深圳学区房成交暴跌：业主降价500万难找接盘侠，家长急等政策细则出台

南通亲子鉴定

一名小学生在餐桌前刷题，妈妈在旁边辅导作业。尽管是白天，但因阳光照射不到，在家也需要开灯。客厅零散摆放着生活用品，主卧和客卧局促挨着，厨房厕所均是暗室，2.5米层高让人倍感压抑。

看房已过去两年，深圳购房者吴洁艳（化名）至今还会想起这一幕。2019年3月，吴洁艳在房产中介的带领下开启买学区房之旅。她把在预算内的螺岭小学对口学区房看了一遍，最终因环境过于脏乱而放弃。

此后，吴洁艳还看过福田皇御苑、红山绿景1866和水榭春天等楼盘，一番对比后选择龙华区某改善型楼盘。2019年7月，吴洁艳以总价约500万元买入89平方米户型，月供约2万元/平方米。

该楼盘是深圳著名大社区楼盘，因人口过多也引发资源争夺，出门塞车是常有之事。更糟糕的是，吴洁艳还面临教育资源的争夺。

“我们小区住户每年都因上学问题而头疼，大家都想在家门口上学。竞争从幼儿园就开始了。”8月20日，吴洁艳告诉时代周报记者，该小区幼儿园小班有超过500名小孩，未来报名小学免不了竞争。

深圳入学规则处于变革前夕。8月1日，《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》（下称《草案》）明确提出推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度。

消息一出，立刻引起连锁反应。深圳多区学区房业主下调报价，适龄儿童家长焦急等待细则出台。

从幼儿园开始拼积分

由于入学与房产强相关，多数深圳家长在孩子刚出生时，便将买学区房提上日程。一方面，买学区房相当于买学校入场券，不用担心孩子无学可上；另一方面，过去多年深圳学区房价格都保持领涨，具有明显的投资价值。

吴洁艳在孩子1岁时决定买房，她此前一直有买房计划，但孩子的到来让买房更迫切。选择要素中，她把学位放在首位。申请幼儿园学位时，吴洁艳再次坚定买入学区房的想法。

今年3月，吴洁艳为孩子申请小区对口的幼儿园。该小区共有3个幼儿园，小班适龄儿童超500名，因此选择以积分高低排序。一类有房产者可积60多分，加上社保、入户等分数，吴洁艳孩子积分在70分以上，如愿获得入学资格。

暂时松了一口气后，吴洁艳又开始为孩子上小学发愁。她所在的龙华区是深圳最早试行大学区的片区之一。吴洁艳担心，在深圳立法推行大学区制，积分制度或有所变化，上学变数增多。

小学入学资格不仅要跟小区内部竞争，还要跟同片区老小区竞争。吴洁艳担心的是，若学区范围扩大，将会让原本紧张学位资源更紧张。如果积分比拼太激烈，未来孩子可能分流到附近学校。

“现在就是博一把，相信自己的运气。”吴洁艳说，与房价涨跌相比，孩子入学问题更重要。个人只能随着政策和市场走，抱最大希望做最坏打算。

试点大学区制接近5年，龙华区房源价格仍与教育资源紧密关联。

图源：视觉中国

8月20日，深圳海贝找房总经理谢林锋对时代周报记者表示，深圳推行大学区制的过程中，不少小区房价因学区划分产生分化。

谢林锋介绍，2016年3月起，龙华在民顺小学、深圳市高级中学龙华校区、上塘学校等6所学校试行“大学区”招生。最典型的例子为水榭春天，水榭春天1-3期属于龙华实验学校（中学部）学区范围，水榭春天5-6期属于深圳高级中学北校区（深高北）学区范围。龙华实验属于区级学校，而深高北属于市级学校。在历届考试中，深高北的表现都优于龙华实验，属于龙华头部名校。

“今年1月，水榭春天1期成交均价约为9.15万元/平方米，6期成交均价约为13.5万元/平方米，不同学区价差超4万元/平方米。”谢林锋表示，由于学区不同，同一小区房价可能有巨大差距。但大学区立法后，教育资源将进一步均衡，学区房价格差距或会缩小。

名校学区房成交量跌幅超50%

对家长而言，深圳大学区的具体细则极为重要。若效仿北京西城区全面实施多校划片，则增加入学的随机性，学区房迎来降温。

日前，深圳市体制改革研究会副会长兼秘书长 、《草案》研究和起草组成员熊义刚对媒体表示，深圳大学区实施不会脱离“就近入学”原则，仍然采取积分入学制。若大学区执行得好，会在一定程度上降低房产与学位的“捆绑”。此外，深圳大学区政策基础是“入学积分制”，与北京“摇号积分制”不同。

细则未落地，市场已先行。3天内，两所名校学区房流拍，加重市场观望情绪。

8月6日，一套位于深圳香蜜湖片区港中旅花园的豪宅学区房因无人竞价流拍。该房源为深圳顶级学区房， 对口学区为荔园外国语学校和深圳高级学校，起拍价约为2000万元。目前，该小区同面积房源报价均高于2500万元，该房源相当于降价500万元，但仍无人敢接盘。

8月3日，百花片区长城大厦法拍房同样流拍。该房源起拍单价约10.4万元/平方米，同小区房源报价13万元/平方米，总价比市场价便宜约300万元，目前，该房源降价超200万元挂牌二次拍卖，仍在等待买家。

目前，深圳学区房成交量低迷，市场降温明显，部分学区房价格明显松动。

乐有家研究中心数据显示，以福田香蜜湖片区、福田百花片区、南山粤海片区、宝安新安片区、龙华民治深高北片区附近小区楼盘情况为代表，2021年1-7月， 深圳6大名校片区房源成交量出现大幅下滑。具体而言，3-7月6大名校片区成交量同比跌幅均在50%以上。

7月，深圳6大名校学校片区房源报价均出现不同程度的下调，其中百花片区下调价格的房源最多，占比32%，其次是民治片区，南山粤海降价房源最少。

乐有家研究中心研究人员认为，在种种因素下，有部分业主心态出现松动。部分业主降价是因为急售，部分业主是因为之前挂牌价格过高，在市场低迷时做适当下调，让挂牌价回归相对理性状态。

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