人口衰减导致房地产盛宴已过

熊头头麻麻

2021年，也就是去年，我们卖出了17.9亿平米的商品房。
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/ _6 g; p3 c8 w! `/ y8 ]$ D这是个什么概念呢？


, i  r6 b* V1 |$ ~3 n) \. z假定按每套房100平米算，那就是1790万套房。


我知道大城市里大多数房子都是90平米以下的户型，但我们这先按照100平米算，每套房子大体平均值应该就在这附近。
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. h. S2 t3 P2 R  t这个数字高吗？


对比前几年，还真不算高，中国住宅销售量的峰值出现在2018年，随后连续3年都很平缓。
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8 r% c7 h; v) T: J但是，也不低，从这个图你可以看出来，这几年销售量都高高在上，是一个无论从任何角度看都很高的数值。


) \+ E! f5 I0 E- Z3 K' n0 K% E更重要的是，中国不可能长期维持这个高的销售量。
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别说销售量下降20.9%，下降50%都是早晚的事。
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一套100平的房能住几个人？

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0 h0 [  N' q( @! ^3 [! B# U3个人总能住吧，再不行2个人总是可以住的。


去年卖了1700万套房，按每套房2个人算，那就是3400万人。


但是人口撑不住了。


2021年，中国出生人口为1062万人，同一年中国卖掉了1700万套房。


把出生人口的数量制成图表，你会发现和人口图明显对不上去。
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当然，1062万人出生的那都是孩子，真正需要买房的是20岁以上的适婚群体。

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9 O7 j* s" u: s; ^2001年，中国出生1702万人，随后十几年出生人口一直在1500~1700万之间震荡。

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/ P/ y/ `! ?- N0 R# ?5 i- ~5 {看起来好像1700万人对应了1700万套房，数据对上去了。
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但大家想一想，真的需要一个青年一套房吗？


现在独生子女多，流行无论男女都一人一套房，婚后合住一套，另一套租出去，所以1700万人买走了1700万套房。

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但我想问的是，如果都是一人一套房，人人都想着拿出一套收租，那租给谁呢？

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1700万人结婚，最多需要850万套房，这已经达到人人有房住的地步了，那还多出来850万套卖给谁了？
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8 p1 R! Z; w; w' S有人可能会说，卖给那些进城的农民工了，中国在不断的城镇化。


# a: m, z2 L( @) n% H5 S看起来好像很对，但如果把数据一列，就能看出问题。
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1998~2021年，中国共销售正规商品房225.58亿平米，毛估2.25亿套房。


其中，2009~2021年这12年间，中国销售正规商品房184.38亿平米，毛估1.84亿套房。

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以上统计的，仅为统计局公开合法的商品房销售面积，那些无房产证的私房和农村自建房其实也是可以住人的，数量其实相当庞大。

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& n! e5 o; b  D6 f# y- s6 E仅按商品房算，2亿套房至少可以住4~6亿人，如果考虑私房数量，数据则更为惊人。
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- o9 ]1 S; j7 y- x中国的城市里有那么多人吗?
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大部分流动人口最后都是回到老家宅基地养老的，他们买不起城里的房子，也没兴趣买，攒够钱给孩子在县城买一套娶媳妇就可以了，没有丝毫兴趣给自己也买一套。


无论从哪个角度来看，2亿套商品房都能满足中国人的居住需求了。
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如果销售面积不能下降，房地产商就开始要死要活，那可真不行。


很明显我们不可能长期保持每年17亿平米的销售量，就算强行保持也撑不了几年。
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. u: Y) x/ ]6 p/ T4 d! q: _中国的年度出生人口已经下降到了1000万人，20年后就是这批人结婚。


从公开数据来看，中国的结婚人口数量高峰出现在2013年，那一年有1347万对新人结婚，随后一路走低，2021年仅有763万对新人结婚。
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这里面包含了大量二婚三婚的数据，但应该也可以大体看出头婚的减少规律。


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2021年结婚的人对应的是2000年之前出生的人。


9 ]# R6 m7 W# f( L从这个数据来反算，目前的结婚数量虽然是近些年来的历史最低，但会是未来的历史最高，以后不可能会超越这个数值，而且会节节下降。
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以后的房子卖给谁呢？每年1700万套到底怎么卖呢？

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所以，卖房数量总归会有一年开始下降的。

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9 ?! e. J1 j* D0 j你可以把1700万套的数量再撑三年撑五年，但不可能永远这么撑下去。


: ~6 k! m: k* W6 ]! ?3 Y因为每年没有1700万对新人出来买房，连700万对都够呛。
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+ Y  z9 V! J. z# U4 k1 j) s那你说，应该在哪一年把房产销售数量从1700万套下降至700万套，乃至于300万套呢？

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, ^; {' B* ~  Y! T7 O: c好像哪一年这么降都不合适，肯定有人反对。
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至于每年降一点，也有人反对，每一年都有人说今年经济形势不好，再等等，等到明年再说，然后明年复明年。
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6 j8 N4 i' U/ F你说这可怎么办？好像也没啥好办法。

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按每年1700万套的速度继续狂飙，再过5年，中国的存量商品房数量将突破3亿套。
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# z$ B! a4 g4 o& t即便你把所有的私房和宅基地都拆成平地，这个3亿套也够中国人住了，要知道我这可是按平均每套100平的面积进行计算的，更别说你根本不可能把所有私房和宅基地拆成平地。


所以，目前这种情况肯定撑不了5年，现在这每年的卖房数量实在是高的有点离谱了。


如果卖房数量下降，但我们把房价拉上去，让销售总金额持平行不行。
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比如说卖房数量减半，我们房价翻倍，这样房地产商的销售额就会不变，至少日子能好过点。


