这些涉房案，都是“天大的案件”！

濠滨律师团01

●随着房价的上涨，住房支出在人们的衣食住行中成为支出最大的一笔费用，住房问题已成为百姓关切的话题。

●围绕房屋产权、采光权等生出许多悲欢离合，也产生了大量的诉讼纠纷。

买到手的房子“飞”了

抗诉成功使买房人终获房屋所有权

幸福的人都是相似的，不幸的人，却各有各的不幸。陆英经历过不幸，但又是幸运的。

2011年，陆英和丈夫从刘芳手中租到了一套房子。夫妻俩带着三个孩子居住于此，并做些小买卖。天有不测风云，2014年，陆英丈夫病逝于出租房中。这时，一个叫王强的人拿着房产证自称房主，说这房子里死了人晦气，要陆英买了这房子，她要不买就必须搬走。

因为给丈夫看病，陆英在经济方面已经捉襟见肘，只能跟王强商量能不能再便宜些。双方最终以30万元的价格成交。陆英到产权登记部门查明房产证是真实的，于是东挪西凑借了30万元，以儿子的名义与王强夫妇签订了房屋买卖合同，办理了过户登记，取得了房产证及国有土地使用证。

房产证刚到手，陆英突遭当头一棒：A公司找上门来要房子，称王强夫妇早在20年前就将房子卖给A公司了，公司虽然把房子租给职工刘芳等人居住，但公司才是房屋的所有人。

A公司索要房子无果后，于2014年9月7日提起诉讼，主张王强夫妇与陆英夫妻恶意串通侵害公司权益，要求法院判决确认房屋买卖合同无效。

法院经审理认为，王强夫妇一房二卖存在过错；陆英应知或明知房子属于公司所有仍然购买，双方恶意串通，合同无效。2015年3月19日，法院作出一审判决，确认王强夫妇与陆英儿子李东之间的房屋买卖合同无效。

王强夫妇不服上述判决，上诉至徐州市中级法院。法院审查认为，交易价格低于税票价格近6万元，据此推断陆英一方存在恶意，遂驳回王强夫妇的上诉请求，维持原判。王强夫妇向江苏省高级法院申请再审，但被驳回。

A公司胜诉后，向产权登记部门申请注销变更登记。就这样，2016年12月12日，陆英母子买到手的房子“飞”了。

2018年1月22日，王强夫妇向徐州市检察院申请监督。为什么A公司20多年没有办理过户？陆英母子知道房子已经卖给A公司了吗？带着疑问，承办检察官调阅了卷宗材料，并去实地调查取证。

原来，A公司拿到房子后，既没有签订书面购房合同，也从未要求王强夫妇协助办理过户手续，房子一直登记在王强夫妇名下。

没有证据证明陆英知道王强夫妇曾把房子卖给A公司，且购房活动全都在房管局监管下进行，房价低于税票价格也有正当理由——房龄20多年，且有人病逝房中，王强夫妇自觉房屋价值受到影响。据此，检察官认为，房子价格虽然低于税票价格，但在情理之中，法院以此推断双方恶意串通，确认合同无效，明显不当。

2018年4月12日，徐州市检察院提请江苏省检察院抗诉。同年5月25日，省检察院向省高级法院提出抗诉。同年9月6日，省高级法院决定提审该案。

2020年10月23日，江苏省高级法院作出再审判决，认为A公司主张陆英母子明知或应知公司买房在先的证据不足；陆英母子购房前查询房屋权属情况，已尽到合理注意义务；房屋价格低于税票价格，当事人的解释合情合理，且并非显著过低，不能据此认定陆英存在明显恶意。故认定，王强夫妇同陆英母子间房屋买卖合同有效，因而撤销原一审、二审判决，驳回A公司的诉讼请求。

目前，房屋已经解除查封，过户手续正在办理中。

采光权纠纷诉讼无门

启动监督程序为申请人赢得一缕阳光

推开窗，清晨的第一缕阳光洒在脸上，一天美好的生活都从这里开始。然而，这缕阳光，对于申请人刘博而言却是奢侈品。

刘博与铜华公司系前后院邻居，铜华公司有座两层楼房，位于刘博房屋的南面，距离刘博房屋很近，严重影响室内采光。刘博一家人长年生活在每天光照不足的屋子里，享受阳光成了全家的奢望。

