全国首例！烂尾楼的房贷，不用还了！

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近日，漳州泰禾厦门湾小区业主被某国有银行催收的视频搬上了网络，引人关注。泰禾集团因资金链断裂，旗下子公司泰维置业有限公司开发的泰禾厦门湾目前烂尾，虽然目前竭尽全力推动项目复工，但问题颇多，难度很大。

01

每个面临“烂尾”风险的楼盘，似乎都有着相似的轨迹。

项目传出资金问题——施工工人减少——工程进度缓慢——直接停工——业主发现问题维权——开发商多方努力争取复工——开发商再发通知延期……

幸运的资金问题得到解决，楼盘复工、延期交房；不幸的，楼盘复工遥遥无期，交房无望。

对普通百姓而言，买房是一场输不起的豪赌。而比买不起房更绝望的，是买到了烂尾期房。

那么房子烂尾了，买房人为什么还要还房贷？能不能断供停贷？

这个问题相信很多人都问过，得到的答案更多的都是只要买了房，不管房子处于何施工阶段，房贷该还还是要还。

因为买房是业主和开发商之间的交易，但贷款是业主与银行之间的往来。业主和银行之间的债务关系已经形成。

如果开发商烂尾了，那你可以起诉开发商，可以找开发商索赔，但这和银行没有关系，银行贷款给的是你，然后你给了开发商，法律关系清清楚楚，干净明了。

但已经走到烂尾地步的开发商还有能力赔偿吗？

最后出走了一圈，又转了回来，最后买单的还是购房者。

买到烂尾楼的购房者已经很惨了，损失了半辈子的积蓄，没道理还要搭上下半辈子的一切。

那有没有房子烂尾，贷款不还的成功案例？

02

近期，浙江省嘉兴市一个烂尾楼引起一个购房者拒还银行贷款的民事纠纷，法院却有了完全不一样的判决结果，也让遇到同样情况的购房者，在判决中看到了新的希望。

2014年，上海的许先生在嘉兴某楼盘购买一套别墅，向银行按揭贷款392万元。许先生支付首付款后银行将贷款发放给开发商，后开发商因资金问题无法按时交付房屋，造成该楼盘烂尾。

2018年，开发商向法院提交破产清算申请，经破产管理人调查，涉案楼盘未竣工验收，不符合交付标准，随即书面通知许先生解除其与开发商之间的商品房买卖合同。

之后许先生因无法再取得房屋所有权而停止向银行支付月供。2020年，贷款银行向法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。

一审判决下达后，许先生不服，提起上诉。

嘉兴中院二审认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

意思就是，如果购房者和开发商之间的商品房买卖合同被确认无效或者被撤销，那么购房者和银行签署的商品房担保贷款合同也会被解除。

然后，出卖人也就是开发商，理应把收到的房款退还给银行，并从买受人，也就是购房者手里收回房屋所有权。

2022年2月，嘉兴中院作出二审判决：银行败诉，徐先生无需归还剩余贷款本息，所剩余欠款应由开发商归还给银行。

此判例一出，直接颠覆了20年来中国的房贷市场规则。

03

许先生的经历，对遇到烂尾问题的朋友有没有借鉴意义？

有。

那这适合所有遇到烂尾问题的朋友吗？

恐怕不行！

“嘉兴案”有一个重要前提，就是没有发生债务转移。

本案中开发商进入破产清算阶段，没有财力退还给银行和许先生房款，这属于开发商应该承担的债务，住房合同和借贷合同同时取消，法院当然要一分为二，判决开发商将贷款支付的购房款返还给银行，将许先生支付的购房款返还给个人，这是一个既符合情理也符合法理的判决。

而多数情况下，《商品房买卖合同》被解除，开发商会把钱退还给购房者，不会直接返给银行，这相当于债务转移，这样的话购房者就应该履行向银行归还贷款本息的义务。

这也是为什么同样是解除《商品房买卖合同》，不归还银行贷款，但大多数购房者被银行告上法庭后会败诉。

遇到烂尾，千万不要盲目地与开发商解除购买合同。有些楼盘停工烂尾或只是暂时情况，开发商并没有进入破产清算阶段，债务还有被追回的可能。

如果你此时解除购房合同，跟开发商的关系就会从买卖关系变成债权债务关系，而买卖关系的还款优先级高于债权债务关系。这时候即使你拿到了开发商的欠条，但欠条被兑现的可能性非常低。

04

最后回到泰禾厦门湾，从网上回复可知：根据中国人民银行《贷款通则》第十六条规定：“除国务院决定外，任何单位和个人无权决定停息、减息、缓息和免息。贷款人应当根据国务院决定，按照职责权限范围具体办理停息、减息、缓息和免息。”受该规章规范，银行机构无权决定购房业主提出的停贷服务。因此，您要停止支付银行贷款，无法解决。

针对出现阶段还款困难的贷款客户，工商银行漳州开发区支行可提供宽限期政策，宽限期最长半年。若受疫情影响符合申请宽限期相关条件的客户，可提供宽限期最长不超过1年。宽限期内每期仅归还利息，不归还本金，宽限期结束后，根据约定的还款方式，贷款剩余本金重新摊分，并在以后各期逐期归还本金和利息。办理宽限期后，实际产生应还利息将根据本金实际占用情况计算，应还利息总额整体较原还款计划会有所增加。

总结起来就是可以申请缓期执行，但最长时间不能超过一年。

无独有偶，今天看到一则消息，南宁的蓝光·雍锦澜湾由于楼盘停工，业主申请暂停还贷，某银行只允许同意缓贷一年，且停贷一年的利息和本金在剩余年限分配。

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如果买到烂尾楼，首先首付是砸进去了，难以收回。如果银行再不谨慎，抢先发放个人住房贷款。那么人们该多么绝望，房子没到手，又背了一身债。

我国的商业银行发放个人住房按揭贷款是必须要遵守《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发［2003］121号）的规定的。该通知要求各商业银行对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证（即通常说的项目四证）的项目，不得发放任何形式的贷款。同时通知第四条规定“为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。”

但是有些银行为了迅速扩张资产业务，抢占市场份额，违反有关规定，放宽了对开发商的各种限制，特别是之前的大型开发商，一定程度上助长了部分地区房地产投资的过热倾向。这些因素最终造成了悲惨的结局，购房人赔了夫人又折兵，损失惨重。

那么如果你不幸买到了烂尾楼，银行抢先放了款。最终损失谁来承担呢。结果还是很显然的，购房人仍然要承担《个人住房借款合同》里的约定，按时缴纳房贷，如果月供不及时交，会记入不良征信记录。同时经有效催收三次以上，仍不缴纳房贷的，银行会直接起诉。因为法院会明确表示《个人住房借款合同》系银行与买方的真实意思表示，未违反相关法律法规，合法有效，应继续执行。

所以，对于买房人一定要注意开发商信用，多上上网看看，都会有蛛丝马迹。

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