如果能做到那倒是没问题，但这方面的空间也已经被透支完了。

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过去10年，中国的房地产是量价齐升，成交量年年暴涨，房价也是年年暴涨，让房地产商的财报数据高到不可思议。

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如今不仅销售量到顶了，房价也到顶了。
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1 ~8 K( S9 x9 l7 m: g6 v虽然说强调租售比1.5%已经是老调重弹了，但这是本质经济规律，威力可以迟到，但不会缺席。

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每年4%以上的房贷成本，让持有房产的人每年都在失血，而且失血情况很严重。
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不涨就会亏，没量必然跌。
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( i: ?+ V" o8 c/ }* v$ q1 {这种情况下还想着用房价翻倍来解决销售金额的问题？


0 @8 S1 o; g$ D- I% X) O5 h请问房价还能怎么翻倍？房租能翻倍吗？


9 @% l) i, @, e. V8 l3 v$ ~, \/ U4 e0 O这种房贷失血问题其实很严重，远比大家想象的要严重。

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# L( b. \9 G, i8 e- V3 U不少人总是拿零几年买房的人暴赚来举例，说这批人已经赚翻了，房贷早还完了，根本不用考虑房贷利息问题。

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+ |" h" t! h4 B5 T. Y我刚才已经把商品销售面积的公开数据制成表格了，中国20年来总共销售了2.25亿套房，其中1.84亿都是09年之后卖出去的。
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这批人还贷不过13年，没还清的人是大多数。
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& }9 B7 M0 A4 h7 C) x8 W% f' f! f" x还有更不怎么好看的数据。


% @7 Z$ O  w8 L1 p$ d2015~2021年这6年，也就是房价最终暴涨这一轮，中国总共销售了117.3亿平米的商品房，折合1.17亿套房。


也就是说，中国销售的所有商品房里，买在2015年之后最高点，背负巨额房贷的人群，数量占比为总商品房数量的一半。


# g5 P5 v+ T: |* D不要总拿2001年买房的神话来诱惑后来人，至少一半的买房人都是2015年之后买的房。

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' F7 A% O' b7 b# o. i2 j" D如果房价暴跌，跌到2015年之前，这批人怎么办？
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: s# V! h, k% b; b那可是1亿套房！

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从2018年开始算到2021年，最近4年的买房人是惨中惨，顶点中的顶点接盘，从买房之日起就一直在亏。

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这批人买房合计71.82亿平米，折合7100万套房，为中国有史以来销售商品房总量的1/3那么多。


0 a6 a1 P6 A2 U$ l: C- H# `5 b2 C: B, L" ]这可真的不是一个小数，属于一个很大，大到不敢碰的雷。
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这个雷不能动，也不敢动，没人敢让全国1/3的商品房业主亏损惨重。


" K9 d* \& C  i* w但要维持现状，就需要每年持续不断的卖出1700万套房，或者持续涨价。
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人口规律已经决定了这个离谱的销售量是不可持续的，而租售比这个经济规律也已经决定房价持续上涨也是不可持续的。


" t: I: M( S% F7 S/ E# ~" k目前这种情况已经撑不了几年了，拼尽全力也就三五年，留给我们拆雷的时间真的不多了。

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0 L- D4 I& c/ t4 M但还有很多既得利益者拼命抵制调控政策，拼命想把这个雷再给弄大点，总指望这个雷不会炸在自己手上。

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6 V( ?. C% ~) R. }8 s也许他们能侥幸逃脱，但这个雷总归会炸在某一个人手中。


一个一年出生1000万人口的国家，不可能需要1700万套房，这账无论如何都算不过来，地产进入大拐点无非就是个时间问题。

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* j9 N8 Z/ }6 Q1 j/ J5 g% N' k; E7 J一年过去很快的，刷的一下就没了，而我们已经没几年了。
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) m1 F! t5 E! b9 }1 A6 M: ?房地产这种不健康，不可持续的情况，已经尽快扭转，否则后果真的没法很严重。
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( S: F5 i( d! v' a; ]4 a希望那些房地产的既得利益者，别再为了一己之私在那里捣乱了。


2 R* a7 y9 z+ ^0 E* U) _这个雷，完全有可能炸在你自己手上，不要总以为自己很幸运。


  x) E2 h$ r( K' C2021年中国死亡人口总数是1014万人，意味着多出相应的住房。
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( X# a7 c. l9 G/ M各行各业每年都会做规划，规划未来总是几年会增长多少多少。
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1 i# ~: C% z- O7 F/ D% S% {但是所谓的增长是以人口为锚定的，人口这个基本变量预期发生变化，其他的怎么会增长呢。所以也应该调整相应的增长目标。
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这还不是最可怕的，可怕的是，很多行业之前根据人口增长做的计划，已经在实施落实了，现在人口预期突转，这些已经实施的也要调整掉。就好像很多人按揭买房的基础是未来人口可以持续增加，有接盘侠兜底，如果房价下跌，这就很麻烦了，已经贷款了的房子怎么办呢？


人口流向沿海城市、国家中心城市、区域中心城市、省会城市，同一个城市人口流向主城区，这几个是大趋势，未来随着人口收缩，只会强化，能逆袭的城市毕竟是个别少数。
  
真正该担心全国人口收缩给自己带来灭顶之灾的，是小城市，特别是县城的商品房。
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在过去的20年间，我国已经有超60万个村庄已消失，相当于每天平均消失80个村庄。
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: @5 q/ A4 G5 C% l4 q, q" W4 `: v在未来的20年，也会有许多县城消失，这不是危言耸听，而是全国人口开始收缩必然发生的事情。
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