权威官媒：合理房价对一个城市很重要！当前哪些城市房价不合理？

飞一般的哟呵呵

近日，新华社发表一篇非常罕见的时评：合理房价是一个城市的竞争力所在。

在房住不炒的调控方针之下，尤其是大城市的房价，应该有所控制，回到合理水平。对此，社会各界已达成共识。

而是多年前，就没能达成共识，比如2013年就有所谓的清华教授公开喊出：房价越低的城市越丢人！

那么，问题来了：一个城市的房价，什么样的水平才叫合理？用什么指标来衡量其是否合理？

我国住宅市场化了20年，住宅调控也有18年了。关于房价合理的标准，其实过去也曾有过思考，甚至是部署。

过去三四年，全国有20多个城市试点“一城一策”、长效机制，其中要求房价年涨幅不超5%，地价年涨幅不超5%。

老杨认为：这只是权益之计，不同城市经济发展程度与居民收入增速存在明显差异，不宜将5%作为多城统一的长期的房价年度控制目标！

其实，2011年1月26日，国务院办公厅下发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（史称“新国八条”），要求：2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

其后，绝大多数城市制定的标准为：2011年房价涨幅不超过GDP增幅或人均可支配收入增幅。两个城市特立独行：北京表示房价与2010年相比稳中有降；长春提出新建住房房价收入比（套型标准按60平方米）控制在5.8以内。

老杨认为，长期来看，房价涨幅与居民收入涨幅相适应，也即房价收入基本平稳，这是合理的房价控制目标。 

但还存在一个问题，如果一个城市当前房价过高，已经处于不合理状态，那么未来多年仍允许其按居民收入增速的幅度上涨，显然是不合理的。

所以，首先需要判断：当前静态来看，哪些城市房价水平是合理的，哪些是高估的（或者说有泡沫的）。重点关注泡沫型城市并加大抑泡沫与挤泡沫的力度，争取利用几年时间将其泡沫挤出去，然后再按居民收入增速约束其房价涨幅。

房价泡沫，是一个敏感而重要的经济命题，也是一个重大社会问题。郭树青多次提及我国的房地产泡沫、灰犀牛、房价会跌等等话题，屡屡引起广大民众的惊措。

这一命题很重要，但作文却并不好写。因为泡沫在破裂之前，很难辨识。滋生泡沫的过程，也是市场亢奋度不断提升的过程，市场参与者都很嗨，对收益很贪婪，对风险不敏感！

这里，老杨想为大家介绍两个衡量房价泡沫的指标，一是房价收入比，二是房价收入比偏离度。前者市面上比较多，但做不同地区之间比对时，价值并不高。后者是老杨首创的，近几年指导同事撰写了相关报告。报告比较长，图表比较多，这里只分享部分内容：

50个主要城市2020年房价收入比

房价收入比，是指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值。本报告内的房价数据为全国50城新建商品住宅价格，并结合二手房价格走势进行处理，以剔除限价政策以及统计方式问题对新房价格的影响，更加贴近真实市场情况。房价收入比具体计算公式如下：

尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。世界银行1998年对96个地区的统计资料显示，家庭收入在999美元以下（最低收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为13.2；家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为9；家庭收入在10000美元以上（高等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为5.6。各国（地区）房价收入比的数值是高度离散的，这96个地区最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。 

本文所选50城包括4个一线城市：北京、上海、广州、深圳；13个强二线城市：重庆、天津、苏州、成都、武汉、杭州、南京、青岛、无锡、长沙、宁波、郑州、西安；20个弱二线城市：佛山、南通、东莞、福州、济南、烟台、合肥、大连、徐州、哈尔滨、沈阳、石家庄、南昌、昆明、厦门、南宁、太原、贵阳、乌鲁木齐、兰州；13个三四线城市：温州、扬州、洛阳、惠州、金华、宜昌、芜湖、珠海、莆田、日照、海口、韶关、三亚。

根据公式计算，分别获得全国50个典型城市的商品住宅房价收入比数据。在此基础上，估算出50个典型城市的房价收入比历年均值。2020年，50城房价收入比均值为13.4，相比2019年的13.2上升了1.4%。

历史走势来看，2010-2015年间，房价收入比持续回落；2016年，房价收入比开始快速回升至11.9，同比增速达15%; 2017年, 继续升至13.7，同比增速略有收窄；2018年，50城房价收入比与2017年持平；2019年，随着多数城市房地产市场的陆续降温，50城房价涨幅收窄，房价收入比小幅下降; 2020年，受疫情影响，我国居民收入增速相比前几年出现了较大幅度的下滑，而在疫情后宽松的货币政策下，大部分城市房价都出现了一定程度的上涨，因此50城房价收入比出现了小幅反弹。

