保楼市还是实体经济？央行出手，国家作出选择，房价走势已清晰

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记得9月初的时候，中青校媒做了一份关于“00后大学生找工作”的调查问卷，结果显示：超过20%的大学生预期自己毕业后月薪过万，其中8.20%男生和3.25%女生预期自己会进“5万元俱乐部”，此外，67.65%大学生预估自己毕业10年内就能实现年入百万。有受访大学生表示，未来10年自己通过工作攒十几万元，然后父母“补贴”一部分，凑够30万元的首付就能买到100万元的房子，也就实现了赚取百万元的梦想。

显然，调查结果超出了很多人的预料，主要有两方面原因，其一，年轻人有梦想是好事，但显然其中大部分人都难以实现年入百万元的目标，根据统计局数据，2020年，全国居民人均可支配收入32189元，全国居民人均可支配收入中位数27540元，年收入高于27540元相当于超过了一半的居民，由此可见年入百万肯定属于金字塔顶端的人群。其二，持有价值百万元的房产，真的等于“富裕”了吗？

根据央行公布的城镇家庭负债统计报告显示，截至2019年12月，我国城镇住房普及率就已经超过了96%，由此可见绝大多数的家庭已经持有了住房。但对于其中大部分家庭来说，住着百万元的房子，开着几十万元的车子，背负着几十万元的贷款，卡里余额常年不超过四位数才是生活常态。央行前不久发布的数据显示，2021年11月末，个人住房贷款余额38.1万亿元，当月增加4013亿元，较10月多增532亿元。城镇家庭数量为3.46亿，相当于每个家庭还欠着银行11万元房贷。

自1998年“房改”后，住房被赋予了商品性质，过去20多年来我国平均房价从不到两千元上涨至万元，上涨了 500%，需要注意的是这仅仅是“平均值”，事实上即使是一些热门的三四线城市，房价涨幅就超过了5倍，热点二线城市涨幅超10倍，一线城市房价涨幅更是达到三四十倍。为了衡量买房难度，经济学家提出了“房价收入比”的概念，按照国际标准，“3-6”为合理区间，但根据诸葛找房发布的全国重点100城2021上半年房价收入比数据显示，房价收入比在“10-20”之间的城市有60个；“20-30”的城市有4个；“30-50”的城市有4个。

此外，2000年，我国M2为13.5万亿，而2021年10月已经涨到233万亿，短短20年时间广义货币供应量增加了17.3倍，我国也从高储蓄型转变为高负债型，以2021年前三季度的数据为例，据相关数据显示，前三季度中我国人民币存款相比2020年同期少了约1.54万亿元。也有专家做过测算，在早期房地产市场迅速发展时期，每往房地产投资1块钱人民币，就能拉动8.2元的GDP增长，说明房地产一定程度上助推了我国经济发展。

另一方面，加上部分力挺楼市的专家的导向，比如“房改专家”孟晓苏：房价越高，对于老百姓来说意味着拥有越多的财富。北师大教授董藩：鉴于房地产行业在国民经济中的地位与影响力，没有房地产交易量的持续回升，经济恢复是非常难的。正因如此，对于那些手里拿不出1万元，但仍觉得几十万元是小数目，自信认为毕业后能实现“年入百万”的大学生来说，会产生“买房等于坐拥百万资产”的想法也就不足为奇了。

但问题在于，一味靠房地产来拉动经济发展并不可行，随着时间的推移，房地产市场能够带来的正向效应越来越小，所欠的债务越来越多，产生的泡沫越来越大，并且由于其本身不健康、不协调的发展模式，甚至阻碍了我国的实体经济。往小了说，大街小巷的商铺，由于房租过高导致资金流动异常而关门的商铺数不胜数，如今随处可见的都是药店、餐馆、房产中介。往大了说，高租金高地价也让企业增大了负担，进而导致核心竞争力降低，实体经济难以发展。

前不久，一篇名为《明年比今年更难，或是一个大概率事件》的文章引起了广泛关注，受全球经济大环境的影响，我国也迎来了“输入型”通胀，物价上涨，百姓消费能力降低，目前来看短时间通胀并不会结束，加之传统行业越来越难以经营，明年可能会比今年更难。与此同时，我国楼市也进入了寒冬时期，新房二手房市场遇冷、土地流拍率增加溢价率降低、近400家房企破产、23座城市发布“限跌令”，一时间“救市”呼声不绝于耳。

在这样的大背景下，一个显而易见的问题：保楼市还是保实体经济？对此，央行出手，国家也作出了选择，12月6日，中国人民银行发布消息：为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，中国人民银行决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金约1.2万亿元。答案已经很明显了，降准、放水的主要目的，是为了“支持实体经济发展”。

即使在这样的情况下，不少人依旧认为未来房价还会大涨，原因在于放水后的1.2万亿元最终都会流向楼市，助推房价大涨。对此，央媒经济日报发文《不要简单化理解宏观政策走向》中明确表示：有些市场人士认为第三次集中供地土地出让条件放松和房地产企业贷款增加等因素，叠加降准信号释放，说明宏观政策将走向宽松。这一看法是对宏观政策比较简单化的理解，容易引起误读，“房住不炒”的政策目标不会改变。

事实上，对比一下近些年房地产与经济相关的高层会议不难发现，每次提到房地产，关键词基本上都是围绕“房住不炒”、“稳房价、稳地价、稳预期”、“不将投资房产作为短期刺激经济的手段”，由此可见当前楼市调控核心依旧是消除住房的金融投资属性，使其逐渐回归居住属性。12月8日至10日举行的中央经济工作会议上，更是连提25个“稳”、30个“进”，并特别强调“引导金融机构加大对实体经济特别是小微企业、科技创新、绿色发展的支持”。

可能有人会认为，既然高房价已经阻碍了实体经济发展，那么为何不直接采取“一刀切”的方式来调控楼市呢？这样既解决了房价过高的问题，同时也让无房刚需能够更容易实现买房的目标。事实上，之前已经有两个国家这样做了，其中一个是日本，造成的后果却是整体经济倒退20年，直到现在当地居民依旧不敢买房，反而选择租房的方式。另外一个是美国，造成的后果是“次贷危机”全面爆发。经验表明，调控楼市采取主动刺破泡沫的方式行不通。

值得一提的是，日本房地产泡沫崩盘前夕，仅东京土地价格就与整个美国土地价格相当，只有亿万富翁以及少数公司高管能够在东京买房，当时的本土居民，想必同样认为自己很“富有”。由此可见，一味地保楼市，只会影响经济发展，“经济内循环”也会受到阻碍。因此保障实体经济才是发展关键，最近几年，我国也在加大对于实体经济的重视，比如重启“退房令”来要求非房地产主业的央企退出房地产市场，央企加速“离京”加速改革重组，实现资源整合转型。

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