刘博多次与铜华公司交涉，要求铜华公司拆除涉案楼房，并赔偿因此给自己造成的损失，但均未得到解决。无奈之下，刘博将铜华公司告上法庭。

在法庭上，刘博诉称，由于铜华公司的楼房遮挡，自家房屋每天的光照时间仅一个多小时，冬至日见不到阳光，达不到国家规定的最低采光标准，因此自己与家人身心健康受到损害。

铜华公司辩称，公司楼房于1998年改建为两层，刘博的房屋是在2005年购买，且买房时就知道采光不好，10年后才来起诉，要求拆除楼房赔偿损失，没有法律依据。

法院审查后发现，铜华公司对楼房改建并未取得建设规划许可证，属于违章建筑，对于违章建筑的处理属于行政机关的职权范围，故认为刘博的诉请不属于法院受案范围，遂裁定驳回刘博的起诉。

这样的裁判结果让刘博始料未及。得知检察机关有对民事案件的监督权，于是，他来到徐州市检察院申请监督。

办案检察官依法调阅审判卷宗，并实地走访，测量观察，询问当事人和证人，慢慢厘清前因后果。铜华公司楼房原本只有一层，1998年时加盖一层，与刘博房屋之间相距仅5米左右，严重影响刘博房屋的采光。依照我国城市居住区规划设计规范的规定，住宅日照标准为大寒日大于等于2小时，冬至日大于等于1小时，老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时。该房屋显然无法达标。

检察官还了解到，铜华公司加盖的第二层楼房确实属于违章建筑。而刘博时隔10年才提起诉讼，是因为他原是铜华公司的职工，该房屋原为铜华公司所有，刘博自1990年开始租住在这个房子里，2005年时购买了该房屋。正是考虑到这层关系，刘博才不愿与铜华公司彻底闹翻。

检察官认为，这起案件并不是因违章建筑的权属而产生的纠纷，而是因采光而引发的相邻权纠纷。刘博以铜华公司楼房影响自家房屋采光为由提起诉讼并请求赔偿，属于人民法院民事案件受案范围，法院不受理该案，将导致刘博的诉权无法正常行使。

得出结论后，徐州市检察院立刻启动监督程序，依法就本案提请江苏省检察院抗诉。江苏省高级法院采纳抗诉意见，认为尽管城乡规划法第64条、第65条规定，未取得规划审批手续进行建设的，由相关行政机关处理，但本案并非因违章建筑的认定、处分引发的争议，而是刘博主张房屋采光权引发的相邻权纠纷，属于人民法院受案范围，遂将本案发回重审。

有意思的是，在重审过程中，刘博将赔偿损失的诉讼请求由10万元改为了1元。

再审法院认为铜华公司楼房确实妨碍刘博房屋的采光，依法支持了刘博要求赔偿损失的诉讼请求，判令铜华公司赔偿刘博1元钱。但是刘博要求拆除涉案楼房的诉请因系对违章建筑的处分，属于行政机关职能范围，法院不予审理。

这起因采光权引发的官司，也终于有了结果。

购房者违约却获胜诉

不支持监督申请，公开听证化解矛盾

在民事申诉案件中，最终由检察机关依法监督的案件，占比并不高，绝大多数均因法院判决并无不当等，被作出不支持监督申请决定。但是对于这类案件，徐州市检察机关也会在全面审查的基础上，做好释法说理和矛盾化解工作。

2016年10月，刘继因资金周转困难，想将名下的房屋出售，便与李源签订了房屋买卖合同，以170万元的价格将房屋卖给李源。合同约定：房款分3期支付，李源如不按时付清房款，刘继可收回房子、解除合同。

此后，李源按时支付了第一期房款，但后两期房款却没按约支付，直到刘继发出解除合同通知书，李源才又支付了部分房款，可尾款仍迟迟不付，刘继便将李源告上法庭，要求解除合同。然而，法院却认为，李源已经支付了大部分房款，房屋已装修入住，违约情节显著轻微，合同应当继续履行，遂驳回了刘继的诉请。

