美国楼市“疯”够了？

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美联储的低利率和供需失衡推动买家入场，美国平均房价创下历史新高。而到今年6月，狂热的购房趋势出现两极走向。

6月，美国新屋销售量跌至近14个月低点，这被部分观点视为楼市见顶的先兆。

但与此同时，成屋销售重返增长，新屋开工数增长超过预期，也在释放楼市疯狂尚未终结的信号。

在疫情期间，美国房地产市场的需求主要由本土买家推动。2020年4月至2021年3月，赴美购房群体出现缩减，但随着取消旅行限制的预期加强，国外买家的“回归”可能为本就炙手可热的美国楼市再添一把火。

数据两极分化

经历数月狂热，美国“抢房”热潮在6月出显现出降温迹象。

美国官方公布的经济数据显示，6月新屋销售总数年化录得67.6万户，预期为80万户。实现连续第三个月下降，创去年4月以来新低。

美国6月新屋销售环比下降6.6%，而预期为增加4%。

6月新屋销售创新低显示物价高企和供应紧张环境下需求走软。

Bleakley Advisory Group首席投资官Peter Boockvar认为，所有人都知道在家电、劳动力以及平价地块方面都供应短缺。而房屋销售放缓，很可能是物价的冲击以及房屋因各种原因延迟完工的综合因素所致。

但这样的趋势可能预示，维持多月的美国楼市热潮会慢慢降温。

彭博记者Felize Maranz评论称，新屋数据强化了房产市场可能已经见顶的观点，可能加深通胀放缓的预期。

由于美国楼市在过去几个月持续升温，美联储官员警告，美国无法承受房地产市场“繁荣与萧条周期”，这或许会威胁金融稳定。

不过，6月份的购房者受到更高抵押贷款利率的打击，6月这一利率品种上升了约0.25个百分点。

但值得注意的是，新屋销售占美国房地产市场份额的不到10%，每月数据波动较大。

新屋开工数据表现则显著反弹。6月新屋开工数达到164万套，为年内仅次于3月的高点。这一增长超过预期，表明尽管供应链瓶颈和劳动力短缺的现象持续存在，但住宅建设正在企稳。

美国全国地产经纪商协会（National Association of Realtors，NAR）在上周四的数据显示，6月份成屋销量经季节调整后较上月增长1.4%，折合成年率为586万套。6月份成屋销量较上年同期增长22.9%。

6月份成屋售价中值达36.33万美元，较上年同期上涨23.4%，创下历史新高，在库存有限的情况下延续了价格稳步上涨的势头。需要注意的是，成屋销售往往占房地产市场的大部分。

投资者加码楼市的热情依旧不减。房屋经纪公司Redfin Corp的报告显示，投资者在第二季度购买了近68000套房屋，这是2000年以来的最高水平。

“投资者将房价飙升视为一个机会。”Redfin高级经济学家Sheharyar Bokhari在报告中写道，“随着住房价值持续上涨，稳定的回报几乎可以得到保证。”

国外推力减弱

据房地产咨询公司第一太平戴维斯称，随着美国人从大城市迁移并寻求更大的空间来适应他们新的居家办公的生活方式，本地需求一直是美国楼市的主要推动力。

相较之下，外国买家购房力度减弱。

根据全美房地产经纪人协会的一份新报告，2020年4月至2021年3月，外国买家购买了10.7万套美国住宅物业，总额为544亿美元，分别比前一年下降31%和27%，为2011年以来的最低。2011年，销售额和套数分别为664亿美元和210800套房产。

以新移民身份居住在美国的外国买家，或持有签证的外国买家购买了价值324亿美元的美国现房，比上一年减少21%。而居住在美国以外的外国买家购买了价值220亿美元的现房，同比下降33%。在此期间，外国买家在美国5.8万亿美元的现房销售中占2.8%。

中国、加拿大、印度、墨西哥和英国是美国住宅购房金额排名前五的国家。不过，来自中国、加拿大和墨西哥的外国买家年度交易量都下降了至少50%。

这主要是由于新冠大流行导致全球经济强烈收缩，国际游客和商务人员减少。

“目前，航班的运输班次和相关限制仍然是大多数国际买家购买美国房产的主要障碍。”纽约服务式公寓项目The Towers of Waldorf Astoria的高级销售总监Dan Tubb告诉媒体，“一旦潜在的外国买家可以更自由地入境，我们预计会有大量国际旅行者涌入纽约。随着越来越多的国际市场取消旅行限制，我们预计住宅单元的竞争将加剧。”

中国买家关注教育置业

亚洲房产科技公司居外IQI集团统计发现，在过去的10年里，中国买家购买了1967亿美元的美国住宅地产，比加拿大人多出62%。这些数字不包括2021年7月NAR报告中的估算。

在中国买家购买热潮最旺盛的2017年，一年内购置了超过300亿美元美国住宅。而如今，这个数字已经下降到大约1/3的水平。

不过，在NAR的《2021美国住宅市场外国买家报告》中依旧可以看到，2020年4月至2021年3月期间，中国买家的购买价格中位数在国际买家中最高，为476500美元。而整体国际买家的现房销售价格中位数为351800美元，比美国所有现房销售价格中位数305500美元高出15%，这样的价格差异主要反映了外国买家所期望的房产地点和类型。中国买家中，超过1/3（34%）在加州购买房产。

全世界的房产买家的共性是买涨不买落，亚洲买家同样不例外。美国楼市一直保持着惊人的增长速度。当价格上涨时，买家们就觉得他们的钱更安全。

居外IQI集团联合创始人，执行董事长乔治·奇米尔（Georg Chmiel）说，“尽管中国买家在美购房地点的分布比过去更广泛，但对他们来说，美国的大部分地区仍然是陌生之地。在中国买家排名前20位的美国城市中，没有一个位于拉斯维加斯、哥伦布、达拉斯和加拿大边境的区域内。”

奇米尔说，现在对中国买家来说，来美国的首要购房目的地是西雅图、洛杉矶和奥兰多。这是一个变化，因为纽约市曾经一直排在中国买家前三大门户城市，但现在排名第五，在尔湾之后。

由于难以获得美国签证，以及疫情相关的旅行限制，一些中国买家已经将他们的需求从美国转移到其他国家。

不过，美国媒体CNBC报道称，中国买家动向尤其值得关注，因为在过去十年，中国曾成为美国住房需求的主角，但在特朗普执政期间又略有回落。现在，中国买家又在重新涌入。

“拜登执政对买家需求产生了相当积极的影响，因为美国现在政策方向更可预测。”奇米尔说，“另一方面，现在我们对抗疫情已经超过一年，疫情对购买决定的影响已经减少。”

奇米尔还说，中国买家在美国置业还有一个重要吸引力，那就是教育。

在美国，教育购房需求占中国买家总需求的13%，为各国最高。

此外，买家现在对虚拟购房更加适应，这对于远距离选房、购房产生影响。

在美国和国外的所有房地产平台上，虚拟看房的数量已经急剧增加。而居外网上也有5000个虚拟看房。

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房价都是涨的，欧美国家更贵。

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