“零首付”再现江湖，楼市要回暖？谨防炒作之风再度刮起

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就在几天前，国家统计局公布了1月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，一线城市新建住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.6%，北京、上海、广州和深圳分别上涨1.0%、0.6%、0.5%和0.5%，一线城市的二手住宅也环比上涨了0.1%。

▲图/新华社记者 蔺以光 摄

“可以说房价指数出现了重要信号，即在此前连续四个月下跌的基础上，今年1月成功止跌。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对本刊表示，上述数据说明经过去年四季度积极的政策调整，尤其是信贷政策的校正，房价过冷或过快下跌的态势受到遏制。

一位国有银行的信贷部人士告诉本刊，相较过去银行放贷明显更加积极。目前，全国103个城市平均放款周期不足40天，包括北京、深圳在内，近四成的城市放款周期不足一个月。

房贷降息、放款加快、降低首付……楼市的回暖，和2022年的春天一起到来了？

部分城市房价止跌回升

春节过后，贝壳研究院跟踪的全国50城二手房日均成交量，较1月平均增长高达20%，房价指数基本止跌，市场预期的景气指数也平稳回升。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐对本刊表示，2022年1月，全国房价跌幅进一步收窄，新房价格自2021年9月以来首次出现环比止跌，全国房价下跌的城市也从去年12月的50个，下降到今年1月的39个。

“原因是2021年四季度以来，金融信贷的环境边际改善，促进了市场成交量的筑底，而量的积极表现向价格端传递，减缓了房价下跌的压力。”许小乐表示。

对此，广东省住房研究中心首席分析师李宇嘉也认为，2021年四季度开始的政策纠偏、地方积极纾困企业以及开发商打折促销的状况，让居民对市场的悲观预期有所改变。

同时也要看到，全国分化的现象比较明显。分城市来看，一线城市的价格修复较快，包括前期受到开发商信用风险、疫情冲击的广深地区，也在迅速反弹。而相较之下，三四线城市新房价格指数环比仅从-0.3%收窄至-0.2%，市场压力仍然较大。

在二手房方面，走势与新房类似。1月份，全国70城有55个城市二手房价格指数出现环比下跌，然而跌幅已经连续2个月收窄，触底趋势明显。2021年11月，二手房价上涨的城市为3个，12月为6个，今年1月已经增至10个，其中成都和昆明上涨较快。

整体来看，全国新房市场的回升明显快于二手住房市场。业内人士分析，一方面是由于地方政府的纾困重点在新房市场，政策上有诸多优惠，另一方面，也是因为目前开发商的资金链仍然比较紧张，降价促销等行为导致新房的价格更有吸引力。

“坦白来讲，目前热点城市的新房库存并不大，很多只有6至7个月，当新房市场反弹，预期开始回升，增量需求就会涌入二手住房市场，预计在今年年中前后，热点城市、区域新房和二手房市场均会出现明显的回暖。”一位负责华北区域的中介公司负责人告诉本刊记者。

部分银行下调房贷利率

对于购房决策来说，房贷利率的高低是一个重要影响因素。

据《南方日报》报道，从2022年2月21日起，四大行同步下调广州地区的房贷利率。其中，首套房利率从此前的LPR+100BP（5.6%）下调至LPR+80BP（5.4%），二套房利率由LPR+120BP（5.8%）下调至LPR+100BP（5.6%）。

广州竞宇金融服务有限公司总经理鄢红胜接受采访时说，目前的楼市环境不比去年，房产成交量下降，市民购房更加理性，所以各大银行都在下调房贷利率，“小银行调得更低”。

据统计，2022年1月，广州的新房成交不足6000套，远低于2016年以来月均8000至9000套的水平，而二手住宅成交（自助网签+中介网签）仅7014套，同比大降55.4%，基于整体成交量的下行，市场对按揭贷款的需求随之下降，供求关系逆转导致利率下降。

“与2021年同期市场需求旺盛、房贷额度紧张不同，今年开年以来，房地产成交较淡、银行房贷额度宽裕，未来一段时间，房贷仍有下行空间。”一位国有银行个贷部负责人对本刊表示。

而银行之所以有权调整贷款利率，原因在于我国LPR（贷款市场报价利率）机制改革之后，监管层更加强调金融政策“一城一策”的原则，而具体到房地产贷款的领域，即在坚持LPR的顶层框架下（首套房不低于LPR，二套房不低于LPR+60个基点），各地的商业银行可以自主确定首套房和二套房的利率水平。

实际上不仅广州，房贷利率的下调在全国都有出现。贝壳研究院发布的数据显示，2022年2月监测的103个重点城市的主流首套房贷利率为5.47%，二套利率为5.75%，均较上月回落了9个基点，其中87个城市的房贷主流利率环比下调，中山、呼和浩特、惠州首套主流利率下调达到30个基点。

