人口衰减导致房地产盛宴已过

熊头头麻麻

2021年，也就是去年，我们卖出了17.9亿平米的商品房。


这是个什么概念呢？


假定按每套房100平米算，那就是1790万套房。


我知道大城市里大多数房子都是90平米以下的户型，但我们这先按照100平米算，每套房子大体平均值应该就在这附近。
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- m  K( C( N7 h( Q: [这个数字高吗？
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对比前几年，还真不算高，中国住宅销售量的峰值出现在2018年，随后连续3年都很平缓。
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; t- b% M+ x* h6 I2 ^2 s0 w但是，也不低，从这个图你可以看出来，这几年销售量都高高在上，是一个无论从任何角度看都很高的数值。
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! u5 j; G" `, E更重要的是，中国不可能长期维持这个高的销售量。

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别说销售量下降20.9%，下降50%都是早晚的事。
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! ^; }& j7 I3 m' v# J8 S. L. v. Z一套100平的房能住几个人？


9 P5 T" Y* I# U+ a8 n3个人总能住吧，再不行2个人总是可以住的。


去年卖了1700万套房，按每套房2个人算，那就是3400万人。
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4 w: y; |: b4 }  V但是人口撑不住了。

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) ^5 M) Z' c1 J4 S' C% ?2021年，中国出生人口为1062万人，同一年中国卖掉了1700万套房。

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把出生人口的数量制成图表，你会发现和人口图明显对不上去。

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当然，1062万人出生的那都是孩子，真正需要买房的是20岁以上的适婚群体。


2001年，中国出生1702万人，随后十几年出生人口一直在1500~1700万之间震荡。

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9 d% X9 ^' ~/ H9 a& Z: J# ~, H* f看起来好像1700万人对应了1700万套房，数据对上去了。
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但大家想一想，真的需要一个青年一套房吗？


现在独生子女多，流行无论男女都一人一套房，婚后合住一套，另一套租出去，所以1700万人买走了1700万套房。
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! H5 X1 {. Q6 i9 e但我想问的是，如果都是一人一套房，人人都想着拿出一套收租，那租给谁呢？


1700万人结婚，最多需要850万套房，这已经达到人人有房住的地步了，那还多出来850万套卖给谁了？


有人可能会说，卖给那些进城的农民工了，中国在不断的城镇化。

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' x6 d1 f- I' |( @9 M/ Y, B看起来好像很对，但如果把数据一列，就能看出问题。


1998~2021年，中国共销售正规商品房225.58亿平米，毛估2.25亿套房。
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  K9 S+ q" R- o( X8 d4 S0 r% q  {其中，2009~2021年这12年间，中国销售正规商品房184.38亿平米，毛估1.84亿套房。
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+ X# n, S9 ]& Z4 I9 V以上统计的，仅为统计局公开合法的商品房销售面积，那些无房产证的私房和农村自建房其实也是可以住人的，数量其实相当庞大。


* l, y1 N2 M9 F/ }仅按商品房算，2亿套房至少可以住4~6亿人，如果考虑私房数量，数据则更为惊人。
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中国的城市里有那么多人吗?


大部分流动人口最后都是回到老家宅基地养老的，他们买不起城里的房子，也没兴趣买，攒够钱给孩子在县城买一套娶媳妇就可以了，没有丝毫兴趣给自己也买一套。
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无论从哪个角度来看，2亿套商品房都能满足中国人的居住需求了。

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1 L5 T! _+ T' u) I# K/ `" }& u如果销售面积不能下降，房地产商就开始要死要活，那可真不行。
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$ R. m# s+ W( h& f, T很明显我们不可能长期保持每年17亿平米的销售量，就算强行保持也撑不了几年。
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中国的年度出生人口已经下降到了1000万人，20年后就是这批人结婚。


. d) [, Q$ K& b+ _从公开数据来看，中国的结婚人口数量高峰出现在2013年，那一年有1347万对新人结婚，随后一路走低，2021年仅有763万对新人结婚。