2021年年初以来多个热点城市房地产调控政策收紧，预计50城中的多数城市房价涨幅还将继续收窄。由于去年同期的低基数，今年居民收入增速将大幅高于去年。由此推算，预计2021年房价收入比将小降。

分城市类别来看，一线城市的房价收入比水平明显高于其他城市，2020年一线城市的房价涨幅最大，房价收入比在连续两年下降后再次上升。强二线城市、弱二线城市与三四线城市的房价收入比较为接近，2020年房价收入比分别为12、12.3和12.4，相比2019年均微幅上升。需要注意的是，三四线城市（东部为主）的房价收入比高于强二线城市和弱二线城市，而其城市经济基本面和人口吸引力均不如后两者，这说明当前部分三四线城市的房价透支程度高于二线城市。

从2020年50城的房价收入比排名来看，排在前五位的城市分别是深圳、三亚、上海、北京和厦门，排名与2019年一致，房价收入比分别为39.8、27.1、26.2、23.8和23.1，说明这些城市的购房难度最大。具体来看，北京、上海、深圳三座一线城市由于土地稀缺，新增供应有限，房价一直居高不下,2020年疫情后货币宽松，深圳和上海房价涨幅均比较大。三亚和厦门是全国著名的旅游城市，外地客户投资需求一直较为旺盛，房价与本地居民收入的关联性相对较小。值得注意的是同为一线城市的广州房价收入比大幅低于其他三城，广州土地供应充足，且地价相对北上深较低，使得广州房价大幅低于北上深，是一线城市中购房难度最小的。

排在末五位的城市分别是长沙、韶关、烟台、贵阳和乌鲁木齐，房价收入比分别为6.2、7.3、7.5、7.6和7.8，说明这些城市房价较为合理，购房相对来说较为轻松。由于土地供应充足，调控政策严厉等原因，长沙2020年平均房价仅9000元/平方米左右，在省会城市中仅高于贵阳、乌鲁木齐等少数城市，房价甚至长期低于部分三四线城市。而长沙经济发展强劲，人均可支配收入连续多年高速增长，2020年城镇人均可支配收入为57971元/平方米，高于武汉、郑州、南昌、合肥等其他中部二线城市。高收入、低房价使得长沙是50城中唯一一个房价收入比低于7的城市。韶关是广东省经济发展偏弱的三四线城市，收入和房价均较低，对外地购房者的吸引力也很弱，房价收入比偏低。烟台是东部沿海的弱二线城市，人均可支配收入较高，房价水平较低。贵阳和乌鲁木齐是西部的弱二线城市，近几年收入增速较高，但缺乏投资需求的吸引力，房价在省会城市中属于比较低的，房价收入比较低。

50个主要城市2020年房价收入比偏离度

我国地区之间差异较大，对不同城市而言，其房价收入比的合理区间也不能用单一指标进行划分。因此，这里在房价收入比的基础上，计算出房价收入比的偏离度，以此作为合理与否的判断标准。

具体公式为：

根据2010年以来50城平均房价收入比的平均值，算出历年房价收入比的偏离度。数据显示，2020年50城房价收入比偏离度为10.2%，由2019年的8.6%上升了1.6个百分点。

回顾历史走势，2010-2015年间，房价收入比偏离度持续回落，其中2012-2015年处于负区间内。2016年曲线开始回升，2017年继续攀升，2018年曲线继续小幅上升。在连续三年上升后，2019年曲线小幅下降。2020年，由于50城房价收入比小幅上升，偏离度曲线相应也小幅上升。随着多地房地产调控政策的收紧以及货币政策常态化，预计2021年50城房价涨幅将收窄，房价收入比将下降，届时偏离度也将回落。

分城市类别来看，一线城市和强二线城市走势领先于其他城市，2018年和2019年房价收入比偏离度连续2年回落，2020年偏离度回升，一线城市上升幅度更大；弱二线城市2018年偏离度与2017年持平，2019年小幅回落，2020年小幅回升；三四线城市走势滞后于其他城市，2018年偏离度仍上升，2019年才回落，2020年继续微幅回落。

具体来看，2020年，一线城市偏离度为18.9%，较2019年上升了7.1个百分点；强二线城市和弱二线城市的偏离度分别为11.6%和9.6%，较2019年分别上升0.8和0.9个百分点；三四线城市偏离度为3.7%，较2019年小幅下降0.1个百分点。主要是2020年疫情发生后，全球经济受到极大影响，叠加货币政策宽松，核心城市的优质房产更受到避险资金的青睐，因此一线城市的房价涨幅要高于其他几类城市。

