“限跌令”频出！多地发文干预楼市降价，监管人员：捡便宜没那么简单

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近日，张家口市住建局、张家口市财政局等四部门联合出台《关于进一步加快完善房地产长效机制的通知》，明确所有项目不得超出备案价格对外销售。已取得预售许可的项目不得低于成本进行销售，新取得预售许可的项目不得低于备案价格的85%进行销售。
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  |+ U' j1 o2 E, f图片来源：张家口日报

此前，已有株洲、江阴、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、唐山等地先后发布类似的“限跌令”。

, T0 t2 C8 X' n7 s( w2 O) n7 T住建局：限跌保护购房者利益

& C7 s, w  v* i9 L; B针对“限跌”的原因，张家口市住建局相关负责人指出，以张家口主城区为例，目前房价已经从最顶峰的13000元/平方米左右，降到了均价8000多元/平方米。尤其是2021年下半年以来，张家口主城区和周边陆续有多个楼盘，迫于现金流和销售回款等压力，开始降到低于成本价销售。通过大幅度降价等措施，换来了市场的轰动和购房者的热捧，而降价项目也在短期内通过以价换量取得了较好的销售成绩，并快速回笼了资金。但由于部分楼盘项目的大幅降价措施给整个房地产市场带来了巨大影响，也给其他楼盘带来了巨大的销售压力。
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上述负责人指出，对于已经取得预售许可的老楼盘，不得低于成本价销售；对于新取得预售许可证的新楼盘，不得低于备案价的85%销售，也就是房价降幅最多不能超过15%。“限跌令”出台是为了及时维护房地产市场销售秩序，更好维护房地产市场正常运营。

“用大幅低于成本的价格买到房子，购房者肯定认为是捡了大便宜，但事情哪有那么简单，后期房屋配套设施等投入一定会摊高开销。所以限跌一定程度上也在保护购房者利益。”上述负责人指出。

值得注意的是，张家口除了颁布“限跌令”外，也对涨价做了严格要求。《通知》要求，“稳地价”要坚持和完善土地招拍挂出让制度，严格落实资金来源审查机制，建立土地拍卖熔断机制，土地招标拍卖过程中，当溢价率达50％或超过设置的最高限价时，中止网上竞价，采取摇号方式确定竞买人。
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广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，发布“限跌令”的基本都是三四线城市。国家统计局数据显示，8月份20个城市新房价格下跌，多为三四线城市。8月份，二线城市二手住房指数环比涨幅为0.0%，2015年以来首次停涨。有43个城市的二手房价格指数下跌或停涨，比7月增加了14个，下跌或停涨城市数创2015年3月份以来最大（除疫情冲击的2020年2月份）。三四线城市二手住房指数环比涨幅为-0.1%，为2020年以来首次下跌。这和限跌城市的城市特征基本吻合。

他表示，对于内地三四线城市来说，如果供应量大，人口外流和老龄化严重，基于“稳地价、稳房价、稳预期”考虑，必须要祭出“限跌令”，这样可以缓减下跌的节奏。
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李宇嘉称，限跌某种程度上也维护了购房者和小业主的利益。当开发成本位居高位，降价幅度如果太大，开发商做品质的动力就变小了，项目可能会出现“减配”、甚至以次充好、货不对板等现象。在预售制下，这些问题在买房时可能看不出来，实物交付时才发现问题。
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* i9 q9 C4 E/ U. O: y他还指出，“限跌令”短期内对抑制房价下跌会起到一定作用。长期看，还是要夯实产业和人口基础，和周边中心城市做好产业协调和互补、错位发展，慢慢扩大楼市需求的范围。
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中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，近几年来，很多“高周转”的大型房企下沉到三四线城市，在现在信贷收紧的情况下，现金流比较紧张，对这些大型房企来说，现金流比利润更重要，因此通过降价迅速回笼资金。
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张大伟指出，大量三四线城市没有太多产业、需求支撑，但是土地供应又太大。从产业发展和人口流动来看，土地在一二线和三四线城市之间存在错配。人口大量流向一二线城市，但是一二线城市土地指标又不够，而三四线城市人口在外流，但土地指标又很多。在这种情况下，除了加快引导部分产业转移到三四线城市之外，也应该将土地指标和人口流动挂钩，将更多的土地指标转移到一二线热点城市，满足人口和产业发展的需求。