利好政策频发，5月楼市迎来拐点？

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4月份以来，房地产相关调控政策频出，从中央到地方均释放不同程度松绑信号，楼市温度也在“五一”小长假期间随之变化。

据观察者网了解，不少开发商在“五一”期间明显加大新房供应量和营销推广力度，结果也不负所望，如大湾区的广州、深圳，长三角的杭州、南京、绍兴，以及青岛、重庆等热点二线城市的购房者热情均有所恢复，核心区域楼盘访客数量及成交量大幅提升。

有媒体报道称，部分楼盘由于人气爆棚，选房或者看房需要排队进场或者直接限流。

而谈及未来楼市发展，上述人士认为，从政策角度来看，主要是保障正常的刚需和改善需求如期释放，由于炒房客退出舞台，楼市不可能向一两年前那么火，但也不会像几个月前那样停滞。随着疫情稳定，将会进入较为稳定的健康发展阶段。

前四月销售同比下降

中指研究院数据显示，2022年1-4月重点100城新建商品住宅成交活跃度不足，成交规模居历史同期较低位，同比下降超四成。一线城市商品住宅成交面积同比下降37.4%，二线代表城市同比下降41.3%，三四线代表城市同比下降47.2%。

受市场因素影响，各大房企的推盘意愿也严重不足，4月重点50城新批上市面积1688万平方米，同比降幅超五成；前4个月商品住宅月均供应规模1461万平方米，同比下降超四成，与2019-2021年同期均值相比下降37.3%。

同时，根据此前各大房企发布的1-4月经营数据来看，百强房企的销售业绩也大不如前，跌幅继续呈扩大态势。

克而瑞数据显示，百强房企4月单月仅实现销售金额4284.7亿元，环比降低16.2%，同比降低58.6%，较3月降幅进一步扩大、且处于近年来单月业绩同比降幅的最高水平。累计业绩来看，百强房企1-4月的整体业绩规模同比大幅降低50.2%，降幅较一季度进一步扩大。

而政策方面，4月份开始，各地针对房地产市场因城施策，调控政策频出，稳楼市新政落地速度显著加快。

据机构不完全统计，4月超60城出台房地产宽松政策近90条，政策调控方向逐步从提高公积金贷款额度、增加购房补贴、加大引才力度过渡至适度放松限购限售、下调首付比例等；政策调控城市亦逐步由三四线城市延伸至二线城市，地方政府楼市扶持力度进一步加大。

刚刚步入5月，“一行两会”（即中国人民银行、证监会、银保监会）等监管机构齐齐发声，从企业融资端接力，强调及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求，极大地鼓舞了行业信心。

房企不再“躺平”

值得注意的是，就目前成交数据来看，尽管部分城市楼市热度有所回升，但全国性楼市回暖言之尚早，尤其是上海、北京等疫情反复地区。作为以线下成交为主的重资产行业，疫情对于地方行业的影响可谓致命。

不过业内普遍认为，疫情对于楼市销售的影响只是一时，购房需求并未因此消失。因此预计，疫情稳定之后，上海、北京等地的房产成交数据也将会出现一轮爆发式增长。

值得一提的是，近日来多个城市首批集中供地正在紧锣密鼓的进行，北京、深圳、杭州等热点城市的土拍结果均有明显升温，热门地块溢价率走高，民营房企参与积极性也略有提高。

如4月29日完成土拍的深圳，共推出8宗地块，最终全部以最高限制价成功出让，5宗进入摇号竞标环节，一日揽金193.3亿元。

毫无疑问，作为全国楼市风向标，深圳的土拍盛况势必在一定程度上影响其他地区土地市场。

从企业端来看，民营房企也不再像过去几个月一样“谨小慎微”，纷纷在“五一”假期中加大推盘和营销力度。

如恒大，暴雷后的8个月时间内销售归零，尽管数次传出“保交付”、“卖资产”等消息，却几乎没有涉及营销方面。

而就在此前不久，许家印一反常态宣布重启“五一黄金周”，要求各项目公司重点围绕“黄金周大优惠”、“恒大现房大优惠”为宣传主题，并全力以赴贯彻落实该文10项重点营销措施，大力组织销售工作。

据不完全统计，仅广州一地有类似加大营销动作的楼盘就有约40个，其中过半项目为全新盘。

有房企人士向观察者网表示，此轮政策纠偏的力度不断加强，无论市场端还是融资段，均表现出回暖迹象，因此优质民营房企不必在过分担心流动性困局，可以分出部分精力参与土拍和收并购；即便出险房企也不再“躺平”，有望通过销售回款、出售部分优质资产等方式脱险，行业信心被极大鼓舞。

但需要指出的是，各地楼市分化的局面并不会因此改变，从房企普遍重仓一二线城市不难看出，未来楼市回暖也首先再这部分地区，缺乏产业支撑和人才流入的三四线、甚至弱二线城市仍旧面临成交量与价格下行压力。

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