分城市来看，2020年各城市房价收入比偏离度差距较大，有39个城市偏离度为正，11个城市偏离度为负，说明当前大部分城市的房价收入比高于其2010年以来的平均水平（相当于合理水平）。

基本可以这么理解：偏离度越高，泡沫越明显；反之，越不明显；偏离度为负值的城市无泡沫。

偏离度最高的城市东莞，为45.2%，即超过其近十年的平均水平近5成。另外，深圳（38.5%）、南通（26.6%）、宁波（24.6%）和芜湖（23.8%）4城的房价收入比偏离度水平都明显偏高。这几个城市泡沫明显，应加大调控力度，尽早挤出泡沫。

其中东莞和深圳2020年房价涨幅在50城中排名前两位，2015年以来的房价累计涨幅巨大，导致当前房价收入比偏离度很高。南通和宁波是本轮行情以来，江浙地区行情持续时间最长的城市，市场已经持续火热了5年，房价累计涨幅较大。泡沫比较明显。

房价收入比偏离度最低的城市三亚为-14.8%。此外，韶关（-11.7%）、兰州（-7.8%）的房价收入比偏离度水平都明显偏低。市场无泡沫。

根据房价收入比偏离度以及当年偏离度的增速，将 50 个典型城市大致分为四类：

第一类城市，房价收入比偏离度为正，且同比增速为正。2020 年东莞、深圳、宁波、南通、等 20 多座城市属于这一类别，在 50 城中占比近一半。我们认为房价收入比偏离度较高且同比仍在上升的城市，房价相对收入水平来说存在一定程度的高估和透支，建议严格实施市场调控措施，防范投机行为入市导致住宅价格泡沫化。可以看到，年初以来，深圳、上海、东莞、杭州等多城已经发布了多项调控政策来给市场降温。其他如宁波、南通等城市，建议也加强楼市调控，防范投机投资行为导致房价失控，使得楼市和金融市场风险上升。

第二类城市，房价收入比偏离度为正，但同比增速为负。2020 年芜湖、苏州、日照、济南等属于这类城市。此类城市房价相对收入水平来说偏高，但偏高的幅度相对去年已经有所收窄。建议对这类城市维持现有调控措施，稳定房价，使得房价收入比进一步回归合理区间。

第三类城市，房价收入比偏离度为负，且同比增速为负。2020 年太原、贵阳、南昌、长沙、韶关等城市属于这一类别。此类城市 2020 年的房价收入比低于过去十年的平均水平，且偏离度相比去年还在下降，房价相对收入水平来说较为合理，建议如果有城市房地产市场偏冷时，可适度放松其调控措施。

第四类城市，房价收入比偏离度为负，但同比增速为正。2020 年仅有乌鲁木齐、温州和兰州属于这一类别。此类城市 2020 年的房价收入比低于过去十年的平均水平，但偏离度相比去年有所上升，房价相对合理，但也得防范房价收入比继续上升，建议积极监测房价走势，做好防止房价过热的调控预案。

南通县的

苏州房间不合理！
太低了，导致我们南通县都跟着掉价

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关注杂谈

南通房价水分充足，难晒干，可阴干

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花品

按国内的收入水平  没一个城市是合理的

人生如逆旅

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你错了。国家现在的方针就是，印钱稀释债务，物价涨，房价不涨，既防止房产直接崩盘又以此挤泡沫。
另外，和国家对着干的没有好下场，看不懂国家方向的没有好下场。

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事到如今

二手房涨不涨上面已经无所谓了，只要你卖得掉，三百万的房子你六百万卖也行，反正不贷款给买二手房的，只要买家能拿得出六百万现金给你，要不你欠账给他也行。能拿出几百万现金的应该不缺房吧，那些上亿的豪宅只有马云和马化腾等大佬互相炒着玩了。

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ttxskxdz

南通均价1万5算合理。

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小小鸟nt

看看新冠以后深圳，上海的房价涨幅就知道为啥要控制了，涨得太多了
在经济不景气，没有好的投资渠道下，房子自然成了大部分人的第一选择，尤其处于南通这个发展中的城市，有预期，不控制怎么得了
全民杆杆买房怎么可能，有钱全款不问你，像银行借钱杆杆买房目前肯定是要控制的

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曾今伊始

南通已经虚高了，赶紧把中创和滨江备案价调成15000

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zran

谁拉高的房价  你自己心里没点数吗

不痛有点痒

存在就是合理的，就是让人高不可攀

xuzhi5026

一、坚持房住不炒，想抄房的，你的房子捂在手上吧！二、本地房价偏高，可以降降了，现在降价开放商不亏，亏的是炒房者；三、楼主头像不好看，好像吐了。