房价缩水一半，“断供房”背后的隐忧

南通亲子鉴定

张文昊从没想过房贷断供会发生在自己身上。他是90后，生于甘肃，在河北燕郊求学，大学时赶上当时低房价的好时期，靠创业收入全款在燕郊买了一套房，随着生意的发展、资金增多，又在2015年底和2017年分别贷款购入了两套二手房。

2018年，张文昊创业遇阻，无力还贷，加之房价下跌，卖房的钱也填补不了剩下的按揭，他只能断供。大概半年后，他接到银行的起诉通知，房屋也被冻结，最后以101万元司法拍卖成交。拍卖结束后，张文昊仍然欠银行20多万元，最后算下来，加上最初买房的首付和其他费用，他一共亏掉了近150万元。

张文昊的经历并不是个例，全国法拍房市场正在翻倍。根据阿里法拍平台的数据，从2017年至2021年，全国每年挂拍的住宅用房数量由18.6万套增加至34万套，几乎成倍增长。截至目前，全国法拍房的拍卖总量已超过170万套。

某个城市法拍房数量激增往往会成为关注的焦点。不过，法拍房并不等于断供房。近年来法拍房挂牌量增长较快，断供导致的法拍房只是其中一种。对于个人而言，断供导致的经济、法律后果相当严重；在宏观层面，也涉及法律、地方经济、金融稳定等多方面的复杂议题。

3月2日，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清在国新办举行的“促进经济金融良性循环和高质量发展新闻发布会”上，提醒了银行在房贷业务上的风险，“现在房贷在大型银行贷款的占比很高。我们反复提醒他们要注意风险，很多人买房贷款是为了投资、投机，将来万一房价下跌，或者出现其他问题，对银行而言就是一个巨大的金融危机”。

被忽视的后果

张文昊曾“幸运”地赶上了房价升值的大潮。燕郊毗邻北京通州区，由于房价相比北京要低不少，吸引了诸多北京工作的年轻人在此购房。尤其在2016年，北京出台楼市“9·30新政”，要求提高购房首付款比例，北京购房门槛的提高使得更多人把目光投向了燕郊，燕郊房价从而水涨船高。根据安居客房价数据，燕郊住房均价从2015年约8000元/平方米迅速涨到2017年4月最高点的28611元/平方米。

2015年底，他从农业银行贷款购买了一套总价150多万元、约87平方米的二手房，月供约6000元。眼看着房价起飞，2017年，当时有房产专家预测，燕郊的房子恐突破每平方米五万元大关，他甚至都没看到房子，就给房产中介打了钱。2017年3月，他买下了一套总价229万元、大约83平方米的二手房，除去首付等费用后，还向银行贷款124万元，每月需要还8000元左右。

然而，短短几个月后，燕郊楼市却踩下了刹车。2017年6月，燕郊限购政策持续升级，对外地购房者的三年当地社保及纳税证明有了严格的限制，导致燕郊住房需求量下降，住房价格持续下跌，几近腰斩。在购房后短短的一年时间，房价缩水了一半，张文昊想再卖掉时，已经卖不掉了。到2020年，每月8000元的月供已经无力负担，他选择了断供。

断供后，后果是逐渐显现的。一开始，张文昊有一张银行卡冻结，没有收到通知。到后来，他的微信支付账户也被冻结，出行等消费受到限制，作为失信人，也不能再担任公司法人。

在中国，断供面临着相应的法律后果，这是由其房贷追索权决定的。原苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙曾撰文称，相较美国等国家实行非追索权住房抵押贷款，中国实行的住房抵押贷款合同是有追索权抵押贷款，即当住房的市场价值低于贷款余额时，购房人如果放弃房产，债权人金融机构拍卖房产清偿债务后的不足部分，仍可通过法律途径进行追索。

张文昊的经历是银行如何处置房贷断供业主的一个样本。2018年，房贷第一次逾期时，张文昊先是收到银行的短信，到第二个月，贷款银行支行的工作人员就开始联系他。他在农业银行和建设银行分别贷款，农业银行的客户经理还上门问过他的情况。

那时房价已经跌了接近一半，即便卖房，也无法填补剩下的按揭贷款。由于卖房还得先把尾款还上，他还需要找垫资还120多万元的房贷，卖房的周期至少得三个月，光垫资费用就需要十几万元，他就放弃了卖房的打算。

过了半年，到2019年五六月，银行开始收集资料，准备起诉，直到2019年底，案子开庭。张文昊到庭应诉，结局是意料之中的败诉。随后房子被司法拍卖，也承担了17000多元的诉讼费，不过并未承担银行聘请律师的费用。

法拍房会有机构按照市场价评估，并以评估价的80％左右拍卖，因此导致一定的价差出现。张文昊记得，他在建设银行贷款购买的总价229万的房子当时评估价仅为120万元。第一次流拍后，第二次仅以80万元起拍，最终以101万元成交。拍卖结束后，他仍然欠银行20多万元。

一旦断供，当事人除了首付款、契税、维修基金、已偿还贷款等损失外，还会面临不良信用记录将进入央行征信系统、银行账户被冻结、影响日常消费生活等困境。黄志龙撰文介绍，“一旦自然人发生房贷断供，将进入央行征信系统黑名单，只要房贷不足部分未偿还，将永远无法申请贷款、信用卡等服务。即便贷款不足部分偿还完毕，该不良信用记录仍将伴随其五年时间。在此期间，不良信用记录也将使得该自然人的贷款额度、利率折扣等，都低于无不良信用记录的自然人。”

他指出，购房人断供后，法院拍卖抵押物所得偿还贷款不足部分，金融机构可继续行使追索权，“一旦法院强制执行，自然人将面临如下困境：所有银行账户被冻结，无法享受任何金融服务”。而且，由于中国并未普遍实行自然人破产制度，购房者一旦陷入断供或大量负债，银行债务或将伴随其终身。

2020年疫情后，张文昊从事的影视行业遭遇寒冬，目前，他仍未还清银行欠款，种种限制让他困在了一张网里。因为被限制消费，他的远程出行变得十分困难。由于微信账户也被冻结，他甚至无法支付一次核酸检测的费用。