原来这种房子在银行眼中最值钱！

南通亲子鉴定

日前，抖音上一则有关凶宅买卖背后的秘密的视频突然引发广泛关注。

在该视频中，提到3年前南京著名的瑞景文华小区一套独栋别墅的拍卖过程，经过138轮竞拍，这套“凶宅”最后以高出评估价168万元、高出起拍价351万元的786万元成交，而同小区面积相似的别墅售价1200多万。

这位财经大V在该视频中不无煽动的分析：表面上这位拍卖者用786万买了一套价值1200万的别墅，但在不知情的银行评估人员眼中，这套别墅就值1200万，相当于将凶宅当成了一个现金流的杠杆。

在房地产投资界，一直流传着“不是要买你喜欢的房子，而是买银行喜欢的房子”，那么，在银行眼中，究竟什么样的房子值得更高的价格？类似凶宅的杠杆操作方法确实可行吗？我们立即连线了南京各大银行和评估的相关负责人。

Q1:估价标准

房产评估的参考标准是什么？有没有官方指导价？

南京某房产评估公司负责人X总 ：目前的房产评估还是基于市场做的一个偏保守的市场价，并没有政府部门的所谓指导价格，业内称之为抵押价值，一般抵押价值和市场价值相差不大，一般会更偏保守一点，不过评估不是定价，上下都有一定的涨幅空间。

南京某房产评估公司负责人W总：参考标准取决于评估方法，对于住宅类的，一般采用市场比较法，即可选取相似房源的几个成交的案例，来做比较，并没有所谓的没有政府指导价。

Q2: 估价实时性

估价能保证与市场价实时同步吗？比如突然划入的学区房。

南京某房产评估公司负责人X总：现在住宅类房产的各种交易信息都很丰富和透明，对于评估机构来说，一方面有对接到房产局端口的登记备案查询能力，另一方面，他们也会实时采集分析我爱我家、贝壳等平台的数据信息。

而且，很多银行在住宅类的评估方面已经不需要评估机构去评了，他们会用批量的大数据评估系统去评，像中行，招行在2-3年前已经引入了。

Q3: 估值比例

什么样的物业类型估价更高？住宅和非住宅的折价率分别是多少？

南京某房产评估公司负责人X总：首先是住宅类是银行最喜欢的押品，流动性好，标的不太大，一般能给到估值的6成，最高能给到7成，商铺或办公一般做到5成，最好的可以给到6成。

Q4: 估价权重

影响一套房子最终估价的主要因素有哪些，各自权重如何？

南京某房产评估公司负责人X总：主要关注三个因素：区域因素、实体因素、权益因素。

区域因素：首先是配套，教育配套是第一位的，接下来是公共配套，生活的便利程度，菜场、商超之类的，医疗卫生配套，交通配套，还有基础设施配套，例如区域里道路的便捷性。

实体因素：包括原来的开发商品牌和现有的物业品牌。此外，还有楼层、朝向、户型、装修。

权益因素：权益因素主要指使用权，租赁权、土地的使用年限等，不过一般影响不大。

Q5: 装修估值

二手房的装修部分如何评估？那些价格不菲的豪装会被额外考虑吗？

南京某房产评估公司负责人X总：如果同类户型都是毛坯，而待评估的房源是精装修，就不能简单采用市场比较法，而需要实地考察了，并根据市场询价进行相应的装修折旧，而且房子装修后有没有住过人也有影响，住过人的就要考虑折扣多一些。

Q6:“老破小”估值

那些极小极老的“老破小”的估价会受影响吗？

南京某银行相关负责人表示：每家银行的要求都不一样，二手房按揭的确有房龄限制，但对经营贷来说影响不大。

但银行最关心的还是押品的流动性，不过流通性好不好关键看价格，银行银行处置的时候会打折，如果折扣有优势，还是可以变现的。

Q7:谨慎资产

什么样的房产，属于银行非常谨慎的“风险厌恶型资产”？

南京某房产评估公司负责人X总，对于银行来说，工业地产，大型商业这类资产的抵押是比较谨慎的，因为能接手这种项目的客户很有限，变现能力很弱。