十面埋伏：炒房客的末日，终于到了！

南通亲子鉴定

中国楼市的杠杆，已经来到了悬崖边上。

根据国际清算银行的统计，2020年末中国的居民杠杆率已经超过60%，相比2008年的18%，翻了3倍多。增速之快，位居世界前列。

贷款的钱大部分都流向了楼市。截至2020年三季度，个人住房贷款余额多达33.7万亿元，较2015年净增长157%。有7个城市的资金杠杆率（居民贷款/居民存款）超过了100%。

在加杠杆冲向楼市的大潮中，一条灰色产业链格外扎眼：

高评高贷、气球贷、加按揭、月供贷、消费贷、信用卡套现、循环贷、P2P众筹……

这是过去数年，炒房客们的“魔术”。

同时手握数十套房产，对他们来说，司空见惯。他们是一群赌徒，对“买房是普通人致富的唯一途径”深信不疑。他们最大的砝码，就是笃定房价会一直涨。

但现在，他们的信仰，似乎正在崩塌。

楼市，进入了一个“十面埋伏”的时代。

1

开发商：三道红线

杠杆游戏。

——如果要用一个词来形容中国房地产发展历程，我第一时间想到的就是这四个字。

作为这个市场上的主要参与者，在很长一段时间，房企快速发展的秘诀都是“三高”：

高负债、高杠杆、高周转。

在楼市上涨周期的催化下，一个个“黑马”“新秀”横空出世，狂奔向前。销售额三年翻三倍的不在少数，甚至还有三年翻了五倍的。

但2020年8月的一个深夜，一道惊雷从天而降，把房企从美梦中炸醒了。惊雷名为“三道红线”。

所谓的“三道红线”，是指针对房企的三条限制：

红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；

红线2：净负债率大于100%；

红线3：现金短债比小于1倍。

如果三道红线全部踩中，房企就不能再借钱；踩中两条，有息负债规模年增速不得超过 5%；踩中一条，增速不得超过 10%；一条未中，不得超过 15%。

这意味着什么？根据明源地产研究院当时的统计，按照这个标准，百强中的61家上市房企，踩了一条以上红线的就有48家，接近80%，影响面非常广。

这也意味着，那些指望通过高杠杆老路进行疯狂扩张的中小房企，彻底没戏了。

“三道红线”就像一个紧箍咒，紧紧箍在“三高”房企的头上。

越来越多的房企感觉到，房地产正在褪去金融色彩，向制造业回归。

2

银行：两道红线

开发商受限后，他们背后的大金主——银行，也很快迎来了调控。

2020年最后一天，两道红线从天而降。

第一道红线是“房地产贷款占比”：大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。

第二道红线是“个人住房贷款占比”：大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。

这两道红线来自央行和银保监会联合发布的一则通知，通知中将银行划分为5档，针对每一档银行，都设置了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限，银行规模越小，房地产贷款和个人住房贷款的占比上限越低。

这是一记砸向楼市的重锤。打蛇打七寸，信贷就是楼市的7寸。可以说，过去这些年来，银行贷款是房价上涨的最大动力，没有之一。

一直以来，房地产也流传着“长期看人口、中期看土地、短期看金融”的说法，一旦失去信贷的支持，进入楼市的资金必然减少，高房价就会成为无源之水。

专业机构曾测算过，如果2021年房贷增速从2010年的16%下降至15%，住宅销售额增速将从10%降至8.5%；如果房贷增速下降至13%，销售额则将同比下降6.9%。

卡紧银根，为的就是对楼市进行精准调控，让新增贷款资金更多地流入实体经济。

这样一记重锤，会产生怎样的影响？

影响确实不小。据安信证券研报数据，35家披露数据的上市银行里，踩中红线的多达10家，不仅有杭州银行、成都银行等小银行，更有建设银行、邮储银行、招商银行等中大型银行。

这些不达标的银行势必要压降流向房地产市场的贷款，根据安信证券的估计，这将导致2021年房地产贷款余额少增4000亿左右，个人住房贷款余额少增3500亿左右。假设按照50%首付规模计算，少增3500亿个人住房贷款，意味着将减少7000亿的商品房销售额，占2019年全国商品房销售额（159725亿元）的4.3%。