刘继来到徐州市检察院申请监督。于是，检察官找到李源调查。李源表示，签订合同时，刘继并没有告诉他房子已被抵押。但李源已支付大部分购房款，在刘继发出解除合同通知书后又支付了35万元，刘继也接受了。剩下的30万元迟迟没付就是担心拿不到房产证。况且房子早已装修入住，此时要求解除合同不合理。

案件全貌已清晰呈现。为公开公正审查此案，今年1月，徐州市检察院举行公开听证，让双方当事人充分发表了意见。具有法学专业知识的人大代表和人民监督员作为听证员，在听证后闭门评议。听证员认为，李源虽然违约，但违约程度较轻，为维护市场交易的稳定性，合同不宜解除。检察机关结合评议意见，集体讨论后认为本案判决正确，刘继对李源逾期付款的违约责任，可另行起诉主张。

随后，徐州市检察院依法作出了不支持刘继监督申请的决定，并耐心对其释法说理。最终，刘继对检察机关的决定表示理解。

为争楼梯间邻居不睦

发出再审检察建议后改判两家共有

俗话说，远亲不如近邻。楼上楼下的邻居低头不见抬头见，一旦因为纠纷闹上法庭，涉及的可不仅仅是钱的问题，更是耗费时间精力、令人烦心的事。

张宇和薛锋曾经就是这样一对“冤家”邻居。

2006年，张宇和薛锋协商共同购买案涉房产，薛锋购买一楼，张宇购买二楼。一楼楼梯间面积总计为17平方米，虽然低矮，但是也可以用来堆放物品，安放洗手池等。对于在二楼为附近学校学生开办午餐“小饭桌”的张宇来说，这个楼梯间起了不小的作用。

2012年，由于双方产生隔阂，薛锋将张宇起诉至法院，要求张宇返还案涉房产一楼楼梯间，并支付楼梯间的使用费。

一审法院认为，楼梯间属于双方共同共有，张宇因长期使用该楼梯间，需按照楼梯间面积、地段等支付楼梯间使用费4万元。

张宇不服，上诉到中级法院。法院审理认为，楼梯间作为楼梯下方的室内独立空间，不宜认定为共有。因一楼属于薛锋所购买的房产，法院因此判决该楼梯间应为薛锋所有，张宇因长期使用该楼梯间，需按照楼梯间的面积、地段等支付使用费4万元。

对于此判决，张宇仍不服，申请再审后，被法院驳回。

张宇下定决心，非把这个事给掰扯清楚不可。2019年3月，张宇向徐州市检察院申请生效裁判监督。

受理案件后，徐州市检察院民事部门检察官认真倾听了张宇的诉求：“当时我们联合买房时，没有对楼梯间的归属问题进行约定，但根据相关法律规定，楼梯间应当属于业主共有，而不是归一楼业主单独所有。现在法院判决认定那个楼梯间属于薛锋，还判我支付4万元使用费，我实在是太冤了。”

为查清案件的真实情况，承办检察官来到案涉房产所在地，进行实地调查核实，发现该楼房的一楼和二楼构造完全一样。而本案诉争的楼梯间是在楼梯正下方的独立空间，可以用来存放东西，能够起到储物的作用。

承办检察官根据实地调查情况，查阅相关法律规定后认为：涉案楼房的楼梯和楼梯间均应属于公用建筑面积，符合物权法第六章所称的共有部分。也就是说，张宇和薛锋同时依法享有对楼梯间的占有、使用、收益、处分的权利。二审法院认定楼梯间属于一楼业主单独所有的判决是错误的，应予以监督纠正。

为了快速解决双方当事人之间的矛盾纠纷，承办检察官一边做好双方的释法说理、矛盾化解工作，一边向中级法院发出再审检察建议。2020年11月，徐州市中级法院对此案作出改判，认定楼梯间属于业主共同共有。同时，法庭通过调解，促进双方当事人握手言和，并就楼梯间的合理使用达成了新的协议，由张宇支付给薛锋前期独自使用楼梯间的费用2万元。

自此，两个邻居恢复了安宁与和睦。

（注：文中人物及单位均为化名）

来源：检察日报

陈永军

支持维权

下载APP客户端