房价大幅度上涨的可能性不复存在，但是为什么不能大幅度下降呢？

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2021年博鳌亚洲论坛新闻发布会上发布的旗舰报告《亚洲经济前景与一体化进程》预判，中国房地产市场价格大幅上涨的可能性比较小，房价企稳或是大概率事件。

国内房价持续上涨了二十余年，已经远远超出了普通工薪阶层的承受能力，成为家庭最大的消费支出项。单纯从中位数收入与中位数房价的对比来看，一套使用面积不过80平米的房子就要不吃不喝十几年的家庭收入，这些家庭即使掏空六个钱包凑出首付也承受不起月供，从这个角度讲房价已经不再具备大幅上涨的条件。

一边是大量新建商品房入市，一边是数以千万计的投资者持有大量房产随时可能变现，加上已经超过400万亿的庞大基数，房价进一步上涨需要的新增资金规模动辄以十万亿计，更多是看起来在涨，想卖就得降价30%以上。自2020年12月份设置房地产贷款集中度管理制度之后，贷款无限量进入房地产市场的金融条件已经不再具备，大幅上涨不可能，能维持住不降更见功力。

过高的房价，一定程度上已经改变了数以亿计国人的人生观价值观世界观。结婚必须先买房，买房还要加上女方的名字，经济条件成为相当比例年轻人择偶的第一考核指标，未婚男性普遍承受沉重的经济压力。辛辛苦苦工作十年，还不如有的人炒一套房赚得多，在这种情况下贫富分化日益严重，社会日益浮躁，沉重的压力下，一些人开始选择不恋爱不结婚不生育，结婚率和生育率双双下降跟房价太高有着直接关系。

买不起房的人普遍希望房价回归理性，最起码回到2015年之前。即便房价回到2015年之前，也不过是小幅回落到腰斩的水平，相对于2021年的工资水平虽然依然偏高，但是起码中等收入的家庭能够承受了。可惜的是，这么朴实无华的 想法总是容易被打脸，因为房价背后有着现实的逻辑。

市场经济，商品价格有涨就会有跌，为什么非要房价稳，而不是大幅度下降呢？

接下来我们简单从五个角度分析：

一、当下正处于全球经济衰退时期，稳是核心需求

猪肉价格上涨是供需关系和货币双重作用的结果，而房价上涨的本质则是货币现象，简单讲就是楼市成了超发货币的蓄水池。水越流越多，水池就要不断加高加固，当水位高到一定程度时，继续大水猛灌池子有崩溃的风险，而突然挖开一个口子让水位暴降一大截，同样有让池子崩溃的可能。

稳，不仅是让池子短时间不用担心出问题，还可以稳定预期，稳定上下游市场，稳定土地价格，稳定金融体系，从而有更多调整和运作的空间。

二、土地收入依然是地方核心收入，并且短时间找不到替代税种

2020年土地出让收入84142亿元，相比于2018年的6.8万亿，2019年的7.8万亿，无疑是再上一层楼。面粉贵，面包才会更贵，相对于房子建筑材料加上人工一平米不足一千元的成本，土地成本才是大头。

俗话说由俭入奢易，由奢入俭难。即便是普通人收入高了，消费上也容易大手大脚，少了几分长远打算。土地收入来的容易，花起来也更加随心所欲，如此大的进项短时间找不到替代税种，日子又不能一下子紧巴巴，自然不能快速降温。毕竟，很多地方的人员工资都离不开卖地收入。

三、金融体系对房地产依赖过强，短时间难以改变

前段时间多家银行最新公布了财报数据，六大国有银行中，建设银行不负其名，支持房地产行业建设力度最大，房地产贷款占比高达39.43%，个人住房贷款占比34.73%，两者之和74.16%。即便是支持房地产力度最小的交通银行，房地产贷款占比也达到了28.07%，个人住房贷款占比22.12%，合计50.19%，依然占到半壁江山。

至于其他四家，工商银行66.70%；

农业银行66.88%；

中国银行70.32%；

邮储银行70.00%。

要知道国有大行资金占了全国资金的绝对多数，看得见的银行贷款有这么多流入房地产市场，还有各种理财产品资金、债券、信托、企业债、海外债流入房地产市场，可见金融对于房地产的支持力度之大，依赖之深。

管中窥豹，可见一斑，民企融资难融资贵，上述数据足以说明一切。

四、以时间换空间，避免弃房断供大量涌现

房价不是不能降，是不能短时间暴降。2016年多地房价直接上涨50%，四五年间各地普遍上涨超过100%，这算得上是暴涨。具体到暴降，一年下降30%勉强可以算得上了，当然50%也许更切合实际一些。

在当下的房地产市场中，投资性购房占了相当大的比重。刚需好不容易凑齐首付吃力还贷，更加珍惜房子，即使房价腰斩也不会轻易选择弃房断供，以免财房两空。炒房客们可不会这么纯良，一旦房价降幅过大，新房价格还没剩下的房贷多时，弃房断供就是他们的直接手段，无数人弃房断供意味着银行的坏账会急剧增加，有引发金融风险的可能。

考虑到银行贷款往往以等额本息的还款方式为主，前期还的多数都是利息，20年房贷每年还的金额基本相当于贷款总额的8%左右。算上房子首付30%，意味着只要购房者正常还贷三年，即使房价腰斩，银行收走房子也不会有多大损失。购房者还款时间越长，银行的风险越小，毕竟房子跑不了。温水煮青蛙，让房价稳中下降，一年10%左右，不声不响三五年功夫也就把最大的风险化解掉了，只要把银行的裤腰带勒紧了。

五、虽然房地产行业创造的真实财富有限，但是确实解决了数百万就业

虽然房地产的建设环节也创造了部分附加价值，可以看做大制造业的一环，但是整体创造的真实财富有限。不过房地产上下游产业确实提供了大量就业，仅房地产本身也能提供数百万就业。

在当下，经济需要稳定，消费拉动经济的作用日益重要，而工作代表着收入，是消费的基石。让房价稳住，让房地产多喘喘，就业稳一些，有利于大局。

站在个人立场，房价实在太高了，应该回归理性，腰斩之后再降一截。

站在更高的层次，看看这尾大不掉的玩意儿，只能呜呼哀哉，让子弹再飞一会吧。

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未来悦许洪科

首先，房价取决于地价，从目前的土拍价格来看，还是在持续走高的。地价倒推房价，所以房价是不会下降的

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