2022年，楼市或迎来“降价潮”？北师大教授：真正的房奴是租房人

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房价还会涨吗？北师大教授董藩认为，未来房价上涨仍然是主基调，在北京、深圳、上海等这样的大城市，未来房价或涨到80万元/平，而现阶段，北京、深圳、上海等大城市的平均房价还不足10万元/平，也就是说，未来房价还有相当大的增长空间，所以，北师大教授董藩认为，当下买房仍然是越早越好。

坦白来讲，笔者对董藩教授的这个观点是不认可的。为什么？理由有三点。

一方面，如今我国的住房总量已经过剩。根据2021年12月10日上海易居房地产研究院最新发布的《全国百城住宅库存报告》显示，截止到2021年11月份，全国100个城市的新建商品房库存总量已经达到了52110万平方米，创2016年8月份以来的最高值。而且，根据西南财经大学2018年公布的《2017中国城镇住房空置分析报告》显示，截止到2017年末，我国的城镇住房空置率已经超过21%，空置房数量也达到了6500万套。不过，因为这是2017年末的数据，笔者认为，如今的城镇住房空置率或早已远超21%，而空置房数量也已经不止6500万套，有专家表示，倘若加上小产权房、安置房、保障性住房等其他住房形式，如今我国的空置房总量或许已经接近1亿套，可满足至少3亿人的住房需求。换句话说，如今我国的住房总量早已经不同往日了，住房总量过剩已经成为既定事实。

而另一方面，如今我国的住房需求却在直线下降。根据国家统计局的数据显示，2021年，我国的出生人口仅为1062万人，呈现“5连降”的发展趋势（从2016年开始计算）。与此同时，我国的人口老龄化问题却在日益加重，根据第一财经的数据显示，目前，我国共有11个省份的老人数量超过了“千万大关”，分别是山东、江苏、四川、河南、湖南、浙江、辽宁、安徽、广东、河北、湖北。一边是出生人口的降低，一边是人口老龄化问题的日益加重，两者叠加，说如今我国的住房需求直线下降也就不难理解了。况且，根据第七次人口普查的数据显示，目前，我国的城镇化率已经达到了63.89%，未来城镇化进程进入缓慢发展的阶段已经成为大概率事件，要知道，城镇化进程的放缓，也就意味着农村人口进城的速度放缓，这样一来，城镇的购房需求自然也就更少了。

更值得一提的是，2022年，央行、银保监会等房地产主管部门给开发商设立的“三道红线”已经进入关键期，也就是说，2022年起，楼市打折促销、以价换量的力度会更大。

从以上种种现状来看，你觉得房价还会继续增长吗？笔者认为可能性不大。相反，笔者认为，2022年，楼市或迎来“降价潮”的概率会更大。事实上，从2021年下半年开始，楼市的“降价潮”就已经初见端倪，根据国家统计局的数据显示，2021年10月份，全国70个大中城市，有52个城市的新房价格出现下跌，64个城市的二手房价格出现下跌，其中，新房价格指数跌幅更是创2015年以来的最低水平。而且，此后的11月份、12月份，市场的主旋律仍然是延续“降温模式”。

看到这里，或许有些人会认为，笔者是在劝大家2022年起不要再买房了，其实，并非如此！笔者只是劝谏大家，2022年起，买房应该按需购买，量力而行，切不可盲目买房。就像北师大教授董藩说得那样，真正的房奴是租房人。不买房子你就要被迫租房，被迫把你的钱交给你的房东，帮助房东还房贷，而你最后却什么也得不到。但如果买房呢？即便了贷款买房，每个月还月供，到最后你还可以得到一套房，就算以后的房子增值空间收窄，但保值仍然是没有问题的。在这一点上，笔者是认可北师大教授董藩的观点的，有句话说得很对，月供再高也是资产，房租再低也是消费。

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