全国横盘，自住要不要买？投资要不要抛？

南通亲子鉴定

这些都是问题：

之前的热门城市，还能不能跟进？

已经横盘的城市，还要不要抛售？

未来要横盘的城市，什么时候出手？

1

楼市在一点一点变化，温水煮青蛙。

买房漏洞与市场情绪，正在全部堵死。

之前我们都以为，市场的基础制度不可能动，没成想，我们低估了高层的决心，比如说土地财政，比如说土拍制度，比如说贷款问题，比如说首付比例，等等，这些都是房地产市场的根本，这一次全部在动。

背后的原因大家都知道，背后的意义不言而喻。

尤其是，买房的漏洞，正在被一一堵上。

银行的金融贷款，增加土地供应、增加楼盘数量，再加上限价、限售、限购，从而限制投机，再到现在大家最关注的堵漏洞，每一步都是循序渐进。

你说这些招数新鲜吗？

都见过，都用过。

但是就是没落实好，这就是问题所在。

但是你看现在，深圳执行了，成都执行了，杭州执行了，西安执行了，北京执行了，但凡热点的城市都在执行。

没办法，形势大于人。

包括现在很多城市在内，成都西安绍兴北京……

甚至很多城市根本不在谈话的范畴内，但是就是如此，竟然也出台了非常严厉的调控新政，可以想见地方政府真是紧跟时代步伐。

2

全国楼市，都在向一二线看齐。

今年，我复盘了一下一二线的重点市场，非常稳。

这里的稳健，不仅仅是房价得到了控制，更关键的是，重点城市的市场情绪控制的非常稳。

包括深圳在内的一线，合肥在内的二线城市，从20年年底开始，强力调控之后，将近1年的时间，地价稳定，房价稳定，抢房稳定，学区稳定，非常稳。

我一直说，未来一二线的房价：

又低，又稳。

大家再联系一下最近1年内的调控，深圳调控，北京调控，二手房指导价调控，新房打新调控，这个信号再明显不过了：

枪打出头鸟，敢涨必有调控。

深圳涨了一年多，被死死摁住了，珠三角、长三角周边的城市，也是暗戳戳的连涨2年多，地价、房价、去化，都是一路看涨，整个市场已经疯狂到了沸腾的边缘。

调控，成为必然。

大家可以回顾一下，不单单是今年小阳春之后的大热、大涨，而是回溯过往至少2年的大热、大涨，小热就有约谈，大热必然调控。

你看，这样的硬调控之下，未来3年、甚至未来5年，最多稳涨。

3

这个时候，要不要买？要不要抛？

这是现在很多人都在遇到的问题。

你想啊，或者说这是所有人都遇到的问题。

现在的楼市大致分为两类，一类是还能涨或者稳涨的城市，一类是还在跌的城市，这两类城市都需要买、卖。

比如说在上海，改善客户想要买房，大概率是置换为主，现在有一套900万的房子，想要置换1500万的房子。那么想要置换的时候，900万的房子可能成交价卖850万还是800万？那么想买1300万的房子，也得降价到1200万或者1250万的时候，整个市场的预期都得降价了。

比如说在郑州，大部分的二手房都在降价，包括很多持有的一些房子，没有拿到产证，或者即将拿到产证，这个时候应该怎么办？

这个时候，一定要及时抛售，及时止损，才是你的第一选择。

尤其是在买卖的时候，一定要坚持城市、产业、就业。

4

1、一定要跟着城市方向走。

比如说天津。

房价在降价，应该怎么办？

这个时候，一定要坚持一点，那就是要一定要在城市的主方向上去买。天津的主方向在哪？一定是向西、向南，向西就是中北镇附近，就是最好的板块；向南就是新梅江，这就是最好的板块，离得越远，越不是最好的板块。

为什么这么说？

原因很简单，你就记住一点，任何城市的资源、资金都是有限的，哪怕是深圳、杭州财政资源非常雄厚的城市，也不可能哪哪都发展，一定是有重点的发展，因为任何的新区，10个能跑出来一个就已经非常不错了。