这样一来，一些中小房企，将很难再感受到地方银行的大力支持，资金压力会越来越大；而购房者，依靠贷款买房的难度，会越来越大。

银根收紧后，楼市的三股力量——房企、银行和购房者，都被紧紧拴住。

3

土地：迎来大变革

更重要的变革，发生在楼市链条的起点——土地。

牛年伊始，楼市就传来了重磅消息。

2月24日，一份土地市场动态监测与监管系统的通知在地产圈快速流传。其中最核心的关键词就是“一年三次”和“两集中”——

“一年三次”：全国重点城市土地出让，原则上一年不超过3次。

“两集中”：集中发布出让公示，集中组织出让活动。

按照惯例，所谓的重点城市就是以下22个一二线城市——

这个消息传播影响重大，很快青岛、郑州和天津等城市就陆续有相关文件流出。

在过去，地方卖地，一年四季都可以；而如今，这些城市一年只能卖三次，而且必须做到“完全透明”，难怪被业内人士称作——

土地供给侧历史级改革。

对房地产行业来说，这个政策的影响绝不亚于“三道红线”。

如果说三大红线是对地产行业的金融侧改革，从融资端口调控并限制行业杠杆。那么集中供地就是对地产行业的供给侧改革，从投资端口调控土地溢价，并最终影响房价。

当然，首当其冲的还是房企。

土地是房地产行业重要的生产资料，土地市场也一直是楼市的重要晴雨表。在过去，土地的供应都是比较分散的，全年各个时间、各个城市都有土地在供应。

而这个政策出台后，这22个城市将在某一时间集中供地。假设3、6、9三个月份分别集中供地一次，那么，每次平均1300块地皮，每个城市平均59块。

这样一来，每一次拿地，都是所有房企的一次“争夺战”，而且由于土地的集中供应，对优质土地的竞争将更加激烈。

一旦拿错地，对小房企来说，很可能就是致命的打击。

集中供地的影响很快就显现出来了。在杭州知名房企滨江集团的2020年业绩说明会上，有人问道：

杭州集中土拍，滨江拿下的几块地，净利润能有几个点？

滨江董事长戚金兴回答：

杭州土拍，公司获取了5块地，凭借团队精干、高效管理、融资能力强、品牌影响大等优势，将努力做到1-2%的净利润水平。

要知道，克而瑞榜单上，滨江是杭州销售额排名第一的房企，主打的产品也偏高端。正是这样一家房企，净利润率只有1-2%，连制造业都不如，着实令人惊讶。

还有宋都股份，拍下地后因怕亏损，5000万的保证金都不要了，直接退地。

集中供地后，土拍竞争的激烈程度可见一斑。

这还不是最绝的。就在此前的6月4日，财政部、自然资源部、税务总局、人民银行四部委一起发布了一个通知，核心信息只有一个：

国有土地出让收入，自2022年起，全面划转税务部门征收；2021年7月1日起，开始在部分省市试点。

这意味着，地方政府卖地的钱，不再是由地方政府征收了，而是由税务部门来收。

要知道，如今的税务部门经过改革后，国地税合并，现在是中央直管。

有人打了一个比方——

以前，你的工资是直接发到你手里，自己花；而现在，工资先发到你老婆手上，你老婆再给你花。钱一点也不会少，但真的和以前一样吗？

这个政策以后，我们在打破土地财政魔咒的道路上，又近了一步。

4

炒房客：围追堵截

被整顿最凶的，还得是上蹿下跳的炒房客。

8月7日，深圳发布的情况通报显示，此前惊动七部门联合调查的“深房理”案件取得阶段性进展：

对于“深房理”案件中涉嫌犯罪的相关人员，目前公安机关已依法逮捕2人，刑事拘留3人。案件还在进一步侦办中。

这是炒房大军，又一次受到重大摧毁。2021年4月初，有网友公开举报“深房理”违法违规炒房。深房理认为勤劳不能致富，声称只有炒房才是致富的唯一渠道，并且要用银行的钱来炒房。里头提到的炒房手段令人大开眼界，甚至还涉嫌“野生房产证券化”。

活生生把炒房玩成了炒股。

从更大范围来看，深房理的覆灭只是炒房客命运的一个缩影。

去年7月15日，被称作“史上最严调控”的新政在深圳降临。1626个字的通告，每一句都暗藏玄机：

深圳户口3年社保才能买房、750万以上为非普通住房、免征增值税2年改5年、离婚3年内不得买房……

与此同时，一场信贷资金大清查在全国蔓延。

今年3月以来，深圳、上海、北京、广州全都传出了严查经营贷、消费贷购房的消息。哪怕是直系亲属给你买房的钱，都得穿透资金来源。炒房客感到到了前所未有的压力。

向北看，在环京，炒房客已经哭了无数次。

2016年前后，燕郊的房价一度冲到了近4万元每平方米。到了2018年10月，燕郊房价已从当初的最高点，跌到了1.9万元，跌幅接近40%。

如今，三年过去了，燕郊房价不但没有等来回春，反而等来了“腰斩”。2017年前后的那批燕郊购房者，成了名副其实的“高位接盘侠”。

而在江湖上更早出名的“温州炒房团”，甚至已经消失了。温州这个10年前的房价冠军，如今成了房价跌幅最大的城市。

炒房客的时代，已经过去了。

5

尾声

这是一场早已埋下伏笔的定向狙击。

过去的大半年，一场史上最严的调控潮席卷中国大地。

3月26日，三大中央机构（中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅）联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，核心只有一个：

敲打银行，严防经营贷流入楼市。

管住信贷，就抓住了楼市的七寸。过去的很多楼市乱象，都是炒房客们钻了信贷的空子。

截至2021年7月，有媒体统计，全国房地产市场累计调控次数超过了320次，国家各部门直接下发的调控政策就有46次。

房地产税，更是呼之欲出。在5月11日，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局召开了一个座谈会，就谈一个事：房地产税改革试点。

四大部委齐出动，左右房产税立法、征收的单位都聚齐了。这一次，房地产税恐怕是真的要来了。

如今的楼市，像极了大闹天宫之后，被如来佛祖压在五指山下的悟空，动弹不得。

随着灰色地带的缩小，游走其中的炒房客，注定要成为历史的一缕烟尘。

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