u3 L7 P8 `3 r( F
希望那些房地产的既得利益者，别再为了一己之私在那里捣乱了。
1 L8 r9 O6 m) S$ o. D* q$ a
' }$ q5 w" y9 I0 ?. y
这个雷，完全有可能炸在你自己手上，不要总以为自己很幸运。
- a/ }: g. X9 E' v- N$ N0 V0 }
( U+ E! q. N0 V/ `
2021年中国死亡人口总数是1014万人，意味着多出相应的住房。


+ G/ N5 m1 Z3 O; h! [. F: y( \各行各业每年都会做规划，规划未来总是几年会增长多少多少。


但是所谓的增长是以人口为锚定的，人口这个基本变量预期发生变化，其他的怎么会增长呢。所以也应该调整相应的增长目标。

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这还不是最可怕的，可怕的是，很多行业之前根据人口增长做的计划，已经在实施落实了，现在人口预期突转，这些已经实施的也要调整掉。就好像很多人按揭买房的基础是未来人口可以持续增加，有接盘侠兜底，如果房价下跌，这就很麻烦了，已经贷款了的房子怎么办呢？


; G* P. K/ x' P- i5 o" Q人口流向沿海城市、国家中心城市、区域中心城市、省会城市，同一个城市人口流向主城区，这几个是大趋势，未来随着人口收缩，只会强化，能逆袭的城市毕竟是个别少数。
  
2 f' d  a  r; J. E: k1 R* |真正该担心全国人口收缩给自己带来灭顶之灾的，是小城市，特别是县城的商品房。
  f; o" p, f. [2 h/ o" K& ~  
$ `3 T1 m* V# A) \9 \' g在过去的20年间，我国已经有超60万个村庄已消失，相当于每天平均消失80个村庄。
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- y; |- K$ n+ w+ S! Q; H9 ~$ m在未来的20年，也会有许多县城消失，这不是危言耸听，而是全国人口开始收缩必然发生的事情。


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