超10城下调首付比例，房贷“松绑”能给楼市增添几分暖意？

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央广网北京3月4日消息（记者 门庭婷）3月伊始，稳楼市政策再度“出新”，郑州市政府网站发布《郑州市人民政府办公厅关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，涉及19条房地产新政，其中包括“引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率”等内容。

去年年底以来，住房贷款政策逐渐放松，特别是近期超10座城市下调首付比例，同时多地下调房贷利率。业内认为贷款政策放松能够缓解购房压力，对房地产市场健康稳定发展起到积极作用，但市场回暖程度还需看整体政策调整力度。

超10城下调首付比例 对改善性购房者利好较大

在这一轮首付比例调整中，菏泽是打响头一枪的城市。根据银行下发的通知，菏泽市名下无住房且无个人住房贷款记录的购房者，首付比降至最低20%，对名下无住房有个人住房贷款记录且已结清或实际拥有1套住房但无贷款记录的居民家庭，申请贷款购买普通住房的，首付比例可以执行25%；对名下实际拥有1套且存在相应购房贷款记录的居民家庭，申请贷款购买普通住房的，首付比例可以执行30%。

菏泽之后，多城市陆续跟进，据统计，2月以来已有超过10座城市下调公积金贷款或商业贷款首付比例。其中广西南宁、山西晋中、四川自贡等地宣布下调公积金贷款首付比例，重庆、江西赣州、江苏南通、广东佛山等城市则对商贷首付比例作出调整。

对此，业内人士认为其在一定程度上释放了楼市政策松动的信号。“首付比例下调，客观上为房贷市场创造了更为宽松的环境，对于后续促进房地产市场稳定健康发展具有积极的作用。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

同时，他补充道：“本轮调整对于市场交易，特别是改善性购房需求的影响较大。”根据以往的房贷政策，有改善需求的购房者往往迫于首付比例高的压力而放弃购房计划，而在本轮调整中，多地对改善性购房贷款比例作出了新规定。例如：广西南宁二套房公积金贷款首付比例最低可执行30%；山西晋中规定购买第二套住房申请公积金贷款的，首付比例不低于20%。

业内认为信号价值大于实质 辅以利率下调效果或更明显

对于此番调整对市场的影响程度，亿翰智库分析认为，其信号价值大于实质。“虽然菏泽、重庆、赣州等城市降低商业贷款首付比例，但是考虑到城市基本面和房地产市场的现状，我们认为限贷的放宽对当地房地产市场有促进作用，但影响有限。”

其作出上述判断的依据主要有两方面，一方面是低能级城市“鹤岗化”现象严重，受制于当地居民收入水平、人口外流、城市本身无限购政策等因素影响，实际购房需求增量有限；另一方面，多座城市在宣布下调首付比例的同时，也提出了相关的购房人资质要求。以菏泽为例，四大银行放宽限贷针对的更多是信用良好的购房群体。

“下调首付比例会促进房地产市场的成交量，但幅度不会太大。” 北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学赵秀池教授也作出类似判断，在她看来，首付比例调低在短期内有利于购房人买房，但后期的还款压力还是很大的，“辅之以降低利率，效果将更为明显。”

可以看到，目前上海、深圳、杭州、广州、长沙等热门城市已经对房贷利率作出调整，部分城市首套房贷利率已降低至5%以下。

另外，伴随更多城市下调首付比例，“热门城市会否跟进”也成为行业讨论的热点。对此，业内人士认为，一线城市及强二线城市房地产市场较为稳定且去库存压力不大，跟进的可能性不大。

目前来看，尽管重庆、佛山等新一线城市或二线城市有所动作，但本轮降低首付比例的城市以三四线城市为主。“降低首付的往往是非限购区域，同时是局部市场，当前非限购区域政策更容易松动，而整体政策放松需要一个过程。”严跃进表示。

不过赵秀池指出，热点城市也应该采取差异化政策，尤其是对于刚需应该有所倾斜。“一二线城市房价本身就较高，首付款比例较高，是影响购房人住房梦实现的一个重要因素。”她说。

频频利好下市场出现回暖信号 “稳”字仍将是楼市主基调

首付比例下调之外，事实上，经历了一段时间的“收紧”之后，去年年底以来房地产行业政策已经出现“松绑”迹象，稳楼市信号及政策层出不穷。

先是2021年中央经济工作会议提出，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展；随后，在“2021-2022中国经济年会”上，国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆表示“房地产是支柱产业，住房更是居民的消费”；2月24日，国新办举行的新闻发布会上，住房和城乡建设部部长王蒙徽在介绍今年重点工作时，将“保持房地产市场平稳运行”放在了第一条。

与此同时，金融端也传来利好信号。2022年中国人民银行工作会议提出，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。

具体到城市层面，中原地产研究院2月中旬的统计数据显示，2022开年一个半月时间里，便有接近40座城市出台稳楼市政策。

频频利好能为楼市带来几分暖意？

从成交来看，克而瑞统计数据显示，2月份29个重点城市新建商品住宅整体成交1077万平方米，环比下降32%，同比下降36%，同环比降幅较上月有所收窄。

二手房方面，贝壳研究院数据显示，2月份50城二手房成交量环比增长约4%。贝壳研究院认为，考虑春节假期及自然天数较少，2月市场修复力度明显，特别是节后成交量快速回升，2月7日至月底贝壳50城二手房日均成交较1月日均水平增长约40%，略超过去年12月日均水平约10%。

从价格来看，中指研究院调查数据显示，今年2月份百城新建住宅平均价格为16184元/平方米，新房价格结束三连跌态势，环比上涨0.03%；百城二手住宅价格结束四连跌态势，环比上涨0.14%。

一线工作人员对市场的感知更为敏锐，某中介门店经纪人告诉记者：“这段时间想买房的人明显多了，外网咨询一天有四五组，能出来看房子的一天也有两三组，店里的情况明显好了很多。”

基于目前的政策走向与市场形势，业内普遍认为，楼市已经开始释放回暖信号，国盛证券在报告中预测，新房及二手房市场有望在二季度开始低位企稳逐渐回暖，回暖力度还需看政策的宽松程度。

不过需注意到，在房住不炒的基调下， “稳”字仍是楼市调控的主旨。中国银行保险监督管理委员会主席郭树清近日强调，不希望房地产价格调整得太剧烈，还是要平稳地转换。住房和城乡建设部副部长倪虹也曾表示：“今年将毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，保持调控政策连续性稳定性，增强调控政策协调性精准性，继续稳妥实施房地产长效机制。”

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