楼市滑铁卢！房价第一城，转向了！

南通亲子鉴定

01

谁是中国内地房价第一城，当然是深圳。

根据中房数据研究院披露的数据，深圳的房价已经突破9万元/平方米，且是内地唯一一个房价登上“9”字头的城市，且大幅领先了身后的城市。

制图：城市财经；数据：中房数据研究院

这座中国最成功的经济特区，过去多年以一种誓不回头的涨势，一路前行，成功穿越调控周期。2016年大调控之初，房价还是4万5左右，在强调控的五年时间里，深圳房价不但没有转向，还成功翻倍了。

然而进入2021年，在多轮暴揍下，深圳的楼市终于转向了，当然，说的是成交量转向。

据深圳市住建局6月1日发布数据显示，5月全市二手商品住宅成交面积为27.61万㎡，成交套数为3027套，同比大幅减少60.98%，这也是近一年来深圳二手住宅成交量的最低点。

而事实上，4月份深圳的二手房成交量已经开始大跌了，四月份全市二手商品房成交54.13万平方米（5507套），同比减少24.87%；其中二手商品住宅成交44.01万平方米（4877套），同比减少33.26%，环比三月减少28.16%。

制图：城市财经；数据：深圳市住建局

2019年年末，深圳取消了总价豪宅税标准，引爆了深圳楼市，成交量和房价迅速上扬。从图上可以看到，成交量在2020年7月创下新高。

火热的深圳楼市，终于在去年7月份迎来了里程碑式的调控，出台了“深8条”，提出落户需要3年才能购房（社保满5年除外），并提出任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

在强调控作用下，深圳楼市成交量一路下滑，然而没压多久，在去年10月份成交量又开始反弹，直到今年2月份，再次发生转向。

02

2月份以来的大转向，有多种因素，其中最主要的当然还是深圳率全国之先，发布了二手房官方指导价。

2021年2月8日，深圳建立了二手房交易参考价格机制，并发布了各小区的二手房官方指导价，所有中介都必须按照官方指导价挂票，业主必须按照官方指导价成交。

这意味着，中介再也不能任性发布挂牌价，业主也没法任性地涨价。最关键的是，官方二手房指导价，都要比此前的挂牌价低。

很多业主自然不愿意，于是很多业主宁愿选择长期持有，也不会按照官方指导价挂牌出让。这种背景下，二手房成交量自然大跌。

同时，中介们纷纷下架了原先贴在橱窗中的价格，以各种理由不公布价格。所以你现在若走在深圳的街头，已经看不到中介门店挂住的二手房价格了。

一周前，南山区一家中介门店，奇思妙想出暗语，以一个榴莲代表1000万，一根香蕉代表100万，来公布房屋价格。

消息被曝出后，引来全网热议，并被新华社点评，驱除楼市“榴莲”之味 重在挖断“炒房”的根。

最终南山区住建局要求涉事中介门店关闭整改，并要求辖区内其他中介引以为戒。

这件事情说明，深圳发布的二手房成交指导价确实力度够强，让深圳的楼市很难受。

成都最近也跟进深圳，公布了二手房官方指导价，成为全国第二个建立二手房交易参考价格机制的城市。

以深圳大跌经验来看，成都后续的成交量也会遭遇滑铁卢。

当然，深圳二手房成交量5月份的大跌，成交量创下历史新低点，还与楼市加息有关。

5月6日晚上，建设银行深圳分行传来消息，于当天起调整房贷利率首套房贷款利率执行LPR+45BP（相当于5.10%），二套房贷执行LPR+95BP（相当于5.60%），相比之前分别上调15BP和35BP。

建行加息一周后，工农中交以及招商银行也选择跟进。其中工行、中行、农行、交行深圳分行个贷部相关负责人表示，已上调房贷利率，执行标准与建行相同。也即对首套房加息15个基点，对二套房加息35个基点。

招行也一样，首套房利率为5.1%，二套房利率为5.6%。

制图：城市财经

首套房加息10个基点，二套房加息35个基点。以一套总价800万的房子来说，如果是首套，首付30%，也即240万元，需要贷款按揭560万元，按照30年等额本息计算，加息后总成本增加了14万。

如果是二套房，首付70%，也即560万，需要向银行贷款30%，也即240万，加息后总成本增加11万。

当然，十多万的成本增加，对于买得起深圳房子的人来说，杀伤力并不是很大，但你要知道，这是在官方公布了二手房指导价之上再进行的叠加伤害。

有之前的大伤害为基础，后面来一个小伤害，同样有伤筋动骨之效果。

几天前，深圳又发布了抬高落户的征求意见稿，落户门槛直接抬高至本科。这意味着，6月份的成交量，可能会更不好看。

03

尽管成交量跌了，但深圳的房价依旧岿然不动，新房仍在小碎步上涨。

根据统计局最新公布的4月份70个大中城市房价数据显示，深圳一手房环比涨幅0.5%，二手房与上月持平，二者同比涨幅分别为3.9%和12.9%，丝毫没有下跌的迹象。

事实上，从2016年以来，深圳经历了一轮又一轮强调控，补丁打了一次又一次，但房价始终没有真正转向过，最多也就成交量下跌一下。

开篇已经说到，深圳房价成功穿越调控周期，从2016年调控前的4.5万/平方米左右涨到了如今的超9万元/平方米。

深圳楼市量跌价不跌的根本原因在于，这座城市的供需矛盾太过尖锐了。

最新公布的第七次人口普查数据显示，深圳过去十年人口增加了713.6万人，增量位居全国第一。十年之间增加了一个大城市的人口，这样的增速非常惊人。相当于过去十年，平均每年深圳人口增加70多万。

如今深圳的人口规模达到了1756万，与广州接近，与北京差距也不大。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

但深圳的面积只有北京的八分之一，只有广州的近四分之一。空间局促的深圳，过去很多年，供地主要依靠城市更新来提供，已经没有多少地可供应。

此前，贝壳研究院公布了大湾区11个城市的住房自有率，深圳仅为23.7%，位居大湾区倒数第一。

这意味着，深圳有一大半人没有自己的住房。换句话说，深圳有一大半的人口有购买住房的需求。

在这种背景下，即便深圳将抬高落户门槛，也很难改变深圳的人口竞争力，更难扭转深圳的房价。

所以说，如果你是深圳的刚需，有房票，资金又足够，还是赶紧上车为妥。像深圳这种级别的城市，购房成本只会越来越高。