更不要说天津了，能有精力和财力把所有的方向都发展起来吗？

红桥可以吗？东丽可以吗？更远的滨海新区有800多平方公里，比国内大部分的城市都要大，你怎么发展？需要多少年？这就是最关键的问题。

2、一定要跟着产业方向走。

比如西安的高新区，比如成都的高新南，比如北京的亦庄。

这就是最典型的案例。

你想啊，一个人如何去一个城市买房？他要选择的话，其实算起来就几点，优先保证就业和收入，那么，现在那里的收入最高？一定是高新产业最集中地地方。

因为高新产业的溢价高啊，于是，你的收入就高，需要的高新技术人才就多，人才+收入+就业+产业，这就是最好的闭环啊。

而高新产业最符合这里的诉求。

所以高新区是整个西安房价最高、人才最多、环境最好、最成熟的片区，高新南也是整个成都房价最高、人才最多、环境最好、最成熟的片区。

包括郑州的高新区，没有全国非常知名的企业，但是却成为了郑州在1万7-2万这个中位数中最热的片区之一，就是因为这里有着最好的大学，最好的高新产业，加上10年以上积累的最成熟的配套和环境，因此这里也是置业高地。

比如重庆的照母山，也不是特别知名的板块，但是这里驻扎了腾讯、百度等一些知名的企业，因此在这里业有一些大量的人群在这里工作，还是非常爆不错的。

3、一定要跟着自己的工作走。

很多人都质疑，你不是说了吗，要跟着城市方向、产业方向走，这不是跟我现在的冲突吗？要是大部分人的工作不是产业方向上走，那应该怎么办呢？

这就是牵扯到一个悖论，那就是大部分人的人不是在最好的板块，没能进入最好的产业，没办法进入最好的配套中去，那应该怎么办呢？

因为不是所有人就能最好的板块，比如去学校的，去医院，去厂里打工的，去超市上班的，其实他们的需求都是大量的需求，但是同时也是最接地气的需求，这些需求一定哟啊得到满足。

所以，对他们的建议，一定要距离自己的上班距离足够近，通勤距离一定要控制在5-10公里之内。

为什么？

因为这个距离是最好的距离，不远不近，基本上都在20-40分钟的车程之内，非常方便，千万千万不要买在通勤时间太遥远的距离。

5

今年的楼市，正在被掏空。

1、上半年的黑天鹅，下半年一连串的重拳出击、调控楼市。连续进行了三场高级别会议，十几个城市被约谈，十几家房企被点名，从高层到地方，从地方到房企，覆盖面非常广，这样的信号非常明显。

2、未来楼市的调控，一定是枪打出头鸟。大热必有调控，任何调控都是虽迟但到，不要抱有幻想。长沙已经做出了最好的示范，深圳、东莞这样的带路党都被摁住，都没有被约谈的无锡都主动投诚，未来宁波、杭州等一些热门城市，恐怕必须有所行动。

3、恒大、万达已经做出了最好的示范，“稳如泰山”。不管是所谓的三道红线，还是央行书记、银保监会主席郭树清称“房地产泡沫是威胁金融安全的灰犀牛”，都是在定调子、喊口号，高周转、高杠杆未来将不再适用，不能再无序扩张、要感激主动金融排雷，甚至还需要降价促销才能保证企业。保大还是保小，每个房企心里都有一杆秤。

4、未来一年，如何买，如何卖成为最具考验的2个问题，自住一定坚持城市、产业、就业三个方向，投资一定要谨慎，尤其是大热的城市，调控可能继续跟进打补丁，横盘的可能性大大增加，一定要谨慎。

5、西安、成都、杭州、北京、广州，尤其是这几个城市，一定要谨慎。

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老实话

有两套，不在一个地方，不卖，大不了用来出租，租金够我开支了。