) K: R3 f. y( Z- _0 P这里面包含了大量二婚三婚的数据，但应该也可以大体看出头婚的减少规律。
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! U: A+ a! o4 ~$ X* S2021年结婚的人对应的是2000年之前出生的人。


从这个数据来反算，目前的结婚数量虽然是近些年来的历史最低，但会是未来的历史最高，以后不可能会超越这个数值，而且会节节下降。
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7 i( [' j$ h" ?' N, M; C" F以后的房子卖给谁呢？每年1700万套到底怎么卖呢？
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8 B3 l. A5 q  W' |- H. Z' _4 ]所以，卖房数量总归会有一年开始下降的。
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你可以把1700万套的数量再撑三年撑五年，但不可能永远这么撑下去。

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因为每年没有1700万对新人出来买房，连700万对都够呛。
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! y, ]" _0 Z9 e& W& V% c- }那你说，应该在哪一年把房产销售数量从1700万套下降至700万套，乃至于300万套呢？

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4 g1 a$ j' u+ y' u好像哪一年这么降都不合适，肯定有人反对。
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$ d6 I. R0 |- P( f, ^至于每年降一点，也有人反对，每一年都有人说今年经济形势不好，再等等，等到明年再说，然后明年复明年。


- b: E" E" j1 i, w  d% F! ]; x3 ^你说这可怎么办？好像也没啥好办法。
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按每年1700万套的速度继续狂飙，再过5年，中国的存量商品房数量将突破3亿套。

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即便你把所有的私房和宅基地都拆成平地，这个3亿套也够中国人住了，要知道我这可是按平均每套100平的面积进行计算的，更别说你根本不可能把所有私房和宅基地拆成平地。
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: I% ]. W$ I6 ?( n/ {9 x* X所以，目前这种情况肯定撑不了5年，现在这每年的卖房数量实在是高的有点离谱了。
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如果卖房数量下降，但我们把房价拉上去，让销售总金额持平行不行。


比如说卖房数量减半，我们房价翻倍，这样房地产商的销售额就会不变，至少日子能好过点。


% i8 z5 \" b; W如果能做到那倒是没问题，但这方面的空间也已经被透支完了。

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. v3 d4 w) j0 G7 J! G% P, b% ~; i8 O过去10年，中国的房地产是量价齐升，成交量年年暴涨，房价也是年年暴涨，让房地产商的财报数据高到不可思议。
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如今不仅销售量到顶了，房价也到顶了。


虽然说强调租售比1.5%已经是老调重弹了，但这是本质经济规律，威力可以迟到，但不会缺席。

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: S2 O: n4 T" v& ^" F% I每年4%以上的房贷成本，让持有房产的人每年都在失血，而且失血情况很严重。

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5 K" Y6 f3 P0 O! d+ y+ `不涨就会亏，没量必然跌。
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这种情况下还想着用房价翻倍来解决销售金额的问题？
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请问房价还能怎么翻倍？房租能翻倍吗？
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3 H3 v  X& h% q, X9 f这种房贷失血问题其实很严重，远比大家想象的要严重。


% k* Z3 ?! D0 @3 o$ a. {4 Y不少人总是拿零几年买房的人暴赚来举例，说这批人已经赚翻了，房贷早还完了，根本不用考虑房贷利息问题。

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6 O5 ?9 {, U) i- G! T- O我刚才已经把商品销售面积的公开数据制成表格了，中国20年来总共销售了2.25亿套房，其中1.84亿都是09年之后卖出去的。

