经济低迷，楼市反而火热？各国央行若加息，房价是涨还是跌？

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据经济学人5月11日报道，虽然当下全球笼罩在经济下行的“乌云”中，但许多国家房地产市场却打破记录。

美国和英国的房屋销售速度比以往任何时候都快。自疫情开始，加拿大房价已经飙升了 26%。新西兰的平均房产成本可能超100万新西兰元（约合64万美元），较之2019 年增长近46%。

然而，利率变化正在酝酿之中。5月5日，英格兰银行预测，今年晚些时候，英国通胀率可能超过10%。基于此，英格兰银行第四次上调政策利率至 1%。据华尔街日报，5月5日，美国联邦储备委员会将基准利率提高了0.5个百分点；5月12日，美联储主席鲍威尔获得连任，他在接受采访时表示，如果经济运行符合预期，6月和7月将再各提高0.5百分点。投资者预计，到2023年初，美国联邦基金利率将升至3%以上，是目前水平的三倍多。从加拿大到澳大利亚，发达国家的大多数央行要么已经开始对货币政策“踩刹车“，要么正在准备“踩刹车”。

经济学家认为，今年不太可能出现像2008年一样的全球房地产崩盘。但是因抵押贷款利率产生的房价波动会因国家而异。在澳大利亚和新西兰，2021年房价上涨了20%以上，房价已经隐隐失控，甚至可能对利率的小幅上涨都很敏感。咨询公司Capital Economics的分析师认为，在美国和英国，利率可能必须接近4%才会使房价下跌。

除价格水平外，其他三个因素将有助于确定房地产是放缓还是崩溃：房主使用抵押贷款的程度；房主选择浮动利率抵押贷款，而不是固定利率贷款；以及家庭承担的债务金额。

首先，是一个经济体中抵押贷款持有人的份额。完全拥有自己房产的房主越少，加息的影响可能就越大。丹麦、挪威和瑞典的抵押贷款持有人比例相对较高，且它们为应对疫情而放宽了借贷标准。在瑞典，对房主的税收减免进一步推动了抵押贷款买房的热潮；并且，当地以高价（和非法）转租为特征的功能失调的租赁市场，也在促使更多租户转向购房。这些都使北欧的银行处于棘手境地。在挪威和瑞典，住房贷款占银行总资产的1/3以上。在丹麦，它们占贷方账簿的近50%。房价一旦发生急剧下跌，就会引发银行的损失。

与北欧国家相比，中欧和东欧国家的许多家庭在上世纪90年代购买房屋时没有承担债务，因为房产非常便宜。在罗马尼亚等国，超过4/5的家庭完全拥有自己的房产。在南欧，无抵押家庭也很普遍，尤其是西班牙和意大利，房产继承或家庭支持购房很常见。就德国人而言，他们更有可能租房而不是购房。因此，加息对房价的直接影响较小。

其次，抵押债务的结构也很重要。浮动利率的借款人几乎会立即感受到利率上升，浮动利率会随着政策利率的变化而波动。而对于那些固定利率的贷款人来说，他们的感受不会那么强烈。在美国，抵押贷款利率往往在两到三年间是固定的。在加拿大，近一半的房屋贷款利率固定在五年或更长时间不变。相比之下，芬兰的贷款几乎完全以浮动利率定价。在澳大利亚，大约4/5的抵押贷款与浮动利率挂钩。

若以此来看，对于贷款人来说，固定利率比浮动利率更稳定。然而，仅查看固定利率与浮动利率的借款人比例可能会产生误导。在一些国家，抵押贷款利率是固定的，但期限太短，无法保护借款人免受利率风暴的影响。在新西兰，固定利率抵押贷款占现有贷款的大部分，但近3/5的固定利率贷款期限不足一年。在英国，近一半的固定利率贷款期限最长为两年。

最后，对利率上升的抵御能力也取决于家庭承担的债务数量。在全球金融危机期间，高负债成为焦点。随着房地产价格下跌，相对于其收入而言，抵押贷款还款额很高的家庭发现自己受到了挤压。今天的家庭无疑更富有，但许多人背负着比以往更多的债务。虽然加拿大人在疫情期间增加了3.6万亿加元的总储蓄，使他们的净财富在2021年底达到创纪录的15.9万亿加元，但他们对房产的需求已将家庭债务推高至收入的137% 。并且，具有极端贷款与收入比率（即超过4.5）的新抵押贷款比例也有所上升。以上都促使了加拿大中央银行在2021年11月就高负债水平发出过警告。

欧洲的金融监管机构拥有同样担心。今年2月，欧洲系统性风险委员会警告丹麦、卢森堡、荷兰、挪威和瑞典的抵押贷款债务过高且不可持续。在澳大利亚，房主的平均债务占收入的比例已升至150%。在上述这些国家，家庭将面临更高的每月还款额，并且飙升的食品支出和能源支出也在侵蚀家庭收入。

综合所有因素考虑，美国的房地产市场在次贷危机的影响下，似乎比许多大型经济体更稳定。自2009年以来，美国的借款人和贷款人变得更加谨慎，且固定利率的房贷更流行。英国和法国的房地产市场在短期内会表现得更好，但如果利率进一步上升，它们很容易受到影响。德国以及南欧和东欧的房地产似乎不那么脆弱。相比之下，澳大利亚和新西兰、加拿大和北欧国家的房地产市场对利率上涨最为敏感。

目前，大多数国家的房地产市场需求仍然远远超过供应。强劲的就业市场、接近购房年限的千禧一代、居家远程办公的大形势，都增加了人们对房产的需求。从全球房地产市场来看，新房产仍然稀缺，这将维持房地产市场竞争并有助于房产保持高价。与2020年初相比，英国2月份的房产挂牌数量减少了36%；在美国，3月份的挂牌数量比前一年减少了62%。

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