央行降息，会影响房地产吗？

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2022年，加息还是降息？

12月20日，最新一期贷款市场报价利率（LPR）发布：

1年期LPR从3.85%降到3.8%，5年期以上LPR为4.65%，连续20个月保持不变。

这是典型的“非对称定向降息”：实体经济与楼市，再一次被区别对待。

1年期LPR，主要服务于实体产业和经济；5年期以上LPR，主要是房地产贷款等长期利率的参考。

时隔20个月，实体利率降息，而楼市利率依旧按兵不动，释放了什么信号？

01

这是定向调控的体现。

自从2019年新LPR模式横空出世以来，定向调控就无处不在，实体利率与楼市利率一直都是区别对待，从而防止大水漫灌到房地产。

事实上，2019年以来，1年期LPR先后调整了6次，累计下调51个基点；

而5年期LPR仅调整了3次，累计下调20个基点，且已经连续1年多保持不变。

可见，为实体经济降息，对应的是当下的经济形势，体现的是稳增长的需要。

日前召开的重要会议提出，经济面临三重影响：

需求收缩、供给冲击、预期减弱。

同时，美联储预计2022年6月才开启首次加息，这中间的时间窗口，为货币政策提供了相当大的弹性操作空间。

所以，12月初，我国刚开启了年内第二轮降准，释放长期资金约1.2万亿元，与这一轮的小幅降息一样，都是稳增长的体现。

然而，实体经济需要呵护，楼市风险仍旧需要防范。

即使目前全国房价有了下行迹象，且多家龙头房企遭遇债务危机，但楼市调控仍旧没有大幅松绑。

当然，虽然宏观政策并未松绑，但部分城市主动下场托市，目前至少21个城市出台了限跌令，10多个城市发布了买房“奖钱”政策。

然而，信贷才是楼市的七寸，按住了信贷，就足以按住房价。

只要信贷不出现大幅松绑，楼市就没有狂飙突进的可能。反之亦然。

02

2022年，全球即将进入加息年？

近日，美联储在议息会议后宣布提前缩减购债规模（Taper），并传递出2022年或加息三次的信息。

同一时间，英国抢跑加息，基准利率上调15个基点至0.25%，这是自疫情爆发以来首次加息。

在此之前，俄罗斯、巴西、墨西哥等国都已多次加息。

不到一年时间，俄罗斯已经连续加息7次，基准利率从4.5%飙升到8.5%，回到了2017年的水平。

根据预测，2022年，绝大多数国家都会开启加息，全球将进入加息年。资本市场、房地产市场和新兴国家将遭遇新一轮大洗牌。

问题是，疫情冲击仍在，各国经济风险仍未消除，为何却选择了收缩型的加息政策？

这背后，最核心的原因是通货膨胀，以及房价创下新高。

为了应对疫情，全球开启天量印钞模式，大水漫灌之下，全球大宗商品价格飙升，各国物价指数集体创下历史新高，房价也随之水涨船高。

最新公布的数据显示，2021年11月，美国CPI物价指数同比上涨6.8%，创下了近40年以来的历史新高。

这不是最严重的。

在“降息”一条路上走到黑，为此还解雇了三任不愿意降息的央行行长的土耳其，官方公布的通货膨胀率高达21.3%，而汇率年内贬值幅度高达55%。

通胀高企，货币腰斩，居民财富严重缩水，土耳其最终遭遇了股、债、汇三杀的困局。

受此影响，全球多个国家房价同步创下历史新高。

根据Case-Shiller指数，美国20大城市房价同比上涨19.6%，涨幅位居世界前列。

不过，虽然美国房价创下历史新高，但历史周期相比，不算太过惊人。

相比次贷危机之后最低点的2012年，美国房价刚刚翻倍。而与次贷危机之前高点的2007年相比，涨幅不到40%，而2000年相比，涨幅则为2倍左右。

无论如何，面对汹涌而来的全球大通胀，加息就成了多数国家的必然选择。

03

未来，我们会不会转向加息？

这一次降息，是出于稳增长的需要。

未来会不会转向加息，则取决于全球加息压力、通胀形势、房地产市场走势的发展。

毕竟，在这一轮全球天量放水浪潮里，我国表现的相当稳健。

2020年，我国仅有小幅降息，此后连续19个月按兵不动，而2021年以来又借助房企融资三道红线+房贷两道红线，收紧了房地产的杠杆。

所以，既然没有跟随发达国家大幅放水，自然也就没有大幅跟随加息的必要，但未来并非不存在小幅加息的可能。

如果2022年全球疫情冲击开始消退，世界经济逐步恢复常态，全球加息浪潮或许会加速推进，作为世界经济的一部分，谁都无法置身事外。

无论加息还是降息，房地产的“精准拆弹”都不会轻易暂停，房地产向民生基础行业回归的大趋势也不会改变。