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  s# `& c+ s4 f" D/ S* T! f3 Q这批人还贷不过13年，没还清的人是大多数。
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还有更不怎么好看的数据。
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( N; }6 U7 x1 b. Z# ?2015~2021年这6年，也就是房价最终暴涨这一轮，中国总共销售了117.3亿平米的商品房，折合1.17亿套房。
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也就是说，中国销售的所有商品房里，买在2015年之后最高点，背负巨额房贷的人群，数量占比为总商品房数量的一半。
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不要总拿2001年买房的神话来诱惑后来人，至少一半的买房人都是2015年之后买的房。
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/ V: W9 H& d2 J; ], q: K. \如果房价暴跌，跌到2015年之前，这批人怎么办？
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, _  o. Z- K& R. T1 l. ]/ k0 H那可是1亿套房！


* c# F/ x+ k! z/ A1 p' G" G- @从2018年开始算到2021年，最近4年的买房人是惨中惨，顶点中的顶点接盘，从买房之日起就一直在亏。


' D. M( X# O& c/ e) L这批人买房合计71.82亿平米，折合7100万套房，为中国有史以来销售商品房总量的1/3那么多。
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这可真的不是一个小数，属于一个很大，大到不敢碰的雷。

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这个雷不能动，也不敢动，没人敢让全国1/3的商品房业主亏损惨重。

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但要维持现状，就需要每年持续不断的卖出1700万套房，或者持续涨价。
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* e9 k; u, _6 o6 p- W; g) l2 @" ~! ]) Q人口规律已经决定了这个离谱的销售量是不可持续的，而租售比这个经济规律也已经决定房价持续上涨也是不可持续的。

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$ t1 ^) L( z+ ^2 p; D$ V; \9 S目前这种情况已经撑不了几年了，拼尽全力也就三五年，留给我们拆雷的时间真的不多了。
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但还有很多既得利益者拼命抵制调控政策，拼命想把这个雷再给弄大点，总指望这个雷不会炸在自己手上。


" W9 E5 k9 ~5 H* y: J7 U也许他们能侥幸逃脱，但这个雷总归会炸在某一个人手中。
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+ o. _3 @$ \9 @  }& ?4 y1 I5 y一个一年出生1000万人口的国家，不可能需要1700万套房，这账无论如何都算不过来，地产进入大拐点无非就是个时间问题。


& y& I. M: n1 J) G! b一年过去很快的，刷的一下就没了，而我们已经没几年了。


房地产这种不健康，不可持续的情况，已经尽快扭转，否则后果真的没法很严重。
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希望那些房地产的既得利益者，别再为了一己之私在那里捣乱了。
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3 F6 T" y; A7 N! i. W; T; w这个雷，完全有可能炸在你自己手上，不要总以为自己很幸运。
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% L0 B" k/ k8 F  T0 c3 \0 _- _2021年中国死亡人口总数是1014万人，意味着多出相应的住房。

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# G) r2 O! K3 K6 B2 {各行各业每年都会做规划，规划未来总是几年会增长多少多少。

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但是所谓的增长是以人口为锚定的，人口这个基本变量预期发生变化，其他的怎么会增长呢。所以也应该调整相应的增长目标。

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这还不是最可怕的，可怕的是，很多行业之前根据人口增长做的计划，已经在实施落实了，现在人口预期突转，这些已经实施的也要调整掉。就好像很多人按揭买房的基础是未来人口可以持续增加，有接盘侠兜底，如果房价下跌，这就很麻烦了，已经贷款了的房子怎么办呢？

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: l0 K$ G8 @: t人口流向沿海城市、国家中心城市、区域中心城市、省会城市，同一个城市人口流向主城区，这几个是大趋势，未来随着人口收缩，只会强化，能逆袭的城市毕竟是个别少数。
6 D  t6 e' Z( ]8 B; r: g  
! Z( g8 y1 f& n, c. O- J真正该担心全国人口收缩给自己带来灭顶之灾的，是小城市，特别是县城的商品房。
; A( l' g0 W7 m$ J  
在过去的20年间，我国已经有超60万个村庄已消失，相当于每天平均消失80个村庄。
  
& F8 N7 A  r# W1 |' s6 o3 \! |# d在未来的20年，也会有许多县城消失，这不是危言耸听，而是全国人口开始收缩必然发生的事情。
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