“今年2月按揭贷款利率的下降空间加大，利率水平接近去年5月，放款周期加快到2020年三季度的状态，这是住房信贷环境宽松力度加大的表现，对于改善市场预期、加快市场成交将发挥更加积极的作用。”许小乐说。

“不管是上调还是下调，都是市场自发行为，并非是全国层面的降息行动。”李宇嘉对本刊表示。

多位接受本刊采访的开发商人士评价，从历史经验来看，利率下调的期间，往往是楼市回升的时候，会促成需求的加速入市，当下很有可能就是这种局面。

降首付之风吹起

对于住房这种大额消费，相较利率而言，首付下降更是直接降低了资金门槛。

2月21日，在广州下调利率当天，佛山部分楼盘传出首套房的首付比例降为二成的消息。据不完全统计，这是今年2月17日以来，继菏泽、重庆、赣州的脚步之后，又一个将首套房首付比例降至二成的城市。

佛山当地一位链家中介对本刊表示，虽然限购区域对于首付的审核比较严格，但是不限购的区域为了增加成交量，确实有相应开发商，直接降低至二成首付。

更意外的是，郴州还出现了多个“首付两万”的楼盘，而惠州部分项目广告中则显示“零首付”等内容。

▲市民在一家房地产中介公司外查看房产信息。新华社记者 钮一新 摄

对于降低首付，政策上其实亦有明确。早在2016年，央行就发文表示，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首套个人住房最低首付款比例允许下调，即在原则上最低首付款比例25%的基础上，可以向下浮动5个百分点，但是对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，最低首付款比例仍不低于30%。

佛山等地区的非限购区域，正是采用了以上央行政策，即对于“无房无贷”的购房者启动最低20%的首付政策，至于无房有贷款、有房无贷款的购房者，应享受不到该优惠，此外“最低20%”只是说最低或低至20%，但实际上能否获得20%的资格，还要看银行具体的信贷政策。

有金融业内人士对本刊表示，在具体执行上，二成首付的政策肯定会对贷款人的信用水平、贷款记录提出更多要求，甚至可能会搭售理财或保险产品，这都是当下银行额度充足、按揭需求下降的结果，相信伴随着市场热度的回升，该政策还会收紧至25%或30%。

中原地产首席分析师张大伟认为，房贷利率降低，首付成数降低，将明显降低购房者入市门槛，对于楼市的影响很大，有望带领楼市在近期走出低谷，步入恢复发展期。

首付政策调整之外，不乏其他市场动向。2月21日，在北海、自贡之后，南宁也发布公积金购房新规，明确表示二套房公积金首付下调至三成，该举措有助于释放改善型的购房需求。

专家提醒警惕过热炒作

严跃进表示，首付比例下调和限购松绑是房地产放松政策中影响较大的两个工具，也是鼓励住房消费的重要举措，相信购房交易将更加活跃，楼市将迎来一个暖春。

但是他也提醒，部分地方政府和企业的放松节奏快于预期，幅度上也亟需准确把握。

“类似2万首付的做法，其实就是过去的首付贷。”严跃进说，这是一贯严厉打击的，其本质是购房主体违规加杠杆，也涉及消费贷款、经营贷款“绕道”进入楼市的现象，可能成为行业新的金融风险点。

尤其是疫情期间，如果购房者盲目介入此类贷款模式，可能后续会引发交易纠纷，类似首付筹集不到位，导致购房违约，等等。“所以从这个角度来说，对于郴州首付贷的操作，希望相关金融部门即时明确表态。”

本刊多方了解，目前绝大多数放松调整都是银行指导或房企行为，很少有公开的正式发文，但是在当前银行信贷放松的大背景下，也没有看到明确的政府管控或叫停的做法。

多位接受采访的业内人士对本刊表示，房地产市场容易出现“一紧就死、一放就炒”的乱象，政府对于合理住房消费需求的支持，需要建立科学完备的政策体系和操作规范，如果无序违规放松，表面上会刺激购房需求的活跃，可能会无形中刺激房地产杠杆率的扩大，进而引发金融和市场风险。

2月24日，住房和城乡建设部部长王蒙徽在推动住房和城乡建设高质量发展发布会上表示，要保持房地产市场平稳运行。他再次强调，保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精准性协调性。

李宇嘉认为，今年经济工作的主基调是“稳字当头、稳中求进”，房地产市场以“保交楼、保稳定、保民生”为主要目标，“在长效机制架构下，楼市会趋稳，但很难大幅上涨。”

他认为，纾困的本意是稳定和防风险，但很多地方依赖楼市的思想并未改变，纾困可能演化为救市，在“稳字当头”的顶层设计下，这种异化的纾困，是当前楼市政